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Super Pinel : nouveau dispositif de défiscalisation

Date de dernière mise à jour : 02/02/2023

Instaurée en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière donnant lieu à des réductions d’impôts allant jusqu’à 17,5%. Ce dispositif fiscal favorise l’investissement locatif dans les zones tendues qui se caractérisent par une disparité entre l'offre et la demande, avec plus de demandes que de logements disponibles. Le Super Pinel veut relancer l’investissement locatif pour le marché du neuf. Tout en améliorant les qualités d’usage des logements situées dans les zones d’emploi qui se sont détériorées au fil des années. Les logements doivent également répondre à certains critères environnementaux.

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Le dispositif Super Pinel : qu’est-ce-que c’est ? 

Le dispositif Super Pinel entre en vigueur en cette année 2023 dans le but de relancer le marché de l’investissement locatif. C’est un dispositif de défiscalisation au même titre que la loi Pinel (ancienne loi Scellier puis Duflot). Il est accessible aux habitations respectant la nouvelle réglementation environnementale et des critères qualitatifs en ce qui concerne l'agencement du logement locatif. La réunion de ces critères permet de défiscaliser. 

Définition du nouveau dispositif Super Pinel 

Le nouveau dispositif Super Pinel ou Pinel+ est une prolongation du dispositif Pinel avec de nouvelles conditions afin d’obtenir des avantages fiscaux plus intéressants, régie par le Code général des impôts. Cette dérogation révoque progressivement la loi Pinel qu’on appelle “Pinel ancien” pour laisser émerger le Super Pinel. Cependant, le Pinel ancien est toujours d’actualité et ce jusqu’en 2024, grâce à la loi de finances pour 2022. 

Le principe d’investir en Pinel+ c’est d’investir dans l’immobilier, au sein de zones géographiques dédiées dont les logements doivent respecter une réglementation thermique et certaines conditions d’usage. Ces conditions d'usage tendent à améliorer la qualité de vie des habitants en leur mettant à disposition des logements de qualité. En effet, les logements situés dans les zones dédiées au dispositif Pinel ont vu leur surface se réduire au fil du temps. Le Super Pinel a alors été pensé pour améliorer la qualité de vie et le confort des habitants. 

Le dispositif Super Pinel obéit aux mêmes conditions que le dispositif Pinel ancien

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation créé en 2014. Il vous permet de réduire vos impôts avec l’acquisition d’un logement neuf dans le but de le louer. Les taux de réduction d’impôt ont été maintenus jusqu’à la fin de l’année 2022. Une baisse progressive de ces taux commence en 2023 et ce jusqu’à fin 2024 pour les logements situés dans des zones dites prioritaires. Ces réductions d’impôts s’appliquent à votre impôt sur le revenu avec des taux qui diffèrent selon la durée de location.

À noter que depuis le début de l’année 2021, le dispositif Pinel que nous appelons ici Pinel ancien concerne les logements situés dans un espace collectif d'habitation. De plus, le logement doit faire partie d’un bâtiment neuf, en VEFA (Vente en état futur d'achèvement) ou à construire. Il faut également respecter le plafond des loyers défini par l’administration fiscale. 

Outre l’avantage fiscal intéressant pour les contribuables, c’est un moyen d’agrandir votre patrimoine immobilier. La loi Pinel vous permet également de louer vos biens immobiliers à vos ascendants ou descendants, ce qui n’est pas le cas de tous les dispositifs de défiscalisation. Par descendants ou ascendants on entend des membres de votre famille : vos enfants ou vos grands-parents par exemple. En plus de vouloir relancer le marché de la construction de logements neufs à travers le lancement de nouveaux programmes immobiliers, la loi Pinel encourage la solidarité entre les générations. Ce dispositif devrait prendre fin en 2024 et être remplacé par le dispositif Pinel+. Pinel+ constitue avec les lois Censi-Bouvard, Denormandie, Monuments historiques, LMNP, Malraux et Cosse les dispositifs de défiscalisation immobilière. Les conditions en vigueur pour le nouveau dispositif Super Pinel reprennent en partie celles de l’ancien Pinel : 

  • Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1. Ce sont les zones tendues, les seules zones éligibles. 

  • Le bien immobilier doit être loué en location nue, c’est-à-dire en location non meublée dans les 12 mois qui suivent sa finalisation.

  • Le logement doit être conforme aux normes énergétiques, L'investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

  • Les locataires doivent présenter un plafond de ressources  selon leur situation. 

  • Le bien doit être destiné à un usage d’habitation et utilisé comme résidence principale par les locataires.

  • L’investissement Pinel est limité à 300 000€ par an, ou 5 500€/m². 

De plus, en fonction du zonage et de la localité de votre bien immobilier, les plafonds de loyers diffèrent. Les loyers perçus par les propriétaires sont variables selon les zones de location et constituent les revenus locatifs du propriétaire.

À savoir : Ces conditions doivent permettre une rénovation du marché locatif en proposant des biens neufs, respectant certaines conditions d’usage, le principe de bien-vivre, et qui ont pour vocation à durer dans le temps.  

Les avantages du Pinel+ 

Le dispositif Super Pinel veut pallier la fin des avantages de la loi Pinel et sa suppression qui est planifiée aux alentours de 2024

Les deux dispositifs vont se chevaucher et le nouveau dispositif Pinel respectera les taux pleins de l’ancien Pinel pour les logements respectant les nouvelles normes environnementales et situés dans des quartiers prioritaires. Ces critères ont été annoncés  plus précisément dans le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 fixant les nouveaux critères de qualité du logement à respecter.

Engagement de location 

Taux de réduction d’impôts

6 ans

12%

9 ans

18%

12 ans 

21%

En Outre-mer (c’est-à-dire dans les DOM-TOM), le dispositif est plus avantageux et les taux de réduction d’impôts sont de 21,5%, 26% et 28,5% pour respectivement 6, 9 et 12 ans d’engagement de location.

À savoir : L’ancien dispositif Pinel verra ses taux chuter progressivement de 2022 à 2024 avant de disparaître définitivement en 2024 (17,5% en 2023 puis 14% en 2024 contre 21% en 2022 pour une location de 12 ans).

Important : Pour bénéficier de l’économie d'impôt sur le revenu mentionnée ci-dessous, vous devez vous assurer de ne pas dépasser le plafonnement des niches fiscales. En effet, à partir d’un certain montant annuel, les avantages fiscaux ne sont plus cumulables entre eux. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à visionner notre replay sur les 6 meilleures solutions de défiscalisation

Quelles sont les nouvelles exigences du dispositif Pinel+ ? 

Bien qu’il reprenne les conditions de l'ancien Pinel, le Super Pinel mobilise d’autres nouveaux critères que nous allons évoquer ci-dessous. 

Quelles sont les nouvelles conditions environnementales et d'usage ?

Le dispositif Super Pinel qui entre en vigueur en 2023 favorise les efforts environnementaux. Il intervient suite à la nouvelle réglementation environnementale de 2020 appelée RE2020. La règlementation RE2020 a pour objectif de renouveler les techniques de construction et réduire la consommation des nouveaux bâtiments. Cette réglementation environnementale RE2020 s’appuie sur trois axes majeurs et entrera en vigueur en 2025 : 

  • Réduire l’impact des immeubles neufs sur le climat. Prendre ainsi en compte les émissions de l’immeuble durant tout son cycle de vie, à savoir du début de sa construction jusqu’à sa destruction. 

  • Continuer à améliorer la performance énergétique des nouveaux bâtiments mais également continuer à faire diminuer leur consommation. 

  • Donner la possibilité aux locataires de bénéficier d’un environnement de vie adapté aux conditions climatiques. Cette mesure a pour but de permettre à ces immeubles de mieux résister aux périodes de canicule.        

La RE2020 s’appuie sur un changement des techniques de construction et sollicite de nouvelles solutions énergétiques.                         

Pour les logements achetés en 2023 ou en 2024 avec un permis de construire déposé durant ces mêmes années, ils doivent répondre aux performances environnementales et énergétiques prévues pour 2025. 

Plusieurs précisions ont été apportées quant aux logements neufs pour le dispositif Pinel + : 

  • Tout logement acquis en 2023 doit atteindre les seuils de la RE2020 qui entrera en vigueur en 2025. 

  • Tout logement acquis en 2024 doit atteindre les seuils de la RE2020 mais également avoir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe A

  • Tout logement acheté en 2023 ou 2024, possédant un permis de construire qui a été déposé avant le 1er janvier 2022, doit respecter le label environnemental E+C- et avoir un DPE de classe A. 

  • Les logements plus anciens mais ayant fait l’objet d’une réhabilitation en 2023 ou 2024 auront pour obligation de respecter la classe A ou B du DPE. 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 

Pour répondre à l’urgence climatique et aux problématiques environnementales, le gouvernement a pour objectif de rénover tous les logements à haut niveau de performance énergétique. La RE2020 évoquée ci-dessus et entrant en vigueur en 2025 veut changer les techniques de construction actuelles et apporter de nouvelles alternatives sur le plan énergétique. Le gouvernement s’est fixé l’objectif de supprimer les énergies émettrices d’une grande quantité de gaz à effet de serre dans les logements d’ici 2028 et de rénover l’ensemble des logements à forts potentiel énergétique d’ici 2050. Les passoires énergétiques qui possèdent un indice F ou G sur leur DPE sont les cibles prioritaires de cette opération du gouvernement.  

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) indique les indices de performance énergétique et climatique d’un logement mais également d’un bâtiment. La consommation d’énergie est calculée ainsi que l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic a pour objectif d’informer le locataire sur les performances énergétiques de son logement et de recommander des travaux à réaliser. 

Sur un DPE le locataire peut retrouver la performance énergétique et climatique de son logement. Le DPE contient des étiquettes énergétiques allant de la lettre A (logement extrêmement performant) à la lettre G (logement extrêmement peu performant), informant de la consommation énergétique et les consommations de gaz à effet de serre. 

Barème énergétique du DPE  

 Image des étiquettes énergétiques issues du DPE

Source : ecologie.gouv

Sur l’image ci-dessus, nous avons l’exemple d’un bilan énergétique dressé pour un logement avec les modifications pouvant être apportées par des travaux de rénovation. Le logement en l’état actuel possède un indice de niveau E avec une consommation énergétique de 216 kWh/m²/an et une émission en gaz à effet de serre de 50 kg CO2/m²/an. Le barème indique qu’après les travaux essentiels l’indice du logement passerait de E à C. Il faudrait cependant attendre les travaux à envisager pour atteindre un indice de performance du niveau B avec comme nouvelle consommation énergétique 98 kWh/m²/an et une émission en gaz à effet de serre de 10 kg CO2/m²/an.        

Le DPE fournit un détail des travaux à effectuer avec le montant estimé ainsi que la description des actions à réaliser comme vous pouvez le voir avec les deux captures d’écran correspondant aux travaux 1 et 2 ci-dessous :

Les travaux essentiels dans un DPE 

Image des travaux essentiels à réaliser


Source : ecologie.gouv

Les travaux envisageables dans un DPE 

  

Image des travaux envisageables à effectuer

Source : ecologie.gouv

Sur ces exemples de travaux à réaliser issus d’un DPE on peut apercevoir trois colonnes distinctes avec le lot concerné suivi d’une description qu’on peut interpréter comme des recommandations. La dernière colonne fixe une performance énergétique qu’il faudrait atteindre. Les travaux essentiels sont nécessaires pour que le logement passe atteigne la “valeur verte” et ait une performance énergétique satisfaisante et une émission de gaz à effet de serre réduite. Les travaux envisageables peuvent être effectués dans un second temps mais ne sont pas essentiels. On peut apercevoir une fourchette de prix sur ces captures d’écran qui représentent les montants de ces travaux. 


À savoir : un DPE a une durée de validité de 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. 

Le nouveau dispositif Super Pinel, en plus des conditions environnementales qu’il requiert , obéit à des conditions d’usage notamment pour la surface habitable du logement, sa luminosité et d’autres facteurs qui restent à déterminer. Ces conditions veulent rendre les logements plus agréables en améliorant les conditions de vie et rendre les villes plus attrayantes. L’enjeu principal est d’améliorer le cadre de vie des habitants tout en assurant la transition écologique. Voici les critères de surface d’un logement éligible au Super Pinel, en fonction du nombre de pièces :  

Type de logement

Surface intérieure requise 

Studio 

28 m²

2 pièces 

45 m²

3 pièces

62 m

4 pièces 

79 m²

5 pièces 

96 m²

À savoir : Les logements Pinel + devront également avoir un balcon ou une terrasse et une double exposition à partir d’un logement 3 pièces, pour assurer un éclairage suffisant. 

La qualité du logement comme principal objectif 

À la rentrée 2021, l'architecte et urbaniste François Leclercq ainsi que le directeur général d'Epamarne-Epafrance Laurent Girometti ont fait paraître leur référentiel du logement de qualité. C’est la ministre du logement Emmanuelle Wargon qui leur a donné pour mission d’établir ce rapport en vue du dispositif Pinel+. En effet, la croissance démographique autour des zones d’emplois à progressivement réduit la qualité des habitations, en supprimant parfois l’entrée, la cuisine ou les rangements. Plusieurs logements s’agencent avec une unique pièce regroupant l’entrée, le séjour et la cuisine. Ce qui réduit considérablement la surface des logements. Voici une illustration tirée de ce rapport : 

Source : Rapport de la mission sur la qualité du logement - Référentiel du logement de qualité 

Le nouveau dispositif Pinel, comme on l’a évoqué précédemment, a pour priorité l’amélioration de la qualité des logements. Les recommandations du rapport sur la qualité d’usage du logement sont les suivantes :  

  • Il faut instaurer une surface minimale pour les habitations de sorte à ce que le séjour et la cuisine aient une surface minimale comprise entre 23 mètres carrés (T1) et 31 mètres carrés (T5). La surface globale du logement devra être plus grande, en respectant les proportions données selon le nombre de pièces (voir ci-dessus). Les chambres ne doivent pas avoir une surface inférieure à 10,5 mètres carrés avec au moins une chambre de 12 mètres carrés (voir illustration ci-après). 

Source : Rapport de la mission sur la qualité du logement - Référentiel du logement de qualité 

  • Le plafond doit avoir une hauteur de 2,70m au minimum dans les pièces de vie, en opposition avec la norme actuelle qui est de 2,50m officiellement mais qu’on constate régulièrement en dessous. 

  • La double orientation est préconisée pour ces nouveaux logements de qualité. Dans le cas d’un 2 pièces pour lequel éviter la mono-orientation n’est pas possible, il faut réfléchir à des systèmes favorisant la bonne ventilation naturelle de l’habitat. 

Source : Rapport de la mission sur la qualité du logement - Référentiel du logement de qualité

  • Privilégier des systèmes constructifs modulables, aptes à changer avec le temps pour favoriser la mutabilité

Ces critères constituent le référentiel du logement de qualité pour le nouveau dispositif Pinel et proviennent du rapport de la mission sur la qualité du logement. Le nouveau dispositif Pinel veut répondre aux grands défis environnementaux, économiques et sociaux du moment. Cette première mesure issue de l’engagement « Habiter la France de demain » cherche à promouvoir la construction de logements neufs à la fois durables et agréables, alliant qualité environnementale de la construction et qualité de vie. Les promoteurs immobiliers sont responsables de la construction d’un bâtiment et doivent se charger de sa promotion auprès des particuliers. Cependant, nous vous conseillons de vous renseigner sur les différents conseillers fiscaux auxquels vous pouvez avoir affaire. De notre côté, nous préconisons la sollicitation d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine généraliste, qui sera le plus à même de vous renseigner de la manière la plus complète. 

On se situe donc, grâce à ces recommandations, bien loin des critiques qui ont pu être formulées par le passé sur ce dispositif d'investissement locatif. En effet, la loi Pinel a parfois eu mauvaise presse, et certains investissements en particuliers ont été qualifiés d’arnaques Pinel. Il s’agissait par exemple de logements difficiles à louer ou à revendre et avec une plus-value moindre, à l’issue de l’avantage fiscal. Notamment en raison de leur surface habitable insuffisante...

Quels sont les freins à la mise en place de ce nouveau dispositif ? 

Le Super Pinel pourrait être freiné car il n’intervient pas au meilleur moment. En effet, il a lieu durant les élections présidentielles de 2022 et avec le contexte sanitaire que l’on connaît. Un changement du gouvernement en place pourrait freiner la mise en place de ce projet de loi. Le décret qui doit définir officiellement les critères environnementaux ainsi que les quartiers prioritaires pour la mise en place du dispositif Super Pinel n’est toujours pas paru. Il était prévu pour fin 2021 au départ. De plus, quelques contraintes réduisent l’enthousiasme créé autour du dispositif Pinel+ comme la hausse des prix des biens neufs. L’agrandissement des superficies des résidences principales dans le cadre de l’amélioration de la qualité de vie des locataires rendrait la rentabilité encore plus compliquée. 

Chez Expert Impôts, on vous tiendra au courant de toutes les nouveautés fiscales, et en particulier celles concernant la prolongation de la loi Pinel vers le loi Pinel+.

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Questions fréquentes

Le Super Pinel va-t-il permettre la relance du logement neuf ?

Le but premier de ce dispositif outre de réduire ses impôts est de relancer le marché des logements neufs, cependant la hausse des prix du neuf pourrait être un frein à ce plan de relance de l'État. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour profiter du dispositif Pinel, le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1. Ce sont les zones tendues, les seules zones éligibles. Le bien immobilier doit faire l’objet d’une mise en location dans les 12 mois qui suivent sa finalisation et doit être conforme aux normes énergétiques. L'investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les locataires doivent présenter un plafond de ressources selon leur situation. Ce placement immobilier est limité à 300 000 € par an ou 5 500 €/m². 

Quand prendra fin le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel a été prolongé grâce à la loi des finances jusqu’en 2024. Jusqu’à cette date les taux de réduction d’impôts baisseront progressivement. Pour bénéficier de la réduction d’impôts offerte par le dispositif Pinel vous avez jusqu’à 2024.

Jusqu'à quand bénéficier du Super Pinel ?

La date de fin du Super Pinel n’est pas encore fixée. On peut supposer que le Super Pinel prendra fin en même temps que le dispositif Pinel, ou bien qu’il le remplacera en 2024, échéance prévue à ce jour pour la loi Pinel.

Quelles sont les nouvelles exigences du Super Pinel ?

Le Super Pinel obéit aux nouvelles normes environnementales et les logements doivent être situés dans les quartiers prioritaires. Les logements doivent respecter les conditions d’usage issues du rapport établissant le référentiel du logement de qualité publié en septembre 2021. De plus, le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 a permis de fixer de nouveaux critères en termes de qualité du logement et de mesures environnementales à respecter.  

Qu’est-ce-que le dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel est une prolongation du dispositif Pinel visant à privilégier la location de logements neufs pour obtenir un certain montant de réduction d’impôts et se constituer un patrimoine. L’autre avantage est que vous percevez des revenus locatifs, en fonction des loyers perçus et du plafond de ces derniers. Le Super Pinel a la particularité de proposer un taux de réduction d’impôts plus élevé, mais d’imposer davantage de restrictions concernant le bien.

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