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Niches fiscales immobilières : comment défiscaliser en investissant ?

Date de dernière mise à jour : 29/01/2024

En France, plusieurs solutions de défiscalisation sont proposées par l’État. Ces niches fiscales sont un moyen pour le gouvernement d’orienter les investissements vers des secteurs bien déterminés. Ainsi, l’immobilier figure parmi les secteurs prioritaires grâce aux nombreux avantages qu’il implique. Seulement, ces dispositifs de défiscalisation s’accompagnent de manques à gagner en fiscalité directe importants pour le gouvernement français. Quelles solutions sont prévues en 2024 pour restructurer ces dépenses ? Quels impacts sur les avantages fiscaux octroyés par ces niches fiscales ? Enfin, pour quelles raisons investir dans l’immobilier en 2024

Sommaire :

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Niche fiscale immobilière : qu’est-ce que c’est ? 

Mises en place par l’État, les niches fiscales sont des solutions légales pour payer moins d’impôts tout en se créant un patrimoine. En fait, celles-ci correspondent à une participation indirecte aux dépenses de l’État. En effet, en plaçant son argent dans un investissement d’utilité publique, le contribuable participe à la préservation du patrimoine français ainsi qu’à la démocratisation de l'accès au logement. L‘objectif du gouvernement étant d’orienter les investissements, ces dérogations fiscales potentielles s’articulent sous forme de déductions, ou réductions.      

Types de niches fiscales en immobilier 

Les niches fiscales en immobilier sont représentatives d’une situation “gagnant-gagant” entre l’État et les contribuables. En plus d’un impôt réduit, les investisseurs participent à l’atteinte des objectifs gouvernementaux tels que la préservation du patrimoine français, ou encore la production d’une offre de logements abordables sur le marché. D’ailleurs, on distingue différents types de niches fiscales immobilières :  

  • l’investissement immobilier dans le neuf

  • l’investissement immobilier dans l’ancien 

  • et l’investissement dans l’immobilier locatif 

À savoir : Un logement neuf est un logement qui date de moins de 5 ans. L’immobilier locatif, quant à lui, désigne les logements acquis dans l’intention d’être mis en location à un tiers. 

Pourquoi les niches fiscales immobilières ? 

L'immobilier figure parmi les investissements les plus sûrs et les plus rentables. Ces derniers permettent à l’investisseur de se créer un patrimoine, de percevoir des revenus supplémentaires et surtout de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En outre, les avantages potentiels des niches fiscales s’articulent sous forme de déductions ou réductions d’impôt.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Les investissements dans l’immobilier ancien s’intègrent souvent dans une logique de préservation du patrimoine français. Ainsi, en plus de la localisation souvent intéressante des biens, ces placements entraînent des avantages fiscaux qui varient selon le montant des travaux de rénovation effectués. Non applicables aux investissements faits dans le neuf, ces traitements spéciaux diffèrent d’un dispositif à un autre. Dans cet article nous évoquerons la loi Monuments historiques et le statut LMNP.

Quels sont les avantages fiscaux octroyés par la loi Monuments historiques ?

Sous certaines conditions, la loi Monuments historiques donne la possibilité au propriétaire de bénéficier d’un régime fiscal spécial. Ce dernier se distingue par des déductions des charges foncières. Leur application diffère si le bien génère des revenus et est ouvert au public ou non. 

Ainsi, les frais dont les charges foncières mais aussi les charges liés aux travaux et rénovations sont déduits soit des revenus fonciers générés par le bien ou même, dans certains cas, des revenus globaux. De plus, en cas de déficit, il est possible d’imputer cette différence soit sur les revenus fonciers ou sur les revenus globaux. Par conséquent, cette pratique conduit à un allègement des charges fiscales. On appelle cela le déficit foncier.

LMNP : abattements au titre des charges et amortissements 

Le statut “Loueur Meublé Non professionnel” octroie des avantages fiscaux aux investisseurs en logements locatifs meublés. En outre, le contribuable a le choix entre deux types de régimes d'imposition : le régime micro-BIC et le régime réel. De la sorte, des avantages fiscaux différents s’appliquent. Dans le cas du régime micro-BIC, le contribuable est soumis à un abattement de 50% au titre des charges foncières. Quant au régime réel, ce dernier prend en compte l’amortissement du bien en plus des charges déductibles.

À savoir : L’application du régime réel dépend de la valeur des revenus locatifs perçus. En effet, la somme de ces revenus doit être supérieure à 72 500€ par an pour le régime réel et inférieure à ce montant pour le régime micro-BIC.  

Quel est le plafond de ces niches fiscales ?

La loi Monuments historiques apparaît dans la liste des rares dispositifs non plafonnés. À l’inverse, l’avantage fiscal pour le statut LMNP est plafonné à un avantage fiscal global maximal de 10 000€. 

Quelles sont les limites de plafonnement des niches fiscales en général ? 

Les dispositifs de défiscalisation entraînent des dépenses fiscales importantes pour le gouvernement. Par conséquent, le plafonnement global des niches fiscales figure parmi les solutions suggérées pour contrôler le recours à la défiscalisation, tout en veillant au maintien de l’objectif initial. Ce plafonnement consiste à appliquer une limite aux avantages fiscaux applicables à votre base imposable. D’ailleurs, le plafonnement global des niches fiscales  a connu plusieurs évolutions. Hormis quelques exceptions, le montant global des réductions est plafonné à 10 000€ d’avantages fiscaux applicables à l’impôt sur le revenu. Cette limite est fixée par an et par foyer fiscal. À titre de comparaison, le plafonnement global s’élevait à 25 000€ jusqu’en 2009

En outre, les dispositifs Pinel, Sofica, ou encore Girardin disposent d’un plafond global des avantages fixé à 18 000€.

Existe-t-il d’autres solutions fiscales non plafonnées ?  

Précédemment évoqué, le dispositif Monuments historiques fait partie des solutions fiscales non plafonnées. En fonction de l’occupation du bien par son propriétaire et les revenus qu’il génère, le dispositif Monuments Historiques ouvre droit à des déductions non limitées. Par ailleurs, d’autres niches fiscales immobilières comme le dispositif Malraux ne sont pas non plus concernées par le plafonnement global

Quelles nouveautés pour les niches fiscales en 2024 ?

Adoptées suite à un processus de vote de l’assemblée, les mesures prévues par la loi de finances 2023 présentent certaines réformes en matière de niches fiscales. Au cœur de l’actualité figure le Pinel. Ce dispositif sera reconduit en 2024, mais son avantage fiscal a nettement diminué depuis 2022, et encore plus en 2024. Découvrez également les nouveautés fiscales de 2024. Il a par ailleurs été refusé par l’Assemblée nationale de proroger le taux plein de réduction d’impôt Pinel jusqu’en mars 2023. Inversement, une prorogation du taux Malraux a été adoptée jusqu’au 31 décembre 2024.

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Questions fréquentes

Quels sont les avantages des investissements en immobilier ?

L’investissement immobilier défiscalisant s’accompagne d’une fiscalité avantageuse pour les contribuables. Considéré comme une participation à des projets d’utilité publique, ce genre de placement offre la possibilité d'alléger son imposition tout en se créant des revenus supplémentaires réguliers ainsi qu’un patrimoine.

Comment défiscaliser grâce aux niches fiscales en immobilier?

Les investissements locatifs ouvrent droit à l’application de dispositifs mis en place par l’État et permettant des réductions d’impôt. Selon la nature du logement, son emplacement, son occupation, et bien d’autres conditions, le contribuable peut avoir droit à des réductions, ou déductions . Ces pratiques s’appliquent sur la base imposable pour la diminuer et créer une fiscalité optimisée. En outre, chaque niche fiscale a ses avantages et critères pour correspondre aux différentes situations des contribuables.

Quel est le plafonnement global des niches fiscales ?

Le plafonnement global des niches fiscales correspond à une limite des avantages fiscaux à diminuer de l’imposition. Pour 2024, sauf quelques exceptions, la défiscalisation ne peut pas dépasser 10 000€ par an. 

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