Prolongation loi Pinel et taux : Quels changements pour 2023 et 2024 ?

Le Pinel : un dispositif qui ne fait pas l’unanimité au sein du Sénat

Du Pinel classique au Super Pinel, le dispositif de défiscalisation Pinel est sans doute l’un des dispositifs les plus connus auprès des français. D’ailleurs, suite à son objectif d’accélération de programmes immobiliers, le Pinel a été assujetti à plusieurs discussions et prorogations depuis son entrée en vigueur en 2014. Le dispositif devait prendre fin en 2021 mais a été prorogé jusqu’en 2024. Cette pratique de prorogation vise à limiter les risques liés à l’arrêt du dispositif. 

Les discussions portent notamment sur le fait que ce dispositif ait parfois été associé à une déception ou encore à une “arnaque Pinel” par certains contribuables qui n’ont pas réalisé d’investissement aussi profitable qu’ils l’auraient souhaité. Le Pinel ne fait pas non plus l’unanimité sur la scène politique. La loi de Finances 2023 propose une revue moins avantageuse des taux de réduction d’impôt mais proroge tout de même  le dispositif jusqu’à fin 2024. Cette alternative peu motivante pour les investisseurs présente une menace de freinage des investissements aux yeux de la Première Ministre Elisabeth Borne. En fait, le Pinel octroie des aides fiscales aux investisseurs en logements locatifs en contrepartie de certaines conditions. Ces critères concernent principalement la durée de location, la localisation du bien, le montant du loyer, etc…  

À savoir : Une prorogation correspond au maintien d’un dispositif au-delà de sa date de fin initiale. Une prolongation, cependant, est une extension dans le temps, sans qu’il n’y ait de date limite. 

Les objectifs initiaux de la loi Pinel

Établi dans un contexte de soutien fiscal aux investissements locatifs, la loi Pinel repose sur divers objectifs. En effet, le dispositif « vise en premier lieu la production d’une offre de logements neufs de qualité à un prix abordable » selon la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP). Cette loi s’inscrit donc dans une démarche de démocratisation de l'accès au logement. Ainsi, à travers des avantages fiscaux destinés à encourager les investissements en logements sociaux, un équilibre entre l’offre et la demande est envisagé. En outre, une politique de plafonnement des loyers en échange de réductions d’impôts a été mise en place. Le but est d'insuffler une dynamique de production d’habitations dans les zones les plus tendues et en permettre l'accès aux ménages les plus modestes. Par ailleurs, une stabilisation des prix immobiliers et fonciers figure parmi les grandes lignes des changements Pinel adoptés.

Une loi qui peine à atteindre ses objectifs

Hormis les réévaluations et changements subis, le dispositif Pinel témoigne de certaines difficultés à atteindre les objectifs fixés par le gouvernement. En fait, à l’inverse de ce qui était attendu, la loi de défiscalisation aurait montré des résultats décevants et des pertes financières mais aussi qualitatives importantes pour la nation. Comme en atteste le rapport du 26 mai 2021 établi par le député Mr. Laurent Saint-Martin, le Pinel représente une lourde charge pour le budget de l’État. En outre, “en 2020, le dispositif Pinel représentait 997 millions d’euros de pertes de recettes, et les prévisions pour l’année 2021 s'établissaient à 1,2 milliard d’euros”. Ce constat est toutefois remis en question par les conseillers fiscaux des particuliers qui mettent en avant des sources de revenus générés par le Pinel et non présentées dans le rapport (TVA, création d’emploi, etc). Les solutions adoptées au fil des ans ont fait apparaître des disparités et dysfonctionnements inattendus. 

En plus de l’augmentation du foncier, le Pinel a généré des déséquilibres au niveau des loyers dans certaines zones. Le ciblage des zones n’étant pas assez développé dans certains territoires, les plafonds de loyer Pinel ont été fixés à un niveau supérieur aux loyers du marché. Par conséquent, le dispositif de réduction d’impôt devenait une loi inefficace dans l’atteinte de ses objectifs.  

Quels sont les changements du dispositif Pinel en 2023 et 2024 ? 

Le dispositif Pinel permet des avantages au travers de réductions fiscales qui varient selon la durée de mise en location du bien. Comme évoqué précédemment, la prorogation du dispositif s’est également accompagnée d'une baisse progressive des taux de réduction d’impôt. Ainsi, les taux ont été revus à la baisse en 2023 et il est prévu qu’ils baissent davantage en 2024, avant que le dispositif ne disparaisse totalement. 

Le cas d’un achat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023

L’année 2023 était censée être l’année précédant celle de la disparition du dispositif Pinel. Selon la durée de mise en location, les avantages fiscaux octroyés par le dispositif varient. En outre, pour les achats locatifs effectués entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, les réductions d’impôts Pinel classique diffèrent comme tel : 

Taux de réduction du Pinel Classique pour un logement acquis en 2023 :

En outre, ces taux de moins en moins avantageux au fil du temps ne forment plus une motivation suffisante pour les investisseurs. La loi Pinel 2023 est donc d’office promue comme un échec du dispositif et laisse deviner une nécessité d’y mettre fin. 

Le cas d’un achat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024

Outre les changements Pinel prévus par la loi de finances 2023, les taux sont également revus à la baisse pour 2024 ; année à laquelle le dispositif est censé prendre fin. Ainsi, les taux applicables pour une signature d'engagement de mise en location effectuée entre janvier et fin décembre 2024 se présentent comme suit : 

Taux de réduction du Pinel Classique pour un logement acquis en 2024 :

Malgré des taux peu attractifs en 2024, il est important de noter que dans certains cas, l’application du taux plein de réduction reste possible. 

Comment bénéficier de la réduction d’impôt maximale après 2022 ?

Afin d’être en mesure de bénéficier d’un taux plein, la signature de l’acquisition du bien doit avoir été effectuée avant le 31 décembre 2022.En effet, les taux de réduction maximaux octroyés par le dispositif Pinel prennent fin le 31 décembre 2022. Néanmoins, dans certains cas, ces avantages restent possibles et applicables sur les logements éligibles au dispositif Pinel +. Pour cela, des conditions sont à respecter : 

• Le logement doit avoir bénéficié de travaux de réaménagement dont la valeur représente 25% du coût de revient du logement

• Le logement doit être localisé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) 

• Le logement doit respecter des normes de confort liées à la répartition de la surface du bien 

Par ailleurs, afin de bénéficier de la réduction d’impôts en 2024, des normes environnementales sont également à prendre en compte. Ces critères varient en fonction de la date de dépôt du permis de construire.   

À savoir : En 2022, suite à la crise sanitaire, il a été convenu d’allonger le délai d’achèvement des travaux de rénovation de 30 mois supplémentaires. 

La prorogation du taux Pinel maximal jusqu'en mars 2023 ?

La possibilité de proroger le taux maximal de réduction d’impôt de la loi Pinel a suscité un débat important sur la scène politique et économique. En effet, face à l’inflation grandissante, plusieurs arguments ont été présentés par la première Ministre française pour soutenir cette proposition de proroger le taux de réduction maximal de trois mois. Ainsi, au lieu de se terminer en 2022, il était envisagé de proroger le taux de réduction d’impôt maximal jusqu’à fin mars 2023.

Insuffisants pour obtenir les votes nécessaires, les éléments mis en avant par Élisabeth Borne au sujet de la prorogation du taux Pinel ont suscité l'application de l’article 49.3. Pour rappel, l’article 49.3 de la Constitution permet l’adoption de lois sans soumission au vote parlementaire.   

L’application du 49.3 dans le cas d’un achat avant le 1er avril 2023

L’application du 49.3 à la nouvelle loi Pinel 2023 s’est élaborée dans un contexte de contradictions sur la scène politique. Pendant que la première Ministre Elisabeth Borne semblait convaincue des avantages de prorogation de la réduction des taux Pinel jusque fin mars 2023, des contestations demeuraient. En réalité, les taux Pinel étaient censés commencer à baisser dès le début de l’année 2023 (comme défini par la loi de finances 2021), rendant l’avantage fiscal de moins en moins intéressant.

Le rejet de la prorogation du taux 2022 par l’Assemblé Nationale

Malgré l’application du 49.3 pour permettre la prorogation du taux 2022 jusqu’au 31 mars 2023, la commission des finances a rejeté la décision d’Élisabeth Borne. Cette opposition avait pour raison principale les dysfonctionnements générés par Le Pinel et les différents changements auxquels le dispositif a été sujet. Ainsi, en parlant au nom de la commission, Monsieur Jean-René Cazeneuve a déclaré ne pas être ”favorable à ce report” (rapport n°213 du projet de loi de finances 2023 du Sénat). 

Pourquoi voulait-on reporter la baisse du taux de réduction d’impôt Pinel ?

Le taux de réduction d’impôt Pinel est un moteur incontestable aux investissements en logements locatifs. C’est une des niches fiscales immobilières les plus sollicitées par les contribuables français souhaitant réduire leur imposition. En fait, “les investissements Pinel sont un facteur d’accélération des programmes immobiliers” (rapport sur la Cohésion des territoires : logement et hébergement d’urgence de l’Assemblée nationale). Seulement, les abus se multiplient et des difficultés à respecter les délais posent plus de contraintes à la détermination de l'avantage fiscal possible. D’ailleurs, le mécanisme du taux d'usure participe à cette dynamique. Requis pour définir le taux d'intérêt maximum légal, le taux d’usure regroupe les différents frais d’un emprunt. En outre, le calcul de ce taux repose sur une étude des taux pratiqués par les banques sur un trimestre. Ainsi, un décalage apparaît. En 2023, une hausse de ce taux avait engendré une difficulté supplémentaire pour les emprunteurs en investissement Pinel. Ces derniers avaient demandé un crédit immobilier en avant pour bénéficier des taux plein du Pinel et n’avaient souvent réussi à obtenir l’emprunt qu’en 2023. Par conséquent, les taux de réduction applicables ont baissé, malgré toute la bonne volonté des différentes parties.

Quels impacts pour le Pinel plus ou Super Pinel ? 

Comme évoqué précédemment, le Pinel a fait l’objet de plusieurs réformes. L’une des dernières en date proroge le dispositif pour le transformer et donner place au Super Pinel dès 2023. Ainsi, les impacts de la loi de finances sur le Pinel jusqu'en décembre 2024 se présentent comme tel :  

Taux de réduction du Super Pinel applicables jusqu’en décembre 2024

En outre, des conditions liées aux normes environnementales et aux normes de confort restent à respecter pour pouvoir appliquer les taux Pinel +, qui, comme vous aurez pu le remarquer, correspondent aux taux plein Pinel (avant 2023).

Pour quelles raisons la loi Pinel prend-t-elle fin en 2024 ? 

Les raisons pour lesquelles le gouvernement souhaite mettre fin au dispositif Pinel ont été précisées au fil des années. D’ailleurs, ces mêmes faits ont fait l’objet de débats politiques et économiques importants. Un rejet de la prorogation des taux pleins jusqu’au premier trimestre 2023 a mené à l’application du nouveau taux moins élevé. En effet, l’application du dispositif Pinel représente une charge pour l’État et semble ne pas présenter de contreparties suffisantes. Ainsi, la diminution de l’avantage fiscal a été pensée pour remédier aux dysfonctionnements observés ces dernières années. 

D’ailleurs, d’après le rapport n°213 du projet de loi de finances 2023 du Sénat, après l’opposition à la prorogation des taux 2022, Jean-René Cazeneuve avait déclaré s’engager “à avoir, en 2023, une réflexion collective sur les dispositifs destinés à succéder au Pinel.” Cette position laisse penser que le dispositif pourrait bel et bien ne pas être reconduit après 2024 et prendre définitivement fin comme évoqué. Des solutions de remplacement du Pinel envisageables ont à présent, pour objectif la relance des constructions avec une limitation des dépenses fiscales.

Questions fréquentes