Comment investir dans l'immobilier locatif sans apport en 2024 ?

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

Afin d’obtenir un crédit immobilier, l’emprunteur doit disposer d’un apport personnel, c’est-à-dire d’une somme d’argent minimale exprimée en pourcentage de la totalité du montant de l’emprunt. 

Il y a quelques années encore, l’apport était obligatoire car il permet de financer les frais annexes relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier, comme les frais de notaire ou de dossier par exemple. Aujourd’hui, il est tout à fait possible d’accéder à un crédit sans apport, même si, en pratique, les banques sont plus frileuses à approuver ce genre de dossier. En effet, sans apport, il n’y a plus aucune garantie pour les banques quant à la capacité de l’emprunteur à épargner et à gérer son budget.   

À savoir : En toute logique, les banques seront plus aptes à vous accorder un crédit sans apport lorsque votre objectif est de financer un projet d’investissement locatif plutôt que de financer l’acquisition d’une résidence principale. Cela tombe bien puisque de nombreux investissements locatifs sont compatibles avec des lois fiscales vous permettant de réduire vos impôts. 

Quels sont les avantages d'un investissement immobilier sans apport ?

Tirer profit de l’effet de levier

Investir dans l’immobilier locatif sans apport permet aux emprunteurs de ne pas avoir besoin d’épargne pour effectuer leurs opérations. Il est en effet possible d’obtenir un crédit couvrant le prix de l’acquisition immobilière ainsi que le montant des frais annexes à cette acquisition. On parle généralement d’un prêt à 110% puisqu’il englobe les deux types de dépenses énoncées précédemment. Les emprunteurs peuvent donc se servir uniquement de l’argent de la banque pour ensuite tirer des revenus locatifs de leurs investissements immobiliers. Si cet achat s’avère rentable, il se peut que les investisseurs remboursent le prêt de la banque grâce aux revenus locatifs générés et perçoivent même des gains. Tout ça sans avoir déboursé un centime ! On nomme cette situation optimale “l’effet de levier immobilier”.

Garder de l’argent de côté “au cas où”

Emprunter sans apport permet également de ne plus pénaliser les plus jeunes ou les plus modestes, qui ne peuvent souvent pas se constituer une épargne sans investir, ou ne veulent pas tirer des fonds de leur épargne dans l’objectif de prévoir les coups durs. 

Ne pas avoir besoin de fournir un apport à la banque donne aussi la possibilité aux emprunteurs de réserver l’argent de leur épargne à de potentiels travaux ou toute autre opération pouvant valoriser leur investissement. 

Diversifier son patrimoine

“Ne serait-ce que parce que le futur est plein d’incertitudes, l’investisseur ne peut se permettre de placer tous ses fonds dans un même panier” disait Benjamin Graham alias “l'investisseur le plus doué de la planète”. Vous l’aurez compris, diversifier vos placements c’est la clé pour vous assurer des rendements et diluer le risque. Emprunter sans apport vous permettra d’utiliser votre épargne dans d’autres types de supports. Si vous investissez sans apport dans l’immobilier, pourquoi ne pas utiliser votre épargne dans des placements financiers défiscalisants par exemple !

Quelles sont les difficultés pour emprunter sans argent en 2024 ?

Les établissements de crédit peuvent parfaitement refuser l’octroi de prêts immobiliers s’ils estiment que certains profils d’investisseurs constituent un risque. En effet, ceux-ci étudient méticuleusement les dossiers de demande de prêts, et analysent surtout la solvabilité de leurs clients. Un apport constitue pour les banques un moyen d’être rassurées quant à la solvabilité des clients, donc un moyen de minimiser le risque. Dès lors, obtenir un crédit immobilier sans apport s’avère plus compliqué, puisque l’étude de votre solvabilité se fera sur d’autres critères. 

Les profils qui souhaitent emprunter sans apport doivent donc mettre toutes les chances de leur côté et fournir un dossier très solide aux banques. Justifier des éléments suivants constitue un argument tangible :

• Des revenus élevés mais surtout récurrents

• Un contrat qui assure la stabilité de l’emploi (CDI de préférence) ainsi qu’une certaine ancienneté au sein de l’entreprise

• Un patrimoine financier ou immobilier (PER, résidences principale et secondaires, etc)

Attention, les différents arguments énoncés ci-dessus ne sont pas obligatoires pour emprunter sans apport. Il s’agit seulement des justifications les plus appréciées par les banques. En effet, si un CDI est la solution de facilité pour emprunter sans apport auprès des banques, un CDD ou un statut d’entrepreneur n’empêchera pas forcément votre dossier de crédit immobilier sans apport d’être validé.

Autre difficulté : ne pas dépasser le taux d’usure en vigueur. Un apport permettait, dans certains cas et selon le montant de l’apport, de bénéficier de réductions sur les taux d’intérêt. En effet, avec un apport élevé, vos chances seront meilleures d’acquérir un taux d’intérêt préférentiel. Les rabais sur les taux peuvent aller de 0,20 à 0,30% car les banques estiment votre prêt moins risqué si vous disposez d’un apport d’au moins 20% du montant du bien immobilier. Disposer de réductions sur les taux d'intérêt permet aux emprunteurs de ne pas dépasser le taux d’usure. Malheureusement, si vous désirez obtenir un crédit sans apport, il se peut que votre taux d’intérêt soit élevé. Il faudra alors faire attention de ne pas dépasser le taux d’usure en vigueur notamment en cherchant à réduire les frais annexes comme le taux de votre assurance emprunteur ou les frais de dossier par exemple.

Comment monter votre dossier pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Si vous souhaitez obtenir un prêt sans apport, vous devez absolument soigner votre dossier de demande de prêt. Voici trois étapes importantes qu’il faut bien mûrir avant de vous lancer.

Bien préparer votre projet

Si vous êtes sûr de vouloir acheter pour louer, et ce sans apport, alors veillez à bien ficeler votre projet et anticiper les questions de votre banquier. En effet, pour qu’une banque vous accorde un crédit sans apport, il faut la convaincre avec un projet bien ficelé et prometteur puisque vos seuls arguments seront vos revenus et vos futurs rendements. D’ailleurs, pensez à calculer la rentabilité locative du bien immobilier que vous souhaitez acquérir et mettre en location. Plus votre projet d’investissement sera complet, réfléchi et organisé, meilleures seront vos chances d’obtenir la confiance de votre banquier.

Vous devez réfléchir notamment aux éléments suivants : le budget alloué, la nature du bien immobilier, les choix du prêt ainsi que des garanties. 

Concernant le budget alloué à votre projet, ici on parlera plutôt de capacité de remboursement. Gardez en tête que l’ensemble de vos charges (remboursement du prêt compris) ne doit pas représenter plus de 35% de vos revenus. Ce taux maximum a été établi par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Afin de bien préparer tout ce qui concerne votre future acquisition immobilière et sa mise en location, référez-vous aux critères de choix d’un bien immobilier. La localisation du bien, son aspect, ses équipements sont autant de critères à prendre en compte lors du choix de votre bien. Il est indispensable de bien soigner ces aspects (en effectuant des travaux de rénovation par exemple) afin de ne pas faire face à de la vacance locative.

Enfin, relativement au choix du prêt pour financer votre investissement locatif, privilégiez le conseil d’un expert qui saura déterminer quel prêt s’adaptera le mieux à votre situation (taux fixe ou taux variable, durée du prêt etc).

Justifier de votre solvabilité

Un dossier de demande de prêt doit, comme vous pouvez l’imaginer, comporter bon nombre de pièces justificatives permettant aux établissements de crédit de réaliser un étude approfondie de la solvabilité du candidat emprunteur.

Monter un dossier de prêt s’avère compliqué et chronophage. C’est pourquoi, nous vous énumérons dans cette partie les pièces justificatives dont vous aurez besoin pour mettre toutes les chances de votre côté. 

Tout d’abord, il vous faut justifier de votre identité et de votre situation conjugale par le biais des documents suivants :

• Pièce d’identité (carte nationale d’identité ou passeport)

• Carte de séjour si besoin

• Justificatif de situation familiale (livret de famille, contrat de mariage, certificat de Pacs, jugement de divorce)

• Justificatif de domicile (quittance EDF, facture de téléphone etc)

• Attestation d’hébergement si besoin

Vous devrez également fournir des pièces justifiant de votre situation financière pour prouver votre solvabilité :

• 3 derniers bulletins de salaire

• Dernier avis d’imposition

• Toutes offres de prêts en cours

Enfin, veillez à fournir à l’établissement prêteur un document attestant de la réalité de l’opération immobilière que vous souhaitez réaliser grâce au prêt :

• Promesse de vente

• Contrat de réservation ou de construction

• Titre de propriété

Profiter des dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État

Afin d’optimiser votre investissement immobilier, il serait judicieux d’utiliser les dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État. Les lois fiscales de référence pour encadrer les investissements locatifs sont légions. On peut citer la très connue loi Pinel, mais aussi la loi Denormandie par exemple, qui vous feront bénéficier de taux de réduction sur votre impôt sur le revenu. Ou encore le statut LMNP, qui vous donne l’opportunité de choisir entre deux régimes fiscaux très avantageux.

Là encore, faites appel à un expert, comme un conseiller fiscal pour vous aider à optimiser votre fiscalité.

Questions fréquentes