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Déficit foncier : comment investir et défiscaliser ses revenus fonciers ?

Date de dernière mise à jour : 19/10/2022

Le déficit juridique est un mécanisme permettant de réduire, jusqu’à 10 700€ par an, votre revenu global imposable et vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme s’applique aux propriétaires de biens immobiliers en location. Si vos charges sont plus importantes que le montant de vos revenus locatifs, alors cet article est fait pour vous ! Nous vous expliquerons la fiscalité et le fonctionnement du déficit foncier ainsi que les différents mécanismes de cumul existants pour maximiser ses effets.  

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Définition des termes clés

Le déficit foncier est un mécanisme permettant de s’alléger de certaines charges si vous effectuez des dépenses liées à des travaux. Afin de comprendre au mieux les enjeux de cette notion, il est important de définir le déficit foncier.  

Qu’est-ce que le déficit foncier ? 

Le déficit foncier est un processus qui peut être utilisé lors d’un investissement locatif. Celui-ci permet aux contribuables de soustraire à leur revenu global la somme découlant de certains travaux effectués lorsque ceux-ci sont plus importants que les recettes de la location. Pour cela, il faudra que les revenus émanant de location nue de votre bien soient fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. À cela s'ajoute la nécessité que vos charges soient supérieures au montant de vos recettes. Finalement, il sera nécessaire que vous louiez votre bien en location nue et que vos recettes relèvent du régime d’imposition réel.  

La somme annuelle prise en charge par le déficit foncier est plafonnée à 10 700€. On ne peut y déroger mais il arrive qu’elle puisse être revalorisée à 15 300€ dans certains cas particuliers, tels que les investissements Périssol

Ce plafonnement n’est cependant pas un souci puisqu’en cas de dépassement de la limite de 10 700€, l’excédent sera reportable pour une déduction sur le revenu global durant 6 ans et durant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers. Nous illustrerons le calcul du déficit foncier sur un bien dans une prochaine partie.

Finalement, le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans la catégorie des “niches fiscales”. Ainsi, le déficit foncier est cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Qu’est-ce que le revenu foncier ? 

Le revenu foncier fait partie de l’une des catégories de revenus passibles de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers comprennent les revenus de locations d’immeubles proprement dits et également les revenus accessoires. 

Ainsi, les revenus fonciers sont composés des bénéfices provenant de la mise en location d’un patrimoine immobilier. Attention, ces revenus doivent provenir de biens non meublés mis en location.

Les revenus fonciers sont soumis à deux régimes d’imposition spécifiques : le régime réel et le régime micro-foncier.

À savoir : le régime des biens meublés en location est différent. En effet, les revenus sont à déclarés comme des bénéfices commerciaux, plus communément dénommé sous le sigle de BIC, et non comme des revenus fonciers. 

Quelle est la distinction entre location meublée et location nue ?

La location meublée se distingue dans un premier temps de la location nue par sa composition. En effet, pour les bails signés après août 2015, certains éléments sont nécessaires afin que le bien puisse bénéficier du régime de location meublé. Parmi eux, la nécessité de fournir au locataire un réfrigérateur, une table, des plaques de cuisson, etc. Une liste exhaustive des services obligatoires à fournir est disponible ci-dessous afin de n’oublier aucun élément :

  • Literie avec couette ou couverture

  • Volets ou rideaux dans les chambres

  • Plaques de cuisson

  • Four ou four à micro-onde

  • Réfrigérateur

  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°

  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

  • Ustensiles de cuisine

  • Table

  • Sièges

  • Étagères de rangement

  • Luminaires

  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Le bailleur, quant à lui, percevra la différence sur les différents points énumérés :

  • La fiscalité du bail

  • La durée du bail

  • Le préavis du bail 

  • Le dépôt de garantie

Dans le cadre d’un déficit foncier, la location devra être impérativement nue et, de ce fait, le locataire ne devra pas fournir les éléments cités précédemment. 

Si votre logement est meublé, pas d’inquiétude ! Le régime de location meublée non professionnelle vous permettra également de bénéficier d’avantages fiscaux. Simplement, le déficit foncier n’en fera pas partie.

Quels sont les avantages relatifs au déficit foncier ? 

Le déficit foncier permet de jouir de nombreux avantages afin de venir en aide aux locataires. En effet, vous pouvez bénéficier d’une réduction, pouvant aller jusqu’à 10 700€ par an, de votre revenu global. Dans le cas où les charges que vous avez payées excèdent le plafond de 10 700€, il vous sera possible d’imputer l’excédent restant sur vos revenus durant les 10 années suivantes. Enfin, le déficit foncier ne fait pas partie des “niches fiscales” françaises. De ce fait, vous pourrez cumuler le déficit avec d’autres dispositifs.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Les propriétaires bénéficiaires au déficit foncier 

Le déficit foncier est un mécanisme accessible aux propriétaires d’un bien locatif. En effet, afin de pouvoir en bénéficier, il faut tout d’abord détenir la pleine propriété d’un bien immobilier. En cas de démembrement de propriété, des règles rigoureuses régiront les liens qu'entretiennent le démembrement ainsi que le déficit foncier entre eux. Ces liens seront abordés plus bas au sein de l’article. Par ailleurs, ce bien devra être mis en location nue. Comme nous l’avons explicité précédemment, cela signifie donc que la location ne devra en aucun cas remplir les conditions d’une location meublée. 

Il faudra également que le propriétaire soit assujetti au régime réel d’imposition. Ce régime est automatique dès lors que les loyers perçus annuellement excèdent 15 000€. Cependant, si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€, il faudra faire une demande auprès de l’administration afin d’être imputé à ce régime. Cette demande s’effectue très simplement auprès de l’administration fiscale. 

De plus, la location du bien immobilier devra s’étendre, de manière continue, sur une période de trois ans à compter de la première imputation du déficit.   

Comment est-ce que ce mécanisme fonctionne-t-il ?

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, certaines opérations doivent être effectuées au préalable : 

Comment calculer le revenu foncier net imposable ?

Le revenu foncier net imposable sera d’abord à calculer. Pour cela, il est nécessaire d’avoir accès à plusieurs informations telles que : le revenu foncier brut, les intérêts d’emprunt et les charges que vous payez. Ainsi, ces éléments devront être utilisés de la sorte :

Revenus fonciers net des intérêts = revenus fonciers brut - intérêts d’emprunt 

Revenus fonciers net imposable = revenus fonciers net d’intérêts - charges déductibles

Les charges déductibles comporteront :

  • Les charges financières telles que les intérêts d’emprunt et les frais liés

  • Les charges non-financières telles que les frais d’agences immobilière, charges de copropriété, impôts, etc

Comment fonctionne la fiscalité du déficit foncier ?

En relevant du régime réel d’imposition, le contribuable peut déduire les frais et charges engagés pour le bien mis en location. Dès lors, dans le cas de figure où le résultat serait déficitaire, alors le déficit foncier peut intervenir. Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700€. 

À savoir : Il faut opérer une distinction entre l’excédent émanant des intérêts d’emprunt - qui eux sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et l'excédent résultant des dépenses qui, quant à lui, s'impute sur le revenu global. Le tout, dans la limite du montant de 10 700€ tous les ans. 

Par la suite, plusieurs règles sont établies. Tout d’abord dans le cas de figure où le revenu foncier net imposable est inférieur au plafond, qui est fixé à 10 700€, alors le montant déductible est imputable sur le revenu global du contribuable. 

Cependant, dans le cas de figure où le déficit serait supérieur au plafond, alors l’excédent est imputable sur les revenus des 10 années suivantes. Afin de pouvoir bénéficier des avantages du déficit foncier, il faut donc remplir les conditions précédemment citées et remplir le formulaire n°2044 spécial : déclaration spéciale des revenus fonciers. 

Comment reporter le déficit foncier

Il arrive que le montant du déficit soit supérieur au plafond de 10 700€. Dès lors, le droit pose un principe étant que l'excédent émanant du déficit foncier peut être rabattu sur les revenus fonciers des 10 années à venir. Afin d’effectuer un report, il faut se référer au formulaire 2042. Il existe une catégorie “revenus fonciers” qui est alors à compléter pour bénéficier du report du déficit foncier. Ces deux formulaires sont accessibles en ligne lors de votre déclaration d’impôt

Comment calculer le déficit foncier ?

Afin d’expliciter au mieux nos propos, nous allons illustrer ces calculs au travers de deux exemples de déficit foncier : celui de Paul puis de Lola. 

Paul loue un appartement et y a effectué des travaux de réparation et d’entretien. 

Le total de ses dépenses s’affiche ainsi :

Nature des actifs et passifs

Montant en euros

Revenu foncier brut 

2 000€

Charges

30 000€

Intérêts d’emprunt 

4 000€

Déficit foncier 

32 000€

Le revenu brut doit, dans un premier temps, compenser les intérêts d’emprunt. 

De ce fait, Paul devra dans un premier temps soustraire 2 000€ aux 4 000€ des intérêts d’emprunt. Les charges, que Paul aura entreprises, sont estimées, quant à elles, à hauteur de 30 000€.

Ainsi, un calcul simple s’effectue : 

Le revenu foncier net des intérêts  = revenu foncier brut - intérêts d’emprunt

Revenu foncier net des intérêts = 2 000€ - 4 000€ = -2 000€

Les intérêts d’emprunts sont alors supérieurs au montant du loyer

Ainsi, il conviendra de calculer la globalité du déficit en ajoutant le prix des charges en supplément au prix des intérêts. 

Revenu foncier net imposable = - 2 000€ - 30 000€ = -32 000€ 

Déficit Foncier = -32 000€

Ainsi, Paul pourra profiter du dispositif de déficit foncier. 

Le plafond du déficit étant de 10 700€ annuel, alors Paul pourra soustraire 10 700€ de son revenu global. 

L'excédent, que l’on calcule en soustrayant 10 700€ au 32 000€ de déficit et qui est donc égal à 21 300€, sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes. 

Prenons maintenant l’exemple de Lola. Celle-ci loue également un appartement et y a fait des travaux d’amélioration. 

Le total de ses dépenses s’affiche ainsi :

Nature des actifs et passifs

Montant en €

Revenu foncier brut 

15 000€

Charges

14 000€

Intérêts d’emprunt 

4 000€

Déficit foncier 

3 000€

Lola doit donc calculer à son tour le revenu foncier net d’intérêt afin de pouvoir calculer le déficit foncier par la suite. 

Le revenu foncier net des intérêts  = revenu foncier brut - intérêts d’emprunt

Revenu foncier net des intérêts = 15 000€ - 4 000€ = 11 000€

Le montant des intérêts d’emprunt étant inférieur aux loyers, il conviendra alors de calculer le revenu foncier net imposable afin de savoir s’il y a bien un déficit. 

Revenu foncier net imposable = 11 000€ - 14 000€ = -3 000€

Déficit foncier = -3 000€

Le montant du déficit provient donc des charges. 

Le montant du déficit foncier équivaut donc à 3 000€ et est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu’il est inférieur au plafond étant de 10 700€. 

Quelles sont les charges déductibles de mes revenus fonciers ?

Quels sont les travaux déductibles de mes revenus fonciers ? 

 Dans le cas où vous remplissez les conditions énumérées ci-dessus, alors vous serez en droit  d’inclure, dans vos frais et charges, les travaux d’amélioration ainsi que les travaux de réparation et d’entretien réalisés au cours de l’année d’imposition.

Les dépenses d’amélioration

Comme son nom l’indique, les dépenses d’amélioration ont pour but de d’améliorer les conditions de vie au sein d’un bien immobilier. 

Ces dépenses n’ont pas pour but de modifier la structure de l’immeuble, elles sont effectuées afin de remplacer l’ancien équipement par un nouveau, plus adapté. 

Cependant, il faudra faire attention, les dépenses d’amélioration pour un usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles. Seules deux exceptions sont accordées : lorsque les dépenses d’amélioration tendent à faciliter l’accueil aux personnes handicapées et lorsqu’elles sont destinées à protéger les locaux de l’amiante. 

Les dépenses de réparation et d’entretien

Les dépenses de réparation et d’entretien, quant à elles, ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal. Celles-ci ne doivent pas modifier la substance, l’agencement ni l’équipement initial, afin de garder le bien immobilier dans un état qui permette son usage normal.

D’une part, les dépenses d'entretien sont des dépenses relevant du maintien en l’état de l’immeuble. D’autre part, les dépenses de réparation ont lieu lors de la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en bon état afin qu’il soit utilisé conformément à sa destination initiale. La destination finale c’est ce pourquoi l’immeuble a été bâti. Par cela, il est impliqué que le contribuable ne pourra pas dénaturer le bien. En effet, transformer un local en habitation ne relève pas de la catégorie des dépenses de réparation et d’entretien et modifie donc la destination initiale du bien. Ainsi, ce genre de travaux ne sera pas pris en charge par le déficit foncier. 

À savoir :  Certaines dépenses d’entretien et de réparation sont effectuées à la charge seule des locataires, c’est par exemple le cas des charges de copropriété. Le loueur ne peut donc pas les déduire de son revenu foncier et cela, même dans le cas où celui-ci rembourserait les locataires après qu’ils aient effectué ces dépenses. 

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ?

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. En effet, celles-ci apportent des modifications trop importantes sur les biens immobiliers qui peuvent être considérés comme des reconstructions ou des extensions de la surface habitable d’ors et déjà existante.  

Tableau récapitulant les différentes charges déductibles du revenu foncier  

Type de dépenses

Illustration des

dépenses

Dépense 

d’amélioration

Dépense de réparation et d'entretien

Restructuration et aménagement interne

Transformation d'un local d'habitation en deux studios

Travaux conséquents qui n'affectent ni les murs porteurs, ni la charpente, ni la toiture

Travaux conséquents qui n’augmentent pas la surface habitable ou ne modifie pas la destination des locaux existants

Optimisation des lieux

Installation d'une cuisine aménagée ou équipée dans un logement qui en était dépourvu

Acquisitions d'équipement électro-ménagers et ménagers

Travaux de mise aux normes

Dépenses d'enlèvement, de fixation ou d'encoffrement des matériaux contenant de l'amiante agrandissement des fenêtres et pose de persienne

Travaux de modernisation

Installation ou remplacement d'un équipement par un mieux adapté : chauffage central, salle d'eau, cuisine, ascenseur, antenne TV,... 

Dépenses de pose de sanitaires

Installation de salle d'eau

Réfection de la peinture et de plomberie destinées à l'aménagement d'appartement mais qui ont pour effet de remettre en état une partie de l'immeuble et d'en assurer une meilleure utilisation.

Maintien en état de l'immeuble

Remise en état du gros oeuvre (toiture, façade, menuiseries extérieures etc), des canalisations ou de l’installation électrique, 

Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier 

Travaux de réfection des enduits extérieurs

Mise en conformité ou remplacement d’une installation d’ascenseur aux normes règlementaires de sécurité 

Réfection des équipements de l'immeuble

Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante

Pose de nouveaux plafonds en remplacement des anciens 

Les autres dépenses déductibles des revenus fonciers

En complément des dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien, la loi prévoit que certaines autres dépenses spécifiques entrent dans la catégorie des dépenses déductibles des revenus fonciers. Celles-ci doivent avoir été réalisées durant l’année civile et avoir été effectuées dans une finalité d’acquisition ou de conservation des revenus fonciers. Parmi elles, il est possible de retrouver : 

  • Les frais de gestion : frais de gérance, de concierge, de comptabilité, d’agences immobilières de location

  • Les impôts locaux : les impôts n’étant pas à la charge du locataire entrent dans le domaine des charges déductibles, par exemple la taxe foncière

  • Les primes d’assurances : déductibles si elles sont afférentes à l’immeuble, quel que soit le risque couvert (incendie, dégât des eaux, garantie au titre des loyers impayés)

  • Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble. Ces intérêts sont déductibles sans limitation de durée ni de montant

  • Les provisions pour charge (dans le cadre d’une copropriété)

  • Les charges locatives : si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ

  • L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire

À savoir :  lorsque différents travaux sont réalisés simultanément sur un même immeuble, il faut faire la distinction entre les travaux qui font partie de la catégorie des charges déductibles et ceux qui n’en font pas partie. Ainsi, seules les dépenses qui entrent dans les catégories précitées pourront être considérées comme déductibles. Dans le cas de figure où les travaux réalisés en simultané sont de nature différente mais ne peuvent pas être indissociés, alors le caractère déductible des dépenses engagées s'appréciera globalement. 

Quelles sont les conditions à remplir pour défiscaliser ses revenus fonciers ? 

Si vous souhaitez bénéficier du déficit foncier, vous devez respecter des conditions. Si on outrepasse l’une des conditions, le déficit foncier peut être annulé.

Nous retrouvons donc plusieurs conditions que nous allons énumérer ci-dessous : 

  • La première condition est une condition de fond : Il est nécessaire de ne pas vendre ni louer le bien immobilier durant les 3 années suivant l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. En effet, la location devra être réalisée aussitôt que les travaux sont terminés. 

  • La seconde condition est une condition de forme. Vous devrez être imposé sous le régime réel d’imposition et non sous le régime micro-foncier. Cette condition touche plus particulièrement les personnes ayant des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ par an. En effet, sous ce seuil le régime de droit commun est celui du micro-foncier. Cependant, il est possible de recourir à des dérogations en demandant à l’administration fiscale de changer de régime et ainsi de passer au régime réel. Pour les personnes dont le revenu foncier est supérieur à 15 000€ annuellement, la question ne se pose pas car le régime de droit commun est celui du réel. 

  • La troisième condition est relative à la nature des travaux. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (ainsi que les travaux réalisés par la copropriété dans certains cas) sont déductibles. Il faudra tâcher de vérifier que la nature des travaux effectués rentre bien dans cette catégorie. 

  • La dernière condition est relative à la temporalité. Les travaux devront être déduits l’année de leur paiement. Il faut prendre ses précautions quant aux charges amorcées dans un but d’acquisition ou de conservation du revenu foncier. Celles-ci sont déductibles avant même que le bien ne soit loué.  Il est alors conseillé de rédiger une mention manuscrite indiquant l’intention de mettre l'immeuble en location. En effet, les charges seront déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location. 

Comment maximiser les effets du déficit foncier ?

Le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans la catégorie des "niches fiscales" plafonnées à 10 000€ par an. Il est donc cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation que nous allons aborder.

Cumuler loi Pinel et déficit foncier 

Descriptif du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour cela, vous devez remplir des conditions en investissant dans un bien immobilier locatif qui répond à certains critères définis par la loi. En effet, grâce au dispositif Pinel, si vous investissez dans des logements neufs ou assimilés destinés à la location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur la durée de l’engagement de location. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix du ou des logements et sur la durée de mise en location. Lorsqu’un logement est compatible à l’utilisation du dispositif Pinel ancien et avec les règles du déficit foncier, alors la combinaison de ces deux régimes est dénommée : Pinel optimisé.  

Conditions de cumul du dispositif Pinel et du déficit foncier

Afin de pouvoir cumuler ces deux dispositifs, certaines conditions sont à remplir au préalable. 

Nous allons énumérer ces conditions succinctement : 

  • Être domicilié en France et posséder un bien immobilier mis en location

  • La mise en location de votre bien est éligible aux conditions pour bénéficier  du déficit foncier

Vous devez également remplir les conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif Pinel ancien, à savoir : 

  • Effectuer l’achat d’un bien jugé inhabitable dans une zone A, A bis ou B1

  • Réaliser des travaux qui constituent au minimum 25% du montant total du bien

  • Finaliser l’ensemble des travaux dans les temps impartis. Cela signifie qu’il faut finir de réaliser les travaux sous une durée de 2 ans et demi suite à l’achat du bien 

  • Contacter un expert suite à la réalisation des travaux afin qu’il puisse estimer le bien immobilier

Avantages : La combinaison de ces deux dispositifs vous permet de cumuler plusieurs avantages fiscaux. Parmi eux, il y a tout d’abord les avantages découlant du déficit foncier. Ils permettent, dans un premier temps, de pouvoir reporter sur 10 ans l'excédent déficitaire constaté lors des travaux. Puis dans un second temps, le cumul du déficit foncier au Pinel ancien donnera lieu à une majoration de la réduction d’impôt comprise entre 12 et 21% selon la durée de la location. De plus, la réduction d’impôt est calculée sur le bien et les travaux de réhabilitation réalisés. Il sera donc possible de bénéficier tous les ans d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 10 700€ grâce au déficit foncier.

Cumuler loi Malraux et déficit foncier

Descriptif du dispositif Malraux

La loi Malraux permet de bénéficier de réductions d’impôts sur certains biens immobiliers anciens destinés à la location. Pour cela, il est nécessaire que vous investissiez dans des opérations de restauration immobilière dans l’ancien au sein de certains secteurs sauvegardés. Ainsi, la loi Malraux vous permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des charges entreprises pour la rénovation. 

Conditions d’utilisation du dispositif Malraux  :

Afin de pouvoir bénéficier de la loi Malraux, certaines conditions sont imposées. Parmi elles, nous retrouvons :

  • Acheter un bien immobilier ancien dans un site patrimonial remarquable

  • Respecter les plafonds de travaux de 100 000€ soit 400 000€ sur la durée totale ne pouvant excéder 4 ans.

  • Mettre le bien en location durant une durée minimale de 9 ans

  • Réaliser les travaux en bénéficiant d’un encadrement et d’une supervision par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Enfin, la réduction d'impôt profite aux personnes physiques qui procèdent à des opérations de restauration immobilière. De ce fait, vous devez être fiscalement domicilié en France et imposé dans la catégorie des revenus fonciers. 

Conditions de cumul du dispositif Malraux et du déficit foncier : 

La loi Malraux peut voir ses effets combinés avec le déficit foncier. Ce cumul des deux avantages fiscaux se nomme la loi Malraux optimisée au déficit foncier. 

Dans le cas où les conditions suivantes sont remplies, alors vous êtes éligible aux avantages de la loi Malraux optimisée au déficit foncier :

  • Vous remplissez toutes les conditions nécessaires afin d’être éligibles à la loi Malraux

  • Vous louez votre bien à titre de résidence principale

  • Les travaux effectués dans le bien coûtent plus que ce que les loyers vous rapportent

  • Les travaux effectués entrent dans la catégorie fiscale des travaux déductibles du revenu foncier

  • Vous effectuez le programme de restauration Malraux à l’aide d’une Association Syndicale Libre (ASL) ou d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). Dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), le cumul n’est pas autorisé

  • Vous vous engagez à louer votre bien durant 9 ans et à le conserver au minimum 3 ans après l’imputation du déficit foncier

Avantage : Ce cumul des dispositifs permet de bénéficier d’une réduction d'impôt allant jusqu’à 100% du montant des travaux réalisés et de pouvoir reporter l’excédent sur les revenus fonciers pendant 10 ans.  

Cumuler le dispositif Cosse et déficit foncier

Descriptif du dispositif Cosse

Le dispositif Cosse permet aux propriétaires de bénéficier d’une déduction d’impôt qui peut varier selon plusieurs aléas énumérés ci-dessous :

  • La localisation géographique du bien

  • La convention est conclue dans le secteur intermédiaire, social ou très social  

La convention, quant à elle, doit avoir été conclue entre le 1er Janvier 2017 et le 31 Décembre 2022 avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Le dispositif Cosse s’applique aux propriétaires d'immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés, qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. 

Conditions de cumul du dispositif Cosse et du déficit foncier

Afin de bénéficier pleinement de ces deux dispositifs, certaines conditions sont à respecter. 

Vous devez en effet, remplir dans un premier temps les conditions, que nous avons citées précédemment, permettant de bénéficier du dispositif Cosse. Ainsi, dès lors que le bien immobilier sera susceptible d’en bénéficier, le déficit pourra être constaté en se référant aux différents éléments cités précédemment, à savoir :

  • Vous payez plus de charges et intérêts qu’il ne perçoit de revenu

  • Votre bien est en location nue et fiscalisé sous le régime

  • Les travaux sont éligibles au déficit foncier

Lorsque toutes conditions sont réunies, alors vous pouvez être considéré comme éligible au cumul de ces deux régimes. 

Avantage : Le cumul du déficit foncier et du dispositif permet, par ailleurs, de bénéficier d’un plafond annuel plus conséquent pour le déficit. Celui-ci sera de 15 300 €. Comme cela est le cas en temps normal, l'excédent émanant du déficit s’imputera sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Cumuler démembrement de propriété et déficit foncier

Descriptif du processus de démembrement de propriété 

Le démembrement de propriété est un processus qui permet de scinder la propriété d’un bien entre plusieurs acteurs pouvant être des personnes physiques ou morales. Cette division s’effectue entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces deux acteurs ont des prérogatives différentes : le nu-propriétaire a la possession du bien et a le devoir de l’entretenir. L’usufruit, quant à lui, possède le droit de séjourner dans le bien et de récolter les fruits de celui-ci, c’est-à-dire encaisser les loyers lors d’une location par exemple. 

Dès lors, la propriété du bien étant divisée, la question du bénéfice du déficit foncier se pose.  En effet, le nu-propriétaire est la personne responsable de l’entretien du bien immobilier et est donc la personne qui paie les charges effectuées sur un bien. Tandis que l’usufruit sera la personne recevant les revenus fonciers lors de la location du bien. 

En conséquence, le régime de droit applicable sera complexe à mettre en place. En effet, les différents propriétaires peuvent-ils bénéficier du déficit foncier ou celui-ci est-il uniquement exclusif aux biens en pleine propriété ? 

Conditions de cumul du démembrement de propriété et du déficit foncier

En règle générale, le nu-propriétaire ne peut pas déduire les charges foncières du bien démembré sur son patrimoine puisque celui-ci ne perçoit aucun revenu foncier imposable sur le bien démembré. En effet, lorsque le logement est occupé par l’usufruitier, celui-ci est considéré comme étant dans la même situation fiscale qu'un propriétaire ayant la pleine jouissance du logement. Par conséquent, le nu-propriétaire n'est pas imposable au titre des revenus fonciers. Il existe cependant une exception à cette règle. 

En effet, lorsque le bien dont la propriété est démembrée est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire peut être admis à déduire certaines dépenses qu’il a encaissées. Les nus-propriétaires procédant à des dépenses destinées à financer l’acquisition ou à assurer la conservation d’un immeuble, sont autorisés à bénéficier du déficit foncier. Les conditions qui s’appliquent à cette situation sont les suivantes : 

  • Les revenus imposables sont dans la catégorie des revenus fonciers 

  • Les dépenses sont d’abord déduites sur les dépenses du revenu des autres propriétés. Et dans le cas où le nu-propriétaire ne possèderait pas de bien en pleine propriété, alors seulement le déficit foncier pourra être constaté. Celui-ci devra l’être dans les conditions de droit commun

  • Le bien doit être mis en location ! Dans le cas où l’usufruitier se réserve le droit de jouissance du bien, alors les dépenses effectuées par le nu-propriétaire ne seront pas admises en déduction des revenus fonciers

Le nu-propriétaire quant à lui n’est pas imposable au titre des revenus perçus par l’usufruitier.

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Questions fréquentes

C'est quoi un déficit foncier ?

Un déficit foncier est un mécanisme permettant d’aider les loueurs d’un bien qui paient plus de charges qu’ils ne perçoivent des recettes. Ils peuvent profiter de réductions sur leurs revenus globaux ou fonciers. Si vous louez un bien en location nue et que vos charges sont plus importantes que vos recettes, alors vous pourrez en bénéficier.

Pourquoi créer un déficit foncier ?

Utiliser le mécanisme du déficit foncier vous permettra de bénéficier d’une réduction de vos revenus globaux allant jusqu’à 10 700€. De plus, ce mécanisme n’étant pas une “niche fiscale”, il vous est possible de cumuler les effets du déficit foncier avec d’autres dispositifs pour maximiser ses effets. 

Comment utiliser son déficit foncier ?

Afin de profiter du déficit foncier, il faut remplir les conditions permettant d’y être éligible. Pour cela, votre bien doit être imposé sous le régime réél et être loué en location nue. Suite à cela, vous pourrez vous assurer que votre situation est bien déficitaire. Pour ce faire, nous vous recommandons de vous appuyer sur nos exemples de calculs du déficit foncier que vous trouverez ici. Ainsi, vous pourrez utiliser votre déficit foncier afin de décharger votre revenu global et cela sur les 10 années suivant la déclaration de vos travaux.

Quelle est la différence entre les régimes réel et micro-foncier ?

Lorsque que vous possédez et louez un bien immobilier, les loyers perçus doivent être déclarés. Dès lors, les régimes de revenu locatif diffèrent selon le montant de la location. En effet, lorsque le contribuable se trouve dans une situation où le montant de son revenu locatif est inférieur à 15 000€, alors celui-ci sera imposé automatiquement sous le régime micro foncier. Lorsque le revenu locatif annuel est supérieur à 15 000€, le régime applicable est celui du réel. Ces règles s’appliquent aux locations nues de bien immobilier. Le régime est différent pour les locations meublées. 

Vous pouvez cependant bénéficier du régime réel lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000€. Il faut alors envoyer une demande de modification auprès de l’administration fiscale. En procédant à un changement de régime et en optant pour le régime réel, vous pouvez alors bénéficier du déficit foncier.

Cependant, il faut être vigilant car le choix de l’un de ces régimes entraînera des droits et obligations. En effet, le régime micro-foncier donne droit à un abattement de 30% sur la somme déclarée et cela en dehors des charges encaissées. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire certaines charges des loyers annuels. Lorsque le contribuable passe du régime micro-foncier au régime réel, celui-ci s’engage à deux choses : 

  • À ce que son engagement au régime réel soit effectif pour une durée de 3 ans

  • À ce que le régime réel touche l’intégralité des revenus fonciers du foyer fiscal

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