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Achat en nue-propriété : comment réussir son investissement immobilier ?

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Investir en nue-propriété présente de nombreux avantages : optimisation fiscale (à travers vos impôts locaux, fonciers, sur la fortune immobilière, mais aussi en cas de transmission de votre patrimoine). Toutefois, c’est un dispositif très particulier. En tant que nu-propriétaire, vous partagerez la propriété du bien avec un usufruitier pour une période définie. Il existe donc certains points d’attention à prendre en compte afin de réussir votre investissement

Sommaire 

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Qu'est-ce que le dispositif d'achat en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour comprendre les enjeux de l’investissement en nue-propriété, Expert Impôts vous explique tout sur ce procédé. 

La nue-propriété vue au travers d’une acquisition en démembrement

La nue-propriété peut être acquise au cours de l’investissement d’un bien démembré. En effet, lorsqu’une personne souhaite résider dans son bien mais envisage de le transmettre d’ici peu, elle peut vendre la nue-propriété de son bien. On parle de plus en plus d’usufruit viager

Dans ce cas de figure, l’usufruitier continue de séjourner dans son bien jusqu’à la fin de la période du démembrement du bien qui s’éteindra au décès de la personne. Dès lors, le nu-propriétaire deviendra l’unique propriétaire du bien en question. L’acquisition en démembrement peut donc être un moyen innovant d’acquérir un bien à un prix réduit sur le marché. Cela aura donc pour conséquence que le nu-propriétaire ne pourra ni séjourner, ni percevoir les loyers émanant du bien jusqu’à la fin de la période de partage de la propriété. 

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

Lorsque le bien immobilier est démembré, c’est presque toujours pour une durée précise. Les règles applicables au démembrement de propriété ne sont pas les mêmes selon le type de personne. En effet, une personne morale et une personne physique ne sont pas sujettes aux mêmes règles. 

Pour les personnes morales, cette durée ne peut s’étendre au-delà de 25 ans en temps normal. Cette règle s’applique le plus souvent aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Pour les particuliers, il existe une possibilité de déroger à cette règle au travers d’un processus se nommant le démembrement viager. Bien que la durée moyenne d’un démembrement soit de 15 à 20 ans, il est de plus en plus courant que des personnes effectuent un démembrement viager. Celui-ci a pour particularité de prendre fin au décès de la personne viagère. Dès lors, le démembrement se convertit en pleine propriété au décès de la personne viagère, c'est-à-dire au décès de l’usufruitier. Pour savoir comment calculer les droits de succession au décès de l'usufruitier, rendez-vous sur notre article dédié !

Durée moyenne d’un investissement en nue-propriété

différence démembrement viager et temporaire

Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?

Le nu-propriétaire possède le bien. Cela signifie que lorsque le démembrement se termine, alors celui-ci devient à nouveau plein propriétaire du bien qui fut démembré. Ainsi, dans le cas où un démembrement de propriété a lieu et que celui-ci est régi par des règles de temporalité spécifiques, alors le nu-propriétaire récupère son bien lorsque la durée globale de cette répartition sera finie. Le nu-propriétaire peut, cependant, récupérer son bien avant que le partage n’ait pris fin, si l’une des conditions suivantes est remplie : 

  • Le nu-propriétaire décide d'acquérir la part de l’usufruit sur le bien

  • L’usufruitier décède 

  • Si l’usufruitier ne respecte pas les conditions de jouissance du bien. 

Ainsi l’usufruitier procédant à une jouissance abusive du bien pourra perdre son pouvoir d’usus et fructus et ceux-ci reviendront donc au nu-propriétaire.

Quels sont les avantages de l'investissement en nue-propriété ?

En cas de démembrement d’un bien, les prérogatives fiscales sont partagées entre usufruitiers et nu-propriétaires. 

Une décote intéressante 

En nue-propriété, vous ne possédez pas la pleine propriété du bien, comme on peut le voir ci-dessous : 

schéma démembrement de propriété


De ce fait, la valeur de votre nue-propriété ne sera pas égale à la valeur du bien en pleine propriété. On peut donc parler de décote ; ce qui est toujours intéressant fiscalement. 

Aucune fiscalité supplémentaire pour le nu-propriétaire : suppression des taxes foncière et d’habitation

La division de la propriété du bien démembré permet au nu-propriétaire de se soustraire de l’obligation de payer certaines charges. En effet, lors d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire possède le bien, cependant comme il n’y séjourne pas, il n’a pas à payer les impôts locaux dont un plein propriétaire est normalement assujetti. Parmi les impôts locaux auxquels le nu-propriétaire se déroge, nous retrouvons : 

La nue-propriété est donc un levier fiscal pour optimiser ses impôts fonciers.

Au contraire, l’usufruitier est la personne habitant dans le bien. De ce fait, il sera alors de son ressort de s'acquitter des impôts locaux tels que la taxe foncière ou encore la taxe d’habitation. Il en va de même pour la répartition du patrimoine qui permet alors de réduire son impôt sur la fortune immobilière pour le nu-propriétaire et dont nous allons parler ultérieurement dans cet article.

Pas d'IFI sur la nue-propriété

Lors du partage de la propriété d’un bien, un partage de la valeur immobilière de celui-ci s’effectue également. Dès lors, les contribuables n’auront plus la même somme à régler. Ainsi, en gardant la nue-propriété du bien, vous pourrez réduire votre patrimoine immobilier grâce au démembrement de propriété et réduire ou même annuler votre imposition sur la fortune immobilière. En effet, en cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier est redevable de l'imposition sur la fortune immobilière. 

En principe, celui-ci est redevable sur la valeur en pleine propriété du bien. Cependant, il existe des exceptions qui permettent de déroger à cette règle. Le principe général encadrant l’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut être retrouvé à l’article 968 du Code Général des Impôts. Ainsi, la règle générale établit que l’usufruitier est redevable de l’IFI. De plus, la redevabilité se fait sur la valeur entière du bien et non plus sur la part de l’usufruit. 

Cependant, des exceptions à ce principe existent. Parmi elles, nous retrouvons par exemple celle relevant de la passation par une donation ou un legs, d’un usufruit temporaire, à l’État, un département, une commune ou une association d’utilité publique. 

La facilité de la gestion locative pour le nu-propriétaire

Lorsqu’un bien est démembré, on dit que le nu-propriétaire se trouve dans une situation où sa gestion locative est facilitée. En effet, le nu-propriétaire possède le bien, cependant il n’a pas la charge de payer les impositions locales auxquelles le bien est assujetti, ni de chercher des locataires afin de siéger dans ce bien. Car dans le cas où vous décidiez d’investir dans la nue-propriété d’un bien afin d’en céder l'usufruit, vous n’aurez plus à vous préoccuper de chercher des locataires ni de devoir régler certains impôts. De plus, vous percevrez un montant en contrepartie de la cession de l’usufruit. 

Pas de charges d’entretien à payer

Le démembrement de propriété régit la répartition des différents travaux entre l’usufruitier ou du nu-propriétaire. En voici une synthèse, accompagnée d’exemples concrets :

Redevance des travaux pour un bien immobilier :

Travaux à charge

Exemples 

Usufruitier

L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien. Elles correspondent aux dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble. Le Code Civil leur donne une définition négative en avançant qu'elles sont tout ce qui n'est pas des travaux de grosses réparations

Liste non-exhaustive des dépenses d’entretien: 

  • Réfection de la peinture

  • Installation de portes ou de fenêtres électriques

  • Enlèvement de la mousse sur un toit

  • Remplacement d’une chaudière

Nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations. Elles touchent à l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale

Liste exhaustive des grosses réparations : 

  • Travaux sur gros murs et voûtes 

  • Rétablissement des poutres et couvertures entières

  • Travaux sur digues et murs de soutènement et de clôture entier

Ainsi, on peut constater qu’en nue-propriété, en plus de ne pas avoir à gérer les tracas de la mise en location, vous n’aurez pas non plus à assumer les dépenses d’entretien du bien. Toutefois, vous devrez régler ce qu’on peut considérer comme les gros travaux.

À quel profil d'investisseur s'adresse la nue-propriété ?

Le démembrement de propriété peut-être une alternative d’investissement dans l’immobilier très opportune. En effet, l’acquisition de votre bien immobilier se fera à un prix beaucoup plus avantageux que dans le cas d’une acquisition d’un bien en pleine propriété. 

Ce dispositif peut s’adresser tout particulièrement aux investisseurs qui ne souhaitent pas allouer de temps à la gestion locative du bien. Il est tout particulièrement indiqué pour optimiser les droits de donation (acte de donation entre vifs) et pour anticiper une succession (héritage après un décès.

Enfin, cette acquisition est très optimisée fiscalement puisqu'elle permet de réduire le patrimoine immobilier du contribuable, mais aussi d’être exonéré d’impôts locaux, puisque c’est l'usufruitier qui les réglera.

À savoir : Lors de votre investissement, il faut prendre en compte le fait que la valeur en nue-propriété de votre bien n’est pas la même qu’en nue-propriété.
Si vous souhaitez réduire votre pression fiscale à travers d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, sachez qu’il existe également de nombreuses autres solutions, pour lesquelles les conseillers d’Expert Impôts peuvent vous accompagner.

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Questions fréquentes

Qui peut acheter en nue-propriété ?

La nue-propriété, qui découle du démembrement d’un bien immobilier, est ouverte à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales.

Comment investir en nue-propriété ?

Pour investir en nue-propriété, il convient d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Pour ce faire, vous pouvez par exemple acheter un bien en pleine propriété, puis faire appel à des professionnels pour vous aider à démembrer ce bien. Une fois le démembrement effectué, vous posséderez la nue-propriété, et une autre personne (physique ou morale) en possédera l’usufruit pour une période déterminée.

Comment se passe une vente en nue-propriété ?

La vente du bien immobilier démembré peut se dérouler de plusieurs manières. Tout d’abord, elle peut survenir le cas où le nu-propriétaire décide de vendre le bien seul. Deuxièmement, il est possible de faire face au cas de figure où le nu-propriétaire ainsi que l’usufruitier souhaitent convenir d’un consensus afin de vendre le bien ensemble. Enfin, le dernier cas de figure touche à la vente de l’usufruit uniquement. Dans tous les cas, chacun doit respecter ses devoirs concernant le démembrement. À savoir qu’il est possible de vendre séparément l'usufruit mais aussi la nue-propriété en cas de désaccord entre les parties.

Quelle est la valeur d'une nue-propriété ?

En nue-propriété, vous ne possédez pas la pleine propriété du bien immobilier, puisque celui-ci est démembré et que sa propriété entière est répartie entre vous et l’usufruitier. La valeur de la nue-propriété sera donc mathématiquement inférieure à la valeur du bien en pleine propriété. Pour calculer la valeur de votre nue-propriété, il faut se référer au barème fiscal, qui est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

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Sources

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