Comment investir 100 000€ ? Les meilleurs placements en 2024

Quels sont les meilleurs investissements pour placer 100 000€ ?

Avec une enveloppe de 100 000€, les investisseurs ont un éventail de choix devant eux, y compris pour des solutions qui permettent de réduire leurs impôts. Toute prise de décision nécessite de se documenter sur les options disponibles. Par ailleurs, de nombreux placements sont également des solutions de défiscalisation. C'est pourquoi Expert Impôts a examiné et sélectionné les opportunités d'investissement les plus prometteuses pour cette somme, tout en optimisant votre fiscalité.

Investir 100 000€ dans une assurance vie

L’assurance vie est un moyen de constituer une épargne sur le long terme. Contrairement à ce que son nom semble indiquer, ce n’est pas uniquement un placement intéressant pour votre transmission. L’argent épargné sur une assurance vie peut en effet être retiré à tout moment. Les sommes que vous versez sur votre contrat d'assurance vie sont aussi appelées primes.

Combien investir : Il n’y a pas de plafond de versement pour un contrat d’assurance vie. Vous pouvez donc déposer 100 000€ de primes dans votre assurance vie :

• En versements périodiques fixes : Vous versez un montant constant à des dates convenues pendant une période déterminée, selon le contrat que vous avez souscrit

• En versements libres : Vous avez la liberté de verser de l'argent quand vous le souhaitez, en fonction de vos capacités d'épargne. Un montant minimum peut cependant être défini dans le contrat

• En versement unique : Vous avez également la possibilité d'effectuer un seul versement au moment de la souscription de votre contrat

En ce qui concerne la fiscalité de l'assurance vie, il y a 2 cas à distinguer. Les sommes versées sur les contrats avant que le souscripteur n'atteigne l'âge de 70 ans sont transmises aux bénéficiaires désignés sans être soumises à l'impôt. Et cela, dans la limite d'un plafond de 152 500€ par bénéficiaire.

Après l'âge de 70 ans, un autre avantage fiscal entre en jeu, en plus du précédent. Un montant supplémentaire de 30 500€ par bénéficiaire est exonéré d'impôt. Il convient de noter que ce plafond de 30 500€ concerne les versements effectués sur le contrat et non les montants finalement transmis. De plus, les revenus générés par ces 30 500€ de versements sont également exemptés de droits de succession.

À savoir : Veillez à ce que vos versements ne dépassent pas votre capacité financière ni votre patrimoine, au risque qu’ils ne soient perçus comme des primes qualifiées d'excessives. En cas de prime jugée manifestement exagérée, le contrat d'assurance vie peut être interprété comme une donation, entraînant la réintégration de la prime dans l'actif successoral du souscripteur au moment de la succession.

Bien qu’il n’y ait pas de plafond de versement, d’autres plafonds concernant l’assurance vie existent (notamment selon le type de support, ou liés à la fiscalité du contrat).

Il existe 3 types de contrats d’assurance vie dans lesquels vous pouvez verser 100 000€ :

• Le contrat d’assurance vie en euros

• Le contrat d’assurance vie en UC (Unités de Compte)

• Le contrat d’assurance vie multi-supports

Le contrat d’assurance vie en euros

Le contrat en euros vous permet de placer votre épargne dans des fonds en euros, principalement composés d'obligations, d'immobilier, de placements monétaires et d'actions sélectionnés. C'est un contrat mono-support qui repose exclusivement sur les fonds en euros.

Grâce à cette option, vos fonds ne sont pas exposés aux fluctuations du marché, ce qui garantit une sécurité et réduit grandement le risque de perte en capital. Toutefois, les rendements potentiels sont limités lorsque vous choisissez ce support.

Pour vous donner une idée de la rentabilité de l’assurance vie en euros, voici différents supports ainsi que leur rendement :

Tableau comparatif des supports de fonds en euros pour l’assurance vie :

Source : Les établissements financiers susmentionnés

Le contrat d’assurance vie en UC (Unités de Compte)

Le contrat en Unité de Compte (UC) offre la flexibilité d'investir dans divers actifs tels que des actions, des obligations et d'autres instruments financiers, sous forme d'unités de compte.

Les unités de compte en assurance-vie ont affiché un rendement annuel moyen de 2,09% entre 2017 et 2022.

Contrairement au contrat en euros, les unités de compte n'offrent aucune garantie de capital. Ce type de placement est donc risqué : vous pouvez tout aussi bien réaliser des gains que subir des pertes importantes, selon les variations des marchés.

Le contrat d’assurance vie multi-supports

Le contrat multi-support combine les avantages des deux types de fonds. En effet, ce type de contrat vous permet d’inclure simultanément des fonds en euros et des unités de compte.

Ainsi, vous bénéficiez d'une double opportunité d'investissement : la stabilité et la sécurité des fonds en euros, ainsi que le potentiel de rendement plus élevé offert par les unités de compte.

Avantages : Vous l’avez compris, grâce à l'assurance vie, vous pouvez épargner sur le long terme et récupérer votre capital (augmenté des plus-values) après quelques années, ce qui est utile pour atteindre des objectifs financiers à longue échéance.

L’assurance vie peut aussi permettre de compléter vos revenus à la retraite grâce à des retraits réguliers ou une rente viagère.

Concernant la fiscalité de l’assurance vie, les bénéfices accumulés dans votre contrat ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu, tant que vous ne réalisez aucun rachat du contrat. En respectant cette dernière condition, vous n'avez pas l'obligation de déclarer les sommes versées aux impôts ! L'imposition de vos gains intervient uniquement lorsque vous effectuez un retrait de votre assurance-vie, qu’il soit partiel ou total. De plus, la date d'échéance de votre contrat peut également déclencher l'imposition.

L’assurance vie est également avantageuse pour transmettre votre patrimoine, avec des règles fiscales favorables et une liberté dans le choix des bénéficiaires.

À savoir : Attention toutefois, vous ne pourrez pas récupérer le capital de votre contrat d'assurance vie ni le transmettre à des bénéficiaires si vous décidez de recevoir une rente viagère.

Inconvénients : Gardez à l'esprit que si vous choisissez d’investir les sommes de votre assurance vie dans des unités de compte (UC), il n'y a pas de garantie de récupérer la totalité de votre investissement.

De nombreux frais liés au contrat d’assurance vie peuvent par ailleurs être un frein important pour vos investissements, qu’ils soient ponctuels ou récurrents :

• Frais de souscription

• Frais de sortie

• Frais de versements

• Frais de gestion

• Frais de rachat

• Frais d’arbitrage

Investir 100 000€ dans un PER

Le Plan d'Épargne Retraite (PER) est un produit d'épargne spécialement conçu pour la constitution d'une épargne en vue de votre retraite. Les sommes investies sur un PER sont immobilisées jusqu'à la retraite. Cependant, certains cas exceptionnels permettent un déblocage anticipé : achat de votre résidence principale, situation financière ou personnelle difficile. Le PER permet donc aux particuliers de se constituer un capital sur le long terme grâce aux versements réguliers ou ponctuels. On retrouve 3 types de PER :

• Le PER Individuel (PERIN) : Ouvert à toute personne majeure, peu importe l’âge ou la condition professionnelle

• Le PER d’Entreprise Collectif (PERCO) : Accessible aux salariés d’une entreprise qui propose ce plan d’épargne

• Le PER d’Entreprise Obligatoire (PEREO) : Destiné à une certaine catégorie de salariés, ou l’ensemble des salariés d’une entreprise ayant mis en place ce dispositif

Nous allons dans cet article nous intéresser particulièrement au PER individuel.

Combien investir : Comme l’assurance vie, le PER n’a pas de plafond de versements, à condition qu’ils soient volontaires. Les versements volontaires dans un PER font référence aux sommes que vous choisissez de verser de manière facultative. Ces versements volontaires peuvent être effectués à tout moment.

Vous avez donc la possibilité d'investir 100 000€ dans des fonds en euros, des unités de compte, ou les deux. Pour plus de visibilité, voici par exemple les performances du fonds en euro pour le PER en 2023 :

Tableau comparatif des supports de fonds en euros pour le PER :

Source : Les établissements financiers susmentionnés

Avantages : Le premier avantage d’un investissement de 100 000€ dans un PER réside dans sa fiscalité : en effet, le PER offre une souplesse quant au choix de l’imposition des versements volontaires :

• Si vous choisissez d’être imposé lors de l’alimentation du plan, vous percevrez des avantages fiscaux selon le type de sortie du PER

  • La sortie du PER en capital sera exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

  • La sortie en rente du PER sera imposable à l’impôt sur le revenu sous forme de rente viagère à titre onéreux, tout en bénéficiant d’un abattement pouvant aller jusqu’à 70%

• Vous pouvez sinon choisir de déduire vos versements volontaires de votre revenu global (dans la limite de 10% de ce que vous déclarez dans la rubrique des “Traitements et salaires” de votre déclaration de revenus, avec un plafond de 35 194€ pour l’année 2023). Cette option est conseillée si vous êtes fortement imposé

  • Dans ce cas, lors de la sortie en capital du PER, les sommes issues de vos versements volontaires seront imposées selon les tranches du barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais exonérés de prélèvements sociaux

  • Si la sortie est en rente, les liquidités seront soumises à l’impôt sur le revenu, sous le régime des pensions de retraite ; et imposables aux prélèvements sociaux

Un autre avantage d’investir 100 000€ dans un PER est que vous pouvez également débloquer les fonds de votre PER lors de l’achat d’une résidence principale. D’autres évènements de la vie peuvent autoriser un déblocage anticipé du PER :

• Survenue d’invalidité (vous, vos enfants, votre conjoint ou partenaire de Pacs)

• Décès de votre époux/épouse ou partenaire de Pacs

• Fin de vos allocations chômage

• Situation de surendettement

• Arrêt d'activité indépendante suite à une liquidation judiciaire

Inconvénients : Bien que le Plan d'Épargne Retraite présente de nombreux atouts, il n’est pas à omettre que ses fonds ne sont pas disponibles immédiatement. Si vos besoins financiers changent et que vous avez investi une grande partie de votre épargne dans un PER, il peut être difficile d'accéder à ces fonds sans subir de pénalités ni de conséquences fiscales.

De plus, selon l'établissement financier par lequel vous souscrivez au plan, les frais de gestion peuvent parfois être exorbitants.

Il est donc avisé de ne pas placer tous vos investissements uniquement dans le PER, mais plutôt de varier vos placements afin d’avoir des fonds disponibles en cas de besoin.

Investir 100 000€ dans un PEA pour investir en bourse

Investir 100 000€ dans un Plan d'Épargne en Actions (PEA) peut s'avérer être une stratégie financière judicieuse pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Le Plan d'Épargne en Actions offre en effet la possibilité d'investir dans une gamme diversifiée d'actions européennes.

Les gains réalisés sont exonérés d'impôts sur le revenu après 5 ans, sous réserve de ne pas effectuer de retrait avant cette période. Cela fait du PEA un outil intéressant pour rassembler un capital sur le long terme, en participant à la dynamique économique des entreprises européennes.

Il existe 3 types de PEA : le PEA bancaire, le PEA assurance, et le PEA-PME.

PEA bancaire

Le PEA bancaire est un compte-titres associé à un compte espèces, proposé par les banques, la Banque de France et La Poste. Le compte espèces ne peut pas être à découvert et sert aux encaissements et déboursements liés aux frais. Dans ce cadre, seules les sommes liquides peuvent être versées pour l'achat de titres, parmi lesquels des parts d'OPCVM, de SARL ou des actions doivent figurer.

PEA assurance

Le PEA assurance, aussi appelé PEA capitalisation, consiste en un accord d'investissement dans des parts éligibles au Plan d'Épargne en Actions, géré par des assureurs. Contrairement à un contrat d'assurance-vie, ce plan est constitué à partir d'un contrat de capitalisation en unités de compte. Il offre la possibilité d'investir dans les mêmes catégories que le PEA bancaire, mais les décisions d'investissement ne peuvent pas être prises individuellement.

PEA-PME

Le PEA-PME vise le financement des Petites et Moyennes Entreprises (PME) et Entreprises à Taille Intermédiaire (ETI), avec un fonctionnement similaire au PEA bancaire standard. Le PEA-PME offre aussi la possibilité d'investir dans une liste de titres comprenant des investissements directs et indirects.

Combien investir : Le montant maximum à investir dans les PEA classiques (bancaire et assurance) est de 150 000€. Pour le PEA-PME, le plafond est de 225 000€.

À savoir : Un PEA bancaire ne peut pas être ouvert en même temps qu’un PEA assurance. Toutefois, il est possible de cumuler un PEA-PME avec l’un des deux PEA classiques. Par ailleurs, l'ouverture cumulée d'un PEA et d’un PEA-PME ne peut s’effectuer que dans un seul établissement, et les sommes versées sur ces deux plans doivent rester sous le seuil global de 225 000€, en respectant le plafond habituel de 150 000€ pour les versements effectués sur le PEA classique. En cas de dépassement, vous vous exposez à des sanctions financières, ainsi qu’à la clôture des plans.

Avantages : Détenir un PEA pendant plus de 5 ans présente un avantage exceptionnel : les plus-values issus du plan sont exonérées d’impôt sur le revenu (mais soumises aux prélèvements sociaux).

Lors de la clôture du PEA, les moins-values (pertes) peuvent quant à elles être imputables. En d'autres termes, elles peuvent être utilisées pour réduire l'impôt à payer, ou compenser d'autres bénéfices réalisés dans le Plan d'Épargne en Actions (PEA).

Inconvénients : Selon l’établissement dans lequel vous souscrivez à un PEA, de nombreux frais peuvent s’observer (bien que certains soient soumis à un plafonnement) :

• Frais de tenue de compte :

  • Plafonnés à 0,4% des titres détenus, de la valeur de rachat du contrat, ou de la valeur annuelle du plan

  • Une majoration peut s'appliquer par ligne ou unité de compte, mais est restreinte à 5€ pour les titres cotés sur un marché, et 25€ pour les titres non cotés

• Frais d’ouverture : Limités à 10€

• Frais de transfert ou de clôture : Plafonnés à 150€

• Frais de transaction : Ne peuvent excéder 0,5% pour les opérations dématérialisées, et 1,2% pour les autres

• Frais de garde : Prélevés annuellement

• Frais d’entrée : Prélevés lors de la détention de certains titres d’Organismes de Placement Collectif (OPC)

• Frais de gestion : Plafonnés à 5€

Par ailleurs, si vous choisissez de clôturer votre PEA entre 2 et 5 ans après son ouverture, les gains réalisés seront imposés à 36,2% (19% d’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux). La clôture du plan avant ses 2 ans de détention soumet quant à elle vos gains à une imposition plus élevée : 39,7% (dont 22,5% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Comment investir 100 000€ dans l’immobilier ?

Il est évident que l'immobilier est considéré comme un placement sécurisé et attractif, ce qui en fait une option solide aux yeux de nombreux particuliers. Avec un capital de 100 000€, qui représente déjà une somme confortable, de nombreuses opportunités intéressantes s'ouvrent dans le domaine de l'investissement locatif.

À savoir : Pour un investissement locatif, un bon taux de rendement se situe en général entre 5% et 10%.

Investir 100 000 € dans une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), que l’on appelle aussi pierre papier, est un véhicule d'investissement collectif qui vous permet d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien immobilier directement. Les investisseurs achètent des parts d’une SCPI, ce qui leur octroie une fraction de propriété sur un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers gérés par une société de gestion. Investir 100 000€ dans une SCPI représente donc une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine et bénéficier des avantages du marché de l’immobilier, sans les contraintes de la gestion directe.

Les SCPI peuvent être triées en deux catégories principales :

• SCPI de rendement : Elles se concentrent sur la génération de revenus locatifs à travers la location des biens immobiliers détenus. Les investisseurs reçoivent des dividendes régulièrement provenant des loyers perçus.

• SCPI fiscales : Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers sujets à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Malraux, ou encore les Monuments historiques. Les avantages fiscaux obtenus sont ensuite répercutés sur les investisseurs, sous forme de réductions d'impôts.

Combien investir : Il n'y a pas de montant minimum ni de plafond fixe imposé par la loi pour investir dans une SCPI. Cependant, certains organismes de gestion de SCPI peuvent fixer leurs propres limites.

Le taux de distribution (taux de rentabilité annuelle des SCPI) de ce placement varie entre 4% et 6%. Conformément aux statistiques de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), ce rendement était évalué à 4,52% en 2023. Au premier trimestre 2024, le taux de distribution moyen était de 1,13%.

Afin de vous donner une idée des parts SCPI dans lesquelles investir, voici un tableau récapitulant les différents taux de distribution sur l’année 2023, selon la stratégie prépondérante choisie :

Tableau comparatif des taux de rendement des stratégies SCPI :

Voyons maintenant comment vous pouvez investir 100 000€ dans une SCPI :

• Achat de parts : C’est auprès de sociétés de gestion, de banques ou de conseillers financiers que vous pouvez directement acheter des parts de SCPI. La possibilité d'achat dépend du type de SCPI : à capital fixe ou variable. Pour la SCPI à capital fixe, vous devez attendre la création de nouvelles parts ou acheter celles d'un détenteur existant. La SCPI à capital variable accepte de nouveaux investisseurs à tout moment

• Revenus : En tant que détenteur de parts, vous recevez des revenus fonciers (dividendes), souvent sous forme d'acomptes trimestriels. Votre imposition dépend des revenus perçus et de vos parts dans la SCPI

• Vente : Pour vendre vos parts dans une SCPI à capital fixe, adressez un ordre de vente à la société de gestion ou à votre intermédiaire financier. La transaction dépend de la disponibilité d'un acheteur et du prix de vente, dicté par l'offre et la demande, et publié dans un registre consultable publiquement. Vous pouvez aussi rechercher un acheteur vous-même

• Rachat dans une SCPI à capital variable : Si vous détenez des parts dans une SCPI à capital variable et souhaitez les vendre, adressez une demande de retrait à la société de gestion. Le rachat dépend de la disponibilité d'investisseurs souhaitant souscrire à votre place

Avantages : Investir dans la pierre papier présente de nombreux avantages qui ne laissent pas impassible :

• Atténuation du risque : En investissant dans une SCPI, vous détenez une fraction de propriété sur un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, réduisant le risque lié à la détention d'un seul bien

• Gestion professionnelle : La gestion du portefeuille immobilier est confiée à une société de gestion spécialisée. Inutile de vous soucier de la gestion quotidienne des biens, de la recherche de locataires, ou des travaux de maintenance

• Revenus réguliers : Les SCPI de rendement distribuent des dividendes réguliers aux investisseurs, provenant des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI

• Accessibilité : Les SCPI offrent une option d'investissement immobilier sans avoir à acheter directement un bien, ce qui peut être plus accessible financièrement et logistiquement pour de nombreux investisseurs

• Potentiel de valorisation : En plus des revenus de location, le coût des parts de SCPI peut augmenter avec le temps, ce qui offre un potentiel de plus-value à la revente

Inconvénients : Les investissements dans les SCPI présentent aussi des contraintes :

• La liquidité limitée des parts

• Les frais et charges associés : frais d’entrée, frais de gestion, frais de sortie

• Les risques liés à l'immobilier : vacance locative, fluctuations des prix, etc

• La dépendance quant à la qualité de gestion de la société de gestion

• L'absence de garantie de revenus fixes

Investir 100 000€ en location immobilière : Logement neuf ou ancien ?

La décision entre l'achat d'un bien neuf ou ancien revêt d’une importance capitale, et doit être mûrement réfléchie en fonction de vos ambitions financières et de votre appétence au risque. Car l’objectif d’achat d’un bien afin de le louer est d'en tirer le maximum de bénéfices. Préférez-vous alors l’optimisation fiscale, ou bien la rentabilité ?

Investir dans le neuf

Pour certains investisseurs, la sécurité et la simplicité priment. Ils privilégient ainsi l'achat dans le neuf, bénéficiant de dispositifs fiscaux attractifs. Ces biens offrent une tranquillité d'esprit quant à la gestion des coûts d'entretien, tout en présentant des avantages fiscaux significatifs.

Avantages : Tout d’abord, les travaux ne sont pas un frein pour un investissement immobilier dans le neuf, puisqu’il n’y en a pas besoin. Il y a une garantie sur la construction du bien, et sur les équipements. Les logements neufs sont attractifs pour d’autres raisons :

• Les espaces bien agencés favorisant le gain de place

• Les performances énergétiques respectent les normes et réglementations récentes

• Les places de parking sont désormais obligatoires pour chaque appartement

N’oublions pas qu’investir dans les logements locatifs neufs donne droit à des avantages fiscaux, notamment grâce à la loi Pinel et à sa version évoluée, le Super Pinel. Ces taux de réduction peuvent aller jusqu’à 14% du montant investi pour le Pinel, et jusqu’à 21% du montant investi pour le Pinel+.

Inconvénients : Lorsque le bien n’est pas encore bâti, des contraintes peuvent exister :

• Si le bien est en construction, il peut y avoir un risque d’abandon de construction

• Le permis de construire peut prendre du temps pour être livré (allant de 18 à 24 mois)

• Il existe une certaine incertitude sur le résultat définitif

De plus, le coût d’achat d’un bien neuf peut être très élevé, et il peut être difficile de trouver un emplacement dans des zones attractives. Les gains prennent du temps à s’amasser et peuvent être moins élevés que les plus-values des investissements dans l’ancien.

Investir dans l’ancien

En revanche, d'autres investisseurs sont attirés par le potentiel de rentabilité et de valorisation offert par l'immobilier ancien. Malgré les défis supplémentaires tels que la nécessité de travaux de rénovation et les complexités réglementaires, ces biens peuvent offrir un rendement plus élevé à long terme, ainsi qu'un plus vaste choix en termes de localisation.

Avantages : Investir dans l’immobilier locatif ancien présente plusieurs atouts :

• Meilleure rentabilité : Les prix d'achat sont généralement plus bas que dans le neuf, offrant ainsi la perspective d’un meilleur rendement locatif

• Stabilité et fiabilité : La demande de logements reste élevée, notamment dans les zones dynamiques

• Potentiel de valorisation : En choisissant des quartiers en développement, il est possible de voir la valeur du bien augmenter avec le temps. De plus, la possibilité de rénovation offre des opportunités supplémentaires de plus-value à la revente

• Avantages fiscaux : Les investissements immobiliers anciens bénéficient de nombreux avantages fiscaux en France, comme la possibilité de déduire certaines charges liées à l'acquisition, la rénovation et la gestion du bien, ainsi que des régimes fiscaux favorables pour les biens meublés. Par exemple, certains travaux sont déductibles. En effet, les travaux d'entretien et de réparation peuvent être déduits des revenus fonciers et/ou du revenu global jusqu'à 10 700€ par an

Inconvénients : Bien que de nombreux avantages accompagnent les logements anciens, ils nécessitent également de grandes responsabilités :

• Il peut y avoir de nombreux travaux de rénovation, avec des complications à la clé

• Même si les agencements des espaces peuvent être charmants, ils ne sont cependant pas toujours fonctionnels

• Sous-performance de l’isolation thermique ; les charges courantes sont donc plus élevées

• Les frais d'acquisition peuvent s'élever jusqu'à 8%

Investir 100 000€ dans un Monument historique

La loi Monuments Historiques, en vigueur depuis presque un siècle, vise à promouvoir la préservation et la rénovation des biens immobiliers classés ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Investir dans le cadre de cette loi en 2024 implique l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux de restauration significatifs. Les dépenses de restauration et d'entretien, ainsi que les intérêts d'emprunts pour l'acquisition et les travaux, sont entièrement déductibles des revenus fonciers. De plus, le déficit résultant peut être déduit du revenu global sans aucune restriction de plafond.

Une fois les travaux achevés, vous avez deux options :

• Mettre le bien en location pendant au moins 3 ans après la fin des travaux : vous bénéficiez d'une déduction complète (100% des frais de travaux) sur les revenus fonciers en premier lieu, puis sur d'autres revenus imposables.

• Ouvrir le bâtiment au public : afin de maximiser les avantages fiscaux liés à l'investissement dans les Monuments Historiques, il est recommandé de proposer le bien aux visites publiques. Pour cela, il faut ouvrir le bien au public pendant au moins 40 jours par an (entre avril et septembre inclus), ou au moins 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Cas particulier : Vous pouvez également occuper pleinement le bien. Si vous utilisez le bien comme résidence principale, aucun revenu n'est généré et seuls 50% des frais de travaux sont déductibles.

Avantages : Outre la restauration, la protection et l’entretien du patrimoine français, la loi Monuments historiques permet de nombreux atouts :

• Grâce à la loi Monuments historiques, vous pouvez déduire la totalité des travaux de rénovation de votre revenu global. Cet avantage s’étale sur un, deux ou trois ans, et ce, sans aucune restriction de montant et sans plafonnement

• Contrairement à la loi Malraux, il n’y a pas de contrainte de localisation pour le bien historique

• Si vous effectuez un déficit foncier, vous avez la possibilité de déduire le déficit, ainsi que les intérêts d’emprunt, de votre revenu global

• Dans le cadre d’un accord avec le ministère de la Culture, l’achat d’un monument historique vous permet d’être exonéré des frais de succession

Inconvénients : Les travaux de rénovation pouvant être conséquents, vous pourriez être amené à dépenser bien plus de 100 000€, sans compter le prix d’achat du bien. De plus, ces travaux doivent être approuvés préalablement par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (AFB).

Si vous investissez dans un monument historique, vous devez obligatoirement conserver ce bien pendant au moins 15 ans. Sinon, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques.

Investir 100 000€ en LMNP : Revenus locatifs réguliers

La Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) est un investissement immobilier locatif destiné aux particuliers, octroyant des avantages fiscaux. Pour obtenir le statut de LMNP et bénéficier de ses avantages, l’une de ces deux conditions doit être respectée (au risque de perdre ce statut, et d’avoir à la place le statut de LMP : Loueur en Meublé Professionnel) :

• Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50% des revenus de votre foyer fiscal

• Vos recettes locatives annuelles (charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€

Par ailleurs, le bien dans lequel vous souhaitez investir doit obligatoirement se conformer à des critères. Le logement doit être “prêt à être occupé”. Il doit contenir les éléments de la vie courante :

• Lit avec couverture et oreiller

• Rideaux ou volets pour les chambres

• Étagères ou armoires de rangement

• Four ou micro-ondes, ainsi que plaques de cuisson

• Réfrigérateur et congélateur

• Vaisselle et ustensiles de cuisine

• Table et chaises

• Lampes

• Matériel de nettoyage

Avantages : La fiscalité du LMNP est l’un de ses premiers avantages. Il y a deux types de régimes fiscaux :

• Régime Micro-BIC : Donne lieu à un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (71% pour les locations saisonnières). Pour ce régime, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 77 700€ pour des locations classiques, 15 000€ pour des meublés de tourisme non classés, ou 188 700€ pour des meublés de tourisme classés

• Régime Réel Simplifié : Donne lieu à une déduction sur les charges réelles (frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt). Permet d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut considérablement réduire voire annuler le montant de l'imposition sur les revenus locatifs. Le régime réel est plus souple quant au plafonnement annuel des revenus : entre 33 200€ et 238 000€

Le régime réel permet d'amortir le bien immobilier sur une durée de 20 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans, réduisant ainsi la base imposable.

Si le bien est loué dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, de tourisme), il est possible de récupérer la TVA comprise sur le prix d'achat du bien immobilier.

Inconvénients :

• Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus issus de cette activité ne doivent pas être votre source principale de revenus

• La location meublée nécessite l’ameublement, l’équipement et l'entretien régulier du logement, ce qui peut engendrer du temps et des coûts additionnels

• Comme pour toute location, le risque d'impayés existe et peut être plus difficile à gérer en cas de rotation fréquente des locataires (ce qui est plus courant pour les locations meublées que non meublées)

Quelle est la rentabilité des investissements de 100 000€ ?

Nous avons vu ensemble de nombreuses façons d’investir 100 000€. Nous allons maintenant synthétiser les différents rendements des investissements.

Voici un tableau comparatif des différents placements pour investir 100 000€, le délai à partir duquel ils deviennent rentables, et leur rentabilité annuelle moyenne :

*IR : Impôt sur le Revenu

**PS : Prélèvements sociaux

***PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique (ou flat tax)

(1) : Ces taux ‘s’appliquent uniquement si vous n’avez pas déduit les versements volontaires de votre PER lors de son alimentation

Les rendements sont très variables, et dépendent de plusieurs facteurs :

• La variation des marchés

• Le montant investi

• La durée des investissements

• Les différents frais

• Les conditions selon les organismes financiers

• La fiscalité des différents placements

• Etc.

La somme de 100 000€ étant considérable, il est conseillé de ne pas miser sur un seul placement. En explorant divers produits de défiscalisation, vous profitez également des multiples possibilités offertes par le marché. Cette diversification vise à maximiser les bénéfices tout en atténuant les risques de pertes. N’hésitez pas à faire appel à nos conseillers fiscaux, ils sont là pour vous accompagner et trouver la meilleure stratégie d’investissement.

Questions fréquentes