Réduire vos impôts S'informer
Auteur : la rédaction Expert Impôts
Temps de lecture : 10 minutes

LMNP : comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?

Date de publication : 24/12/2021

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous octroie de nombreux avantages par rapport à la location nue : régime fiscal attractif, agilité, simplicité des démarches...

Par exemple, les revenus locatifs doivent être systématiquement déclarés à l'administration fiscale pour être soumis à l'impôt sur le revenu, peu importe qu'ils soient issus de la location meublée ou de la location nue. La grande différence entre les deux procédés de location, c'est la catégorie fiscale des revenus locatifs. Ainsi, les revenus locatifs des loueurs en meublé relèvent de la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus avantageuse que celle des revenus fonciers dont dépendent les loueurs de logements nus. C'est l'un des principaux points différenciants et attrayants propres au LMNP, et c'est loin d'être le seul ! Expert Impôts vous fait découvrir les autres avantages du dispositif LMNP dans cet article.

Sommaire

Tester en 2 minutes si je suis éligible à des réductions d'impôts Testez votre éligibilité

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle est un dispositif de défiscalisation dans l'immobilier qui repose sur le principe de l'investissement immobilier locatif. Celui-ci vous fait en effet bénéficier d'un régime fiscal spécifique. Vous pouvez obtenir le statut de loueur meublé non professionnel dès lors que vous mettez en location meublée un ou plusieurs de vos biens immobiliers, et que les revenus issus de vos locations meublées ne représentent pas votre source principale de revenus.

Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP ?

Afin de jouir des avantages du statut LMNP, il vous faut mettre en location meublée un ou plusieurs biens immobiliers.

Qu'est ce qu'un logement meublé ?

Le principe même d'un logement meublé, c'est que le locataire puisse s'y installer sans que cela ne nécessite d'acheter ou d'apporter du mobilier, car les éléments indispensables à la vie courante doivent déjà y être fournis.

Ainsi, un logement est considéré comme meublé lorsqu'il détient les éléments mobiliers suivants :

  • Literie complète (lit, couverture, oreiller)
  • Rideaux ou volets dans les chambres
  • Étagères ou armoires de rangement
  • Four ou micro-ondes et plaques de cuisson
  • Congélateur et réfrigérateur
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine
  • Table et chaises
  • Lampes
  • Matériel d'entretien ménager

De plus, si vous souhaitez obtenir ou garder le statut de loueur en meublé non professionnel, il vous faut impérativement respecter l'une des deux conditions ci-dessous :

  • Vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal
  • Vous devez percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives par an (charges incluses)

Comprendre le fonctionnement de la location meublée

Dans cette partie, nous vous livrons les clés pour mieux comprendre la location meublée.

Tout d'abord, il est nécessaire de savoir que, comme les autres sources de revenus, les revenus locatifs doivent être déclarés à l'administration fiscale. Vos revenus meublés imposables seront donc soumis, tout comme les revenus fonciers nus, d'abord au taux de votre tranche marginale d'imposition sur le revenu puis au taux des prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple : Paul perçoit 15 000€ de revenus locatifs meublés net par an. Il se situe dans la tranche marginale d'imposition de 30%. Il sera alors imposé sur ses revenus locatifs comme suit :

15 000€ x 30% = 4 500€
15 000€ x 17,2% = 2 580€
Total : 4 500€ + 2 580€ = 7 080€ d'impôts

Les revenus des loueurs en meublé ne relèvent pas de la même catégorie fiscale que les revenus issus de la location nue. La catégorie d'imposition des revenus issus des locations meublées est celle des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Celle-ci se veut plus favorable que la catégorie d'imposition des revenus issus des locations nues qui est celle des revenus fonciers classiques.

À savoir : En location meublée comme en location nue, vous supportez les mêmes charges : des charges non déductibles (frais de dossier bancaire, de courtage et de cautionnement, intérêts d'emprunt) et des charges déductibles (frais d'agence, de gestion et de copropriétés, travaux de rénovation, impôts liés au logement).

Quels sont les avantages fiscaux d'un investissement en LMNP classique ?

Premier point intéressant du point de vue fiscal : la location meublée est habituellement exonérée de TVA.

De plus, le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes présentant des avantages fiscaux radicalement différents. Ces deux régimes sont le régime micro-BIC et le régime réel.

La fiscalité du régime micro-BIC

Pour opter pour le régime micro, vos revenus issus des locations meublées à l'année doivent être inférieurs à 72 500€.

Ce régime vous fait bénéficier d'un abattement de 50% au titre de vos charges. Finalement, vous n'êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.

Exemple : Reprenons le cas de Paul. Paul perçoit bien des revenus locatifs inférieurs à 72 500€ par an, ce qui lui permet de dépendre du régime micro-bic. Avec ce régime, l'imposition sur les revenus locatifs de Paul se ferait comme suit :

15 000€ de revenus locatifs - 50% d'abattement = 7 500€ de revenus locatifs imposables
7 500€ x 30% = 2 250€
7 500€ x 17,2% = 1 290€
Total : 2 250€ + 1 290€ = 3 540€ d'impôts

À savoir : Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500€, le régime qui s'applique par défaut est celui du micro-BIC. Vous pouvez quand même opter pour le régime réel, choisi par la majorité des loueurs meublés.

Quand choisir le régime micro-BIC ?

Ce régime, présentant l'avantage de la simplicité des formalités, est intéressant si vous êtes faiblement imposé.

La fiscalité du régime réel

Comme dit précédemment, la grande majorité des loueurs meublés opte pour le régime réel qui prend en compte les charges réelles supportées par le loueur et l'amortissement du bien.

Qu'est ce que l'amortissement d'un bien ?

L'amortissement représente la perte de valeur d'un bien liée à son utilisation et à l'usure du temps.

Le régime réel est le régime qui s'applique par défaut à chaque loueur meublé non professionnel ayant des revenus locatifs supérieurs au plafond de 72 500€.

Pour ceux dont les revenus locatifs sont inférieurs à ce plafond, il faut formuler une demande pour opter pour ce régime.

À savoir : En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire une charge supplémentaire par rapport à celles relatives à la location nue. Il s'agit des charges comptables. Ceci est dû à la nécessité du recours à un expert comptable lorsque vous choisissez ce régime.

Exemple : Si Paul, qui perçoit 15 000€ de revenus locatifs par an, décide de s'inscrire au régime réel du LMNP, il lui faut en formuler la demande. Il serait ainsi imposé comme suit :

Pour calculer l'imposition sur les revenus locatifs de Paul, il faut prendre en compte toutes ses charges réelles.

Commençons par calculer le taux d'amortissement de son bien. Pour son bien d'une valeur de 200 000€, amorti sur 20 ans, le taux d'amortissement est de 5% (100 ÷ 20 = 5).

On a alors : amortissement = 200 000 x 0,05 = 10 000€.
Admettons que Paul ait emprunté 50 000€ avec un taux d'intérêt de 10%.
On a alors : intérêts d'emprunt = 50 000 x 0,1 = 5 000€.
Paul supporte aussi des frais de comptabilité s'élevant à 250€ par an.
On estime ses autres charges à 400€.

On additionne ensuite toutes ses charges : 10 000 + 5 000 + 250 + 400 = 15 650€ que l'on soustrait à ses revenus locatifs : 15 650 - 15 000 = - 650€.

On peut s'apercevoir que le résultat est négatif. Paul ne sera donc pas imposable sur les revenus générés.

Quand choisir le régime réel ?

Comme vu avec l'exemple de Paul, ce régime mène dans la majorité des cas à observer une imposition nulle. C'est pourquoi, il est souvent plus avantageux que le régime micro-bic. Néanmoins, les démarches déclaratives nécessitent l'emploi d'un expert comptable spécialisé.

Quelles sont les différences entre LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle) ?

Les deux régimes s'adressent aux particuliers souhaitant mettre leurs biens en location meublée. Et, dans les deux cas, vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) lors de leur déclaration. Légère différence : on parle de BIC professionnels dans le cas d'une location meublée professionnelle.

À partir du moment où vos revenus locatifs représentent plus de la moitié de vos revenus globaux et qu'ils dépassent 23 000 € par an, vous acquérez le statut de loueur en meublé professionnel. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous relèverez du statut LMNP.

C'est le régime réel qui s'applique en LMP, tandis qu'avec le statut LMNP vous avez le choix entre deux régimes ; le micro-BIC et le réel. Autre point différenciant ; le régime d'imposition des donations/successions qui est celui du droit commun en LMNP et du paiement différé en LMP.

Les trois différences majeures entre les deux statuts résident dans :

  • l'imposition des plus-values de cession
  • l'imposition à l'IFI
  • la gestion des déficits, le cas échéant

L'imposition des plus-values de cession

Si vous relevez du statut LMP, vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui vous donnera droit à une exonération totale de l'impôt sur le revenu si vous exercez votre activité de loueur en meublé professionnel depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90 000€. Si vos recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ et que vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans, vous bénéficierez d'une exonération partielle. Lorsque vous n'entrez pas dans les conditions énoncées ci-dessus, vous ne serez pas exonéré et l'impôt sera dû.

Attention : Dans tous les cas, l'exonération ne concerne pas les prélèvements sociaux.

Si vous avez le statut LMNP, vous relèverez du régime des plus-values des particuliers. En somme, vous ne pourrez bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu qu'au bout de 22 ans de détention de votre bien immobilier. Néanmoins, vous pourrez aussi être exonéré des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention de votre bien.

La redevance à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Avec le statut LMP, vous bénéficiez automatiquement d'une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque vos biens sont considérés comme des biens immobiliers professionnels.

Le statut LMNP quant à lui, vous soumet à l'IFI.

L'imputation des déficits

En LMP, les potentiels déficits sont imputables sur votre revenu global. Tandis qu'en LMNP, leur imputation est limitée aux revenus de même nature, c'est-à-dire sur les BIC non professionnels.

Questions fréquentes

Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?

Tout d'abord, le premier inconvénient notable est le plafonnement des loyers annuels pour obtenir le statut LMNP.

Parmi les inconvénients de la location meublée non professionnelle, on peut aussi citer le régime d'imposition sur les donations ou successions qui est loin d'être optimal. Pour rappel, le régime applicable pour les transmissions par donation ou succession est celui du droit commun.

Enfin, en ce qui concerne les plus-values de cession, le statut LMP se révèle plus favorable que le statut LMNP.

Peut-on investir dans l'ancien en LMNP ?

Le statut LMNP classique vous permet en effet d'investir dans l'ancien comme dans le neuf. Néanmoins, le LMNP Censi-Bouvard n'était éligible que dans le neuf. Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard était en vigueur jusqu'au 31 décembre 2021. Le dispositif LMNP Censi-Bouvard a donc pris fin à cette même date.

Quelles résidences sont éligibles au statut LMNP ?

Les biens éligibles au statut LMNP peuvent être neufs ou anciens (LMNP Ancien). Les résidences peuvent aussi avoir plusieurs natures. Vous pouvez investir dans :

  • des résidences classiques
  • des résidences de services (LMNP en résidences de services)

Le principal, c'est que vos biens soient loués à usage d'habitation par les locataires.

Que choisir entre LMNP Censi-Bouvard ou LMNP amortissement ?

La question ne se pose plus, puisque qu'en effet, le dispositif LMNP Censi-Bouvard n'est plus d'actualité. Il a pris fin le 31 décembre 2021. Le LMNP amortissement constitue donc une bonne alternative au LMNP Censi-Bouvard.

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ? / À qui s'adresse la location LMNP ?

Pour devenir loueur en meublé non professionnel, c'est-à-dire pour bénéficier de ce régime fiscal, vous devez :

  • Mettre en location meublée au moins un de vos biens immobiliers
  • Justifier que vos revenus issus des locations meublées ne sont pas votre source principale de revenus

D'autres obligations liés au LMNP sont en vigueur pour bénéficier de ce statut et des avantages fiscaux qui y sont rattachés.

Quelles sont les zones favorables à un investissement en LMNP ?

Pour que votre projet d'investir en LMNP soit une réussite, vous devez vous assurer qu'il existe une demande locative dans la zone géographique où se situe votre bien. Mais cela n'est pas suffisant. Il faut également vous assurer que les prestations qu'offrent votre bien immobilier sont en adéquation avec cette demande locative. Par exemple, si vous investissez dans un quartier résidentiel calme et fréquenté majoritairement par des familles, vous risquez d'avoir des difficultés à louer un studio. Au contraire, si votre location se trouve dans une zone qui accueille des travailleurs à la recherche d'un pied à terre, alors un logement de 3 chambres risque de ne pas se louer…

Enfin, les conseils liés à n'importe quel investissement immobilier locatif, s'appliquent aux recommandations pour choisir sa zone ou son bien en LMNP. Retrouvez nos articles ci-dessous pour en savoir plus.

Tester en 2 minutes si je suis éligible à des réductions d'impôts Testez votre éligibilité

Cela peut aussi vous intéresser

Pour aller plus loin

Test d'éligibilité gratuit en 2 minutes
Obtenir une analyse de ma situation
Réduire mes impôts
Un expert vous appelle pour vous conseiller