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Investissements LMNP en résidences de services

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Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous octroie une fiscalité intéressante sur vos plus-values. Ce dispositif est un véritable couteau suisse ! Il vous permet non seulement d’avoir le choix entre deux régimes fiscaux différents, mais en plus de pouvoir effectuer différents types d’investissements. Parmi ceux-ci, l’investissement LMNP en résidences de services, qui vous fait bénéficier de nombreux avantages supplémentaires, en plus de la fiscalité intéressante.

Sommaire : 

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Quels sont les différents types de résidences LMNP ?

Les investissements LMNP concernent plusieurs types de biens immobiliers et de résidences. Dans les grandes lignes, les résidences classiques (biens immobiliers privés) et les résidences de services sont les deux grands types de biens dans lesquels, vous, investisseurs LMNP, pouvez injecter de l’argent.

Contrairement au bail de location nue, les résidences de services en LMNP doivent être entièrement meublées.

Les résidences classiques (non-gérées)

Dans un premier temps, nous allons nous concentrer sur les investissements LMNP dans des appartements meublés au sein de résidences classiques. 

Si vous louez un bien immobilier privé dans le cadre du statut LMNP, le bien locatif doit nécessairement être le lieu de villégiature principal du locataire. La location du bien peut être permanente ou bien saisonnière (location pour seulement quelques mois). 

Pour mieux comprendre les avantages et le fonctionnement des investissements LMNP classiques en biens immobiliers privés, vous pouvez lire notre article sur la location en meublé non professionnel.

Les résidences de services (résidences gérées)

Les types de biens considérés comme des résidences de services, que l’on appelle aussi résidences gérées, sont les établissements accueillant par exemple :

  • des personnes âgées

  • des personnes en situation de handicap

  • des étudiants 

  • des touristes 

En bref, ce sont des résidences proposant des services annexes à la clientèle ciblée. Comme tout type de bien immobilier, elles peuvent être publiques ou privées. Si vous proposez un bien immobilier en location LMNP dans une résidence de services, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux

On peut alors se demander pourquoi l’État propose des réductions fiscales lorsque vous investissez dans ce type de biens ? Le but premier du gouvernement est d’assurer le logement et un train de vie décent aux personnes isolées (notamment les personnes âgées, handicapées ou les étudiants). En investissant dans des résidences comme des EHPAD ou des résidences étudiantes, vous permettez à l’État de focaliser ses investissements dans d’autres secteurs comme la santé par exemple. 

Quel est le fonctionnement de l'investissement LMNP en résidence gérée ?

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier d'avantages fiscaux ?

Le dispositif de défiscalisation LMNP existe depuis 1949 et c’est l’une des plus anciennes solutions d’optimisation fiscale en France. Le principe ? Investir dans un bien immobilier et le mettre en location meublée. 

Pour être éligible au statut LMNP, une des deux conditions ci-dessous doit obligatoirement être remplie, peu importe si vous comptez investir dans un bien en location gérée ou non gérée :

  • Vos revenus locatifs représentent moins de la moitié des revenus nets de votre foyer fiscal

  • Vous percevez moins de 23 000€ de revenus locatifs par an

Les particularités des investissements LMNP en résidence gérée

Contrairement au LMNP en résidence standard, un investissement LMNP en résidence de services implique un bail commercial et non un bail civil. En tant qu’investisseur, vous concluez ce contrat avec l’exploitant, aussi appelé gestionnaire de la résidence dans laquelle se situe votre bien. Le bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans. Nul besoin de vous avertir de l’importance de ce contrat : il va régir votre relation avec l’exploitant par le biais de clauses relatives à l’exploitation du bien, la répartition des charges et la perception des loyers (montant et modalités de paiement). 

Les critères auxquels vous devez porter une attention particulière sont les suivants : 

  • Le type de résidence choisi : car de ce choix découlent les contraintes, charges, coût total et rentabilité de l’investissement

  • Le contrat de bail spécifiant notamment la répartition des charges et le montant des loyers

  • La localisation du bien : comme pour tout investissement dans l’immobilier, l’emplacement du bien est un facteur déterminant

  • L’exploitant : c’est à lui que vous louez votre bien, il gère de façon autonome la résidence de services où est localisé votre bien. Une mauvaise gestion constitue un grand risque pour votre investissement

Sinon, le principe est le même qu’en LMNP en résidence classique : vous investissez dans un bien qui est mis en location et vous en percevez les loyers. 

Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP en résidence de services ? 

Pourquoi investir dans une résidence de services en LMNP ?

Les avantages majeurs du statut LMNP sont les suivants : une fiscalité favorable au niveau des plus-values et l’exonération de la TVA.

Investir en LMNP en résidences de services vous procure les avantages fiscaux propres au statut LMNP classique. Vous aurez donc la possibilité de choisir entre deux régimes encadrant la fiscalité de vos plus-values : le régime micro-BIC et le régime réel. 

Pour résumer, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos plus-values au titre de vos charges. Le régime réel vous permet quant à lui de déduire vos charges réelles, ce qui aboutit dans certains cas à une imposition nulle

Ainsi, les avantages spécifiquement liés au LMNP en résidence de services sont, en plus de pouvoir bénéficier de revenus pas ou peu fiscalisés, la gestion totalement orchestrée par l’exploitant ainsi qu’une importante visibilité sur vos loyers. 

De plus, même si votre bien n’est pas loué, l’exploitant du bien s’engage à vous verser vos loyers chaque trimestre. 

Attention, il peut arriver que l’exploitant soit dans l’incapacité de vous verser vos loyers suite à un événement qui ne dépend pas de lui, ni de la stratégie de gestion qu’il a mise en place. Par exemple, avec la crise sanitaire Covid-19, bon nombre de gestionnaires ont eu des difficultés à payer les loyers dus aux propriétaires, qui ont dû trouver un compromis. 

Quels sont les inconvénients et les risques ?

Les inconvénients du LMNP en résidence de services sont facilement prévisibles. Vous l’aurez compris, la stratégie de location étant totalement effectuée par le gestionnaire, la rentabilité pourrait bien être impactée s’il effectue une mauvaise gestion.

De plus, il peut arriver que vous optiez pour la VEFA (vente en l’État futur d'achèvement) pour votre investissement. Les travaux peuvent éventuellement provoquer du retard dans la prise d’effet du bail. 

Dernier inconvénient : le gestionnaire peut décider de revoir le prix des loyers à la baisse s’il a des difficultés financières au moment du renouvellement du bail. Celui-ci peut même décider de ne pas renouveler le bail du tout. 

À savoir :  En investissant dans certaines résidences de services, vous pouvez associer le statut LMNP au dispositif Censi-Bouvard sous certaines conditions. Cela vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% de votre montant d’investissement, dans la limite de 300 000€ investis. Le dispositif Censi-Bouvard devait prendre fin le 31 décembre 2021, mais il a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Il vous reste donc peu de temps pour en profiter. Néanmoins, même si le dispositif Censi-Bouvard vient réellement à disparaître, vous pourrez toujours investir en résidences de services avec le statut LMNP !

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Questions fréquentes

Quand et comment revendre son bien meublé en résidence gérée ?

Revendre un logement classique en LMNP ne requiert pas la même attention que de revendre un bien en résidence gérée. Voici quelques conseils pour revendre votre bien LMNP en résidences de services

Tout d’abord, il convient de faire appel à un expert du domaine. 

En effet, contrairement aux résidences classiques pour lesquelles vous pouvez vous-même vous charger de la vente ou faire appel à une simple agence immobilière, la revente de résidences de services exige l’intervention d’une société spécialisée dans ce type de biens.

Un professionnel pourra aussi vous aider à estimer votre bien au plus juste de sa valeur, car des facteurs seront à prendre en compte quand il s’agit de biens en résidences gérées, notamment la rentabilité du bien. Ce genre de facteurs est compliqué à estimer lorsque l’on est un particulier. 

Dernier point important: le timing. Il faut que vous soyez capable d’examiner l’état du marché immobilier. Là encore, l’aide d’un professionnel ne sera pas de trop. Veillez aussi à mettre en vente le bien avant de rompre votre bail, car le bail constitue un argument de vente précieux. 

Enfin, si vous souhaitez faire au plus simple, vous pouvez revendre votre bien à l’exploitant de la résidence s’il est intéressé.

Comment se débarrasser du statut LMNP ?

Pour sortir du statut LMNP il suffit simplement soit de cesser son activité de loueur en meublé, soit d’être en mesure de changer de statut (passer en LMP par exemple). 

Vous devez bien sûr, si tel est le cas, spécifier votre cessation d’activité lors de votre déclaration de revenus.

Qu’est ce que le marché secondaire ?

Le marché secondaire du LMNP, c’est tout simplement l’acquisition de biens anciens. Le marché primaire représentant l’acquisition de biens neufs ou en VEFA. On parle donc de ce marché lorsque les investisseurs souhaitent revendre leurs biens préalablement acquis en LMNP en résidences de services.

Quels sont les avantages à passer par le marché secondaire ?

Le marché de la revente de l'immobilier géré offre les avantages suivants :

  • des prix beaucoup plus abordables que les biens neufs,

  • une fiscalité favorable

  • des loyers garantis et immédiats 

  • et une visibilité sur l’ensemble des performances du bien (taux de remplissage, exploitation, charges etc.).

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