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Comment défiscaliser en 2022 avec la loi Denormandie ?

Date de dernière mise à jour : 18/05/2022

La loi Denormandie a pour but d’encourager les investisseurs immobiliers à restaurer des logements anciens au sein de communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est élevé. Cette loi impose également des loyers contrôlés. Comme bon nombre de dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif Denormandie alimente le dessein de faciliter l’accès au logement de la population. Ce dispositif oeuvre aussi à la rénovation énergétique, qui est l’un des critères d’éligibilité des travaux que vous effectuerez. 

Initialement, la loi Denormandie devait être supprimée en décembre 2022. Mais, étant donné son utilité pour le domaine public, la loi de finance pour 2022 a prévu le prolongement du dispositif jusqu’au 31 décembre 2023.   

Sommaire : 

Tester en 2 minutes si je suis éligible à des réductions d'impôts Testez votre éligibilité

Qu’est ce que la loi Denormandie ? 

La loi Denormandie est entrée en application le 1er janvier 2019. Créée par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, elle entend répondre à plusieurs objectifs : 

  • Tout d’abord, inciter les propriétaires à rénover leur logement situé dans un quartier ancien dégradé. Cela afin de permettre aux centre villes de redevenir attractifs et de se repeupler

  • Répondre à la demande locative importante dans des zones dites “tendues”

  • Contribuer à la rénovation énergétique des logements français

À terme, tous ces points serviront l’objectif commun d’améliorer la qualité de l’immobilier français

Ainsi, en échange d’un engagement de location de 6 ans minimum et de la réalisation de travaux, l’investisseur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu.

Le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables qui acquièrent un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. En effet, le régime ne s’applique pas aux biens que vous possédiez déjà avant 2019. 

À savoir : La loi Denormandie ressemble énormément à la loi Pinel. Il s’agit en substance de l’adaptation aux logements anciens de la loi Pinel. Même s’il existe une loi Pinel Ancien, les deux dispositifs se complètent car les villes éligibles au Pinel Ancien et au Denormandie sont différentes, tout comme d’autres aspects de ces deux dispositifs.

Quelles sont les conditions d'éligibilité de la loi Denormandie ?

Si vous désirez profiter de la loi Denormandie et en tirer les avantages, vous devez tout d’abord connaître les conditions d’éligibilité qui s’y appliquent. D’autant plus que les contraintes de la loi Denormandie pour un particulier peuvent paraître assez lourdes (sélection du bien, travaux de rénovation, plafonds de loyers/de ressources…). Pas de panique : on vous explique tout !

Conditions relatives à l’investissement immobilier

Types de biens éligibles au dispositif Denormandie :

Tout d’abord, afin que votre investissement immobilier puisse vous octroyer la fameuse réduction d’impôt Denormandie, il faut diriger votre investissement vers un des deux types de biens éligibles au dispositif. Les logements éligibles sont :

  • Les logements anciens dans lesquels vous mettez en place des travaux de rénovation et d’amélioration 

  • Les locaux au sein desquels vous réalisez des travaux de transformation afin d’y consacrer un usage d’habitation 

À savoir : Pour bénéficier de l’avantage fiscal conséquent de ce dispositif, il faut mettre votre logement en location nue. Votre logement doit également avoir fonction d’habitation principale pour le locataire. Enfin, votre logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin de vos travaux ou après l’acquisition de votre logement.

Dernier point et pas des moindres : vous vous engagez pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Et plus vous laissez votre bien en location longtemps, plus l'optimisation fiscale sera intéressante. 

Important : Les biens immobiliers remplissant les conditions d’éligibilités mais étant démembrés ne peuvent bénéficier du dispositif Denormandie. Une exception existe cependant pour les démembrements succédant le décès d’un des conjoints et qui bénéficient du dispositif Denormandie. Le démembrement de propriété est, rappelons-le, un mécanisme permettant de diviser un bien, le plus souvent immobilier, entre différents bénéficiaires : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il peut permettre aux différents bénéficiaires de réduire certains impôts tel que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Localisation des biens éligibles au dispositif Denormandie :

Il y a aussi une condition au niveau de la localisation du bien. En effet, seules certaines zones sont éligibles au dispositif car, pour rappel, l’objectif est de réhabiliter les quartiers anciens dégradés. 

Vous devez donc investir dans un bien immobilier situé soit dans une : 

  • ville éligible parmi les plus de 200 villes faisant partie du programme “Action Coeur de Ville”, 

  • commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important

  • commune ayant signé une convention d’ORT (opération de revitalisation de territoire)

Conditions relatives aux travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25% de la valeur totale de votre investissement.

Ils doivent obligatoirement servir soit à l’amélioration du logement, soit à la transformation d’un bien affecté initialement à un usage différent de celui d’habitation. 

Pour être éligible au dispositif Denormandie, il vous faut obligatoirement effectuer l’une des trois opérations suivantes : 

  • Créer une nouvelle surface habitable (garage, balcon etc)

  • Réaliser des travaux visant à améliorer d’au moins 30% la performance énergétique (20% pour les habitations collectives)

  • Réaliser au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de mode de production d’eau chaude 

Les travaux d’amélioration ou de transformation du bien doivent être facturés par une entreprise. Vous ne pouvez pas réaliser les travaux vous-même. De plus, en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). Vous pourrez notamment prétendre à des aides dans le cadre de la transition énergétique. 

À savoir : Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Plafonds des loyers et ressources du locataire

Enfin, pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, il vous faut proposer des loyers à des prix corrects, à des ménages aux revenus modestes. Votre éligibilité dépend donc du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire établis par le dispositif. 

Plafonds de loyers

Pour les baux conclus en 2021 et en 2022, voici les montants applicables : 

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m² pour 2021

Plafonds mensuels de loyer au m² pour 2022

Zone A bis

17,55€

17,62€

Zone A

13,04€

13,09€

Zone B1

10,51€

10,55€

Zone B2 et C

9,13€

9,17€

Guadeloupe - La Réunion - Mayotte - Guyane -

Martinique - Saint-Martin - Saint-Pierre-et-Miquelon

10,55€

10,74€

Polynésie Française - Nouvelle-Calédonie - Wallis et Futuna

12,83€

12,87€

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus en 2022, voici les montants applicables en métropole :

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 et C

Personne seule

39 363

39 363

32 084

28 876

Couple

58 831

58 831

42 846

38 560

+ 1 personne à charge

77 120

70 718

51 524

46 372

+ 2 personne à charge

92 076

84 708

62 202

55 982

+ 3 personne à charge

109 552

100 279

73 173

65 856

+ 4 personne à charge

123 275

112 844

82 465

74 219

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 734

+ 12 573

+ 9 200

+ 8 277

Et voici les montants applicables en Outre-mer, toujours pour les baux conclus en 2022 :

Composition du foyer fiscal

DOM + Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Français, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna 

Personne seule

29 079

31 199€

Couple

38 834

41 662

+ 1 personne à charge

46 700

50 101€

+ 2 personne à charge

56 377

60 484

+ 3 personne à charge

66 320

71 151

+ 4 personne à charge

74 742

80 185

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 342

+ 8 949

Un autre plafond existe : le plafond de votre investissement global ! En effet, le plafond de dépenses prises en charge pour appliquer la réduction d’impôt s’élève à 300 000€. Ce qui signifie de fait que, pour que la réduction d’impôt soit optimale, l’acquisition de votre bien doit avoir un coût de 225 000€. Les travaux s’élèveront donc à 75 000€ au moins. En suivant ce schéma, la réduction d’impôt s’appliquera alors sur les 300 000€ investis. 

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?

Quels sont les taux de réduction d’impôt octroyés par le dispositif ?

Les taux de la réduction d’impôt Denormandie varient selon la durée de l’engagement de la mise en location. Voici le tableau récapitulatif des taux de réduction applicables : 

Pourcentage de réduction d‘impôts

Durée de l’engagement de mise en location

12% du montant de l’investissement

6 ans

18% du montant de l’investissement

9 ans

21% du montant de l’investissement

12 ans

Lecture : Lola acquiert un bien au prix de 100 000€. Elle réalise des travaux s’élevant à 25 000€. Le coût total de l’opération est de 125 000€. Lola s’engage à mettre son bien en location pendant 6 ans. Elle obtient donc une réduction d’impôt égale à 12% de son investissement total, c’est-à-dire une réduction de 15 000€ sur son impôt sur le revenu. 

Ce tableau n’est pas sans rappeler les taux et les durées d’engagement de mise en location du dispositif Pinel. En effet, le même fonctionnement s’applique concernant la réduction d’impôt des deux dispositifs. Le dispositif Denormandie peut donc, comme le Pinel, vous faire bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt maximum (300 000 x 21%). Néanmoins, les taux de réduction du Pinel seront dégressifs dès 2023. Un dispositif Super Pinel sera mis en place en 2023 afin de sauvegarder ces taux de réduction avantageux

Quelles sont les charges déductibles de vos revenus en Denormandie ?

En plus de la réduction d’impôt dont vous allez pouvoir bénéficier grâce au dispositif Denormandie, un autre avantage fiscal peut vous pousser à faire ce choix d’investissement locatif. Il s’agit des nombreuses charges déductibles de votre revenu global. Vous pourrez ainsi déduire jusqu’à 10 700€ de charges, parmi les suivantes : 

  • Taxe foncière 

  • Assurance du prêt 

  • Frais de gestion 

  • Primes d’assurance garanties de loyers

  • Charges supportées par le propriétaire

Tester en 2 minutes si je suis éligible à des réductions d'impôts Testez votre éligibilité

Questions fréquentes

Est-il possible d’investir dans un logement neuf avec la loi Denormandie ?

La réponse est non ! Les logements éligibles au dispositif Denormandie sont des logements anciens qu’il faudra rénover. Si vous désirez investir dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) plutôt que dans un logement ancien, vous pouvez privilégier la loi Pinel.

Peut-on réaliser plusieurs investissements Denormandie pendant la même année ?

Vous pouvez en effet investir dans 2 logements maximum lors de la même année dans la limite du plafond de 300 000€/an. Vérifiez toutefois que votre réduction d’impôts est inférieure au plafond global des niches fiscales de 10 000€ par an. Sinon, l’excédent de votre réduction d’impôts sera non applicable à votre imposition.

Est-il possible de louer le bien à un membre de sa famille en loi Denormandie ?

Rien ne vous empêche de louer votre logement à un membre de votre famille, tant que vous respectez les conditions d’éligibilité énoncées plus haut dans l’article. Cette possibilité est appréciable, car elle n’est pas disponible pour tous les dispositifs de défiscalisation, comme le dispositif Cosse ou Loc’Avantages.

La loi Denormandie est-elle cumulable avec d’autres dispositifs de réduction d’impôts ?

La réduction d’impôt que procure le dispositif Denormandie est en effet cumulable avec d’autres investissements locatifs procurant des avantages fiscaux. À noter que le plafond global des niches fiscales est fixé à 10 000€ par an. Au-delà de cette limite, les avantages fiscaux ne sont plus valables.

Que se passe-t-il si le montant de ma réduction d’impôt est supérieur au montant de mon impôt sur le revenu ?

Si votre réduction d’impôt excède le montant d’impôt sur le revenu auquel vous êtes soumis, cet excédent sera perdu. Comme il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt, la différence entre les deux montants ne vous sera pas remboursée. Il n’est pas non plus possible de reporter l'excédent à l’année suivante. D’où l'importance de se faire accompagner par un professionnel, afin de réaliser une opération la plus rentable possible.

Doit-on choisir la durée de mise en location dès l’acquisition du bien avec la loi Denormandie ?

Non, nul besoin de formuler un choix définitif au sujet de la durée de location dès l’achat du bien. En revanche, vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 6 ans. Vous serez libre par la suite de prolonger la location jusqu’à 9 ou 12 ans.

Dans quels cas le dispositif Denormandie peut-il être remis en cause ?

Le non-respect des conditions imposées par le dispositif Denormandie peut entraîner la remise en cause de son avantage fiscal. Plus précisément, voici certains cas de remise en cause de l’avantage Denormandie :

  • Non-respect des conditions relatives à la mise en location du bien et à l’engagement de location, aux plafonds de loyers, aux profils locataires et à l’utilisation du bien

  • Démembrement de propriété

  • Vente du logement pendant la durée d’engagement de mise en location

Il y a tout de même quelques exceptions, notamment si ces cas résultent du décès d’un conjoint, ou d’un événement ayant un impact sur votre situation, comme un licenciement par exemple.

Peut-on cumuler la loi Denormandie avec le déficit foncier ?

Oui ! Pour rappel, vous êtes en situation de déficit foncier à partir du moment où les charges que vous supportez dans le cadre de votre investissement locatif sont supérieures aux recettes que vous tirez de cet investissement. Ces charges peuvent être des travaux par exemple. L’intérêt du déficit foncier pour les particuliers est de déduire ces fameuses dépenses de vos revenus fonciers. Vous pouvez donc cumuler les deux processus, mais uniquement sur l'excédent des 25% de travaux imposés par la loi Denormandie.

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Sources

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