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Loi Pinel : Comment éviter les arnaques

Date de dernière mise à jour : 21 juin 2021

Les investissements en loi Pinel font partie des solutions de réduction d’impôts les plus utilisées par les français. Pourtant, le Pinel a souvent mauvaise presse, il est même parfois qualifié d’arnaque par certains internautes qui regrettent leur achat. Au contraire, les investisseurs les plus aguerris tirent tous les bénéfices de ce dispositif.

Alors, comment démêler le vrai du faux ? Dans cet article, Expert Impôts vous fait part d’une série de conseils pour éviter les pièges liés au Pinel, afin de n’en tirer que les avantages. De plus, en 2023, la loi Pinel sera moins avantageuse pour les particuliers. Il est donc judicieux de se pencher sur la question dès aujourd’hui si cet investissement vous intéresse !

Expert Impôts est un service d’expertise gratuit, vous proposant un accompagnement dans la durée pour établir et mettre en place une stratégie de réduction de vos impôts.

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Sommaire :

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Qu’est-ce qu’un investissement Pinel ?

Ce que l’on appelle couramment un investissement Pinel, ou même « un Pinel » est le fait de profiter des avantages fiscaux mis en place spécifiquement dans le cadre de la loi Pinel. Il s’agit de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu à condition de réaliser un investissement en immobilier locatif, qui réponde aux critères définis.

Les conditions de cette réduction d’impôts dépendent de la date à laquelle l’investissement a été réalisé, puisque la loi Pinel a évolué au cours du temps. D’ailleurs, d’autres évolutions sont à prévoir bientôt (cf paragraphe dédié dans cet article).

À savoir : Il existe d’autres dispositifs immobiliers pour réduire ses impôts. Pour les connaître, vous pouvez consulter notre guide qui répertorie tous les dispositifs de réductions d’impôts qu’ils soient financiers ou immobiliers !

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel permet donc de réduire ses impôts, dans la limite de 300 000€ par an et par personne, et de 5 500€ par mètre carré de surface habitable, sous réserve de compatibilité avec le plafonnement global des avantages fiscaux.

L’avantage fiscal fonctionne via les taux de réduction d’impôts suivants :

Pour un engagement de location pendant 6 ans :

Période de location Taux Répartition de la réduction d'impôt
Les 6 premières années 12% 2% par an

De la 6ème à la 9ème année

(1ère prolongation)

6% 2% par an

De la 9ème à la 12ème année

(2nd prolongation)

3% 1% par an

Pour un engagement de location pendant 9 ans :

Période de location Taux Répartition de la réduction d'impôt
Les 9 premières années 18% 2% par an

De la 9ème à la 12ème année

(Prolongation de 3ans)

3% 1% par an
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De plus, il est souvent possible d’investir en Pinel sans apport, ce qui fait figure d’exception dans le paysage des investissements immobiliers. Enfin, comme tout placement et notamment dans l’immobilier, le Pinel offre des perspectives de plus-value à la revente, ou bien de placement perçu comme « sûr ».

Qu’est-ce qui change au 1er janvier 2023 ?

Il a été décidé en novembre 2020 de prolonger le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, contre le 31 décembre 2021 comme initialement prévu par la loi éponyme. Or, dès l’année 2023, les avantages fiscaux offerts par ce dispositif seront moins intéressants pour les particuliers.

En effet, il est prévu de diminuer le taux de la réduction d’impôts auquel le recours à ce dispositif donne droit. Toutefois, certains cas spécifiques sont à l’étude, qui devraient permettre de conserver la réduction d’impôts actuelle. Les critères de sélection pourraient être les logements les moins énergivores, les plus respectueux de l’environnement et/ou situés dans des zones priorisées par la ville.

Affaire à suivre donc…

Pourquoi le Pinel a-t-il mauvaise presse ?

Il n’est pas rare de tomber sur des commentaires d’internautes très remontés contre le dispositif Pinel, allant parfois jusqu’à le qualifier d’arnaque. Qui sont ces particuliers, et pourquoi lancent-ils de telles accusations ?

Comme vous pourrez le constater plus en détails dans les paragraphes qui suivent, le dispositif Pinel, comme tout investissement, comporte des risques. Les investisseurs les moins prudents et les moins informés ont donc parfois été confrontés à de mauvaises surprises : promoteurs immobiliers douteux, livraison des biens retardée, délai dépassé pour profiter de la réduction d’impôts, impossibilité de louer le bien, etc.

Pour ne pas tomber dans cet écueil, nous vous recommandons de vous familiariser avec les points d’attention, mais aussi de vous faire conseiller par un spécialiste à chacune des étapes de ce projet de long-terme. Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous accompagner tout au long de ce grand projet, et vous faire profiter des services des experts de chaque domaine (immobilier, courtier, etc).

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Les pièges : comment les contourner ?

Globalement, une opération immobilière, surtout si elle a pour but la réduction d’impôts, est très longue et complexe. Afin d’estimer l’ensemble des risques et comment les contourner au mieux, le point de vue d’experts dans divers domaines est nécessaire. Expert Impôts a toutefois sélectionné pour vous les « pièges » les plus courants; et voici comment les éviter :

Prendre en compte les coûts additionnels

Le dispositif vous donne certes droit à des réductions de votre impôt sur le revenu. Toutefois, une analyse approfondie de votre situation patrimoniale est nécessaire afin de déterminer dans quelle mesure vous pourrez bénéficier de ces avantages.

De plus, les réductions d’impôts avérées sont à mettre en perspective avec les coûts qui seront associés à votre projet Pinel. En effet, à partir du moment où vous deviendrez propriétaire de votre bien en immobilier locatif et en collecterez les loyers, vous générerez des revenus fonciers. Les impôts et prélèvements sociaux associés ne sont en général pas présentés par les promoteurs immobiliers dans les coûts associés au projet. Demander à votre conseiller en gestion de patrimoine de les prendre en compte permettra d’éviter les mauvaises surprises…

Investir dans une ville où le marché locatif est dynamique

La plupart des projets Pinel dont les investisseurs ne sont pas satisfaits concernent des biens qui ont été difficiles à louer à la suite de leur acquisition. En effet, pour que le projet soit un succès, la ville dans laquelle le bien est acquis doit présenter une demande de logements plus forte que l’offre. On parle de tension locative. Si ce n’est pas le cas, vous serez confronté(e) à de grandes difficultés au moment de louer votre bien.

Or, si vous ne trouvez pas de locataire sous 12 mois, vous ne serez plus éligible à la réduction d’impôts. De plus, vous ne percevrez pas de loyers et vous ne pourrez pas financer de cette façon le coût du prêt bancaire. C’est donc double peine…

Ainsi, comme pour tout investissement immobilier, et encore plus dans l’immobilier locatif, il est conseillé d’être attentif aux critères suivants :

  • La santé économique de la ville ou région : étudier l’économie locale voire régionale (d’où provient la richesse, y a-t-il une industrie prépondérante, et si oui est-elle pérenne ? On pense notamment au tourisme qui a souffert de la crise sanitaire COVID-19, impactant la demande locative dans les villes les plus touristiques de France)
  • Les équipements structurants à proximité du bien : est-il bien desservi (transports en commun, accessibilité, proximité avec une autoroute, un aéroport, etc) ? Permet-il un accès rapide aux écoles, crèches, universités, services de santé et hôpitaux ?
  • La qualité du cadre de vie : la ville attire-t-elle des habitants chaque année, dont des locataires en quête d’un logement ? Est-elle équipée d’installations culturelles et sportives, située dans une zone climatique agréable ? Le taux de résidences secondaires peut notamment être un bon indicateur de la qualité de vie d’une ville.
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Ne pas surestimer la valeur du bien dans le temps

Les taux de rendement bruts des investissements de type résidentiel ou locatif sont en général compris entre 2,5% et 5,5%.

Ceci dit, le dispositif Pinel est à part, et il serait incorrect de prévoir un taux de rendement comparable à celui d’un investissement sans avantage fiscal. En effet, dans la mesure où le dispositif Pinel permet déjà de réaliser des gains à travers la réduction de ses impôts, le prix des logements est bien souvent gonflé. Ainsi, un logement éligible au dispositif Pinel se vendra plus cher au mètre carré qu’un logement non éligible. L’acheteur reste toutefois gagnant la plupart du temps. Mais pour s’en assurer, il est conseillé de se faire accompagner par des experts du métier, qui ont l’habitude de différencier les bons des mauvais investissements.

Il faut donc prévoir qu’il n’y aura pas ou peu de plus-value à la revente. Notamment si vous choisissez de revendre votre bien à la suite immédiate de la période d’engagement de location (6 ou 9 ans). En effet, les logements Pinel sont des logements neufs, construits dans des immeubles. Plusieurs logements similaires sont donc disponibles à la location en même temps (une fois la construction terminée), et à la vente également, puisque les durées de location sont les mêmes pour tout le monde. Ainsi, l’effet produit sur le marché est de baisser les prix de l’immobilier, l’offre étant donc généralement supérieure à la demande.

Il est donc important d’avoir ces éléments en tête au moment d’investir dans un dispositif Pinel, et de prévoir une stratégie adaptée à vos objectifs (revenus fonciers, plus-value, placement de long-terme, etc).

Vérifier la surface habitable à la livraison du bien

La surface est l’élément principal déterminant la valeur d’un bien immobilier, qu’on parle de surface habitable, de surface loi Carrez, ou autre.

L’achat de biens Pinel se fait sur plans, étant donné que ce sont des logements neufs qui sont proposés à la vente; et donc impossibles à visiter au moment de l’acte de vente. Dans ce contexte, il est recommandé de vérifier qu’à la livraison du logement, ce dernier corresponde bien à ce qui avait été convenu au moment de l’achat. Et l’élément le plus important à contrôler est bien entendu la surface. Faire appel à un expert géomètre qui vous fournira un relevé de surface vous assurera que le bien livré correspond bien au montant que vous aurez dépensé pour l’acquérir.

En effet, certains investisseurs ont déjà à regrets constaté que leur logement était plus petit que prévu des années après la livraison, au moment de la revente. Dans ce cas, il n’est généralement pas possible d’obtenir réparation. Et cela peut occasionner des pertes car le logement ne pourra pas être valorisé à la hauteur des espérances du propriétaire, ni du montant investi.

Se familiariser avec les risques liés au projet

Comme tout projet immobilier, investir en Pinel comporte des risques. On pense notamment aux délais de livraison ou aux défauts de production, qui sont liés à la construction des logements. Choisir son promoteur immobilier avec attention permettra d’éviter de mauvaises surprises et de s’engager auprès d’une entité fiable.

De plus, comme déjà mentionné dans cet article, la réduction d’impôts offerte par le Pinel est conditionnée par la mise en location du logement. Il faut donc anticiper les potentielles difficultés à trouver un locataire, les périodes sans locataire et les petits travaux de rafraichissements entre deux occupations. De même, la loi Pinel définit des critères précis pour la location des logements. Ainsi, vos occupants seront des personnes à revenus réduits (étudiants, jeunes actifs). Cette typologie de locataires est à prendre en compte car elle présente un risque d’impayés ou de retards de paiement plus important que des cadres supérieurs par exemple.

Enfin, vos revenus locatifs seront limités et encadrés par le plafonnement des loyers.

Ne pas se précipiter

Pour terminer cet article, nous jugeons bon de rappeler que ce type de projet est à planifier sur environ 6 mois. Pour réaliser une opération profitable, il est nécessaire de chercher à optimiser votre rendement et/ou à réduire vos risques à toutes les étapes du processus : choix de la localisation, choix du promoteur immobilier et du programme, mise en relation avec un courtier pour obtenir le meilleur taux d’emprunt possible, etc. Un conseiller en gestion de patrimoine est le meilleur interlocuteur pour vous guider dans cette démarche, et vous faire profiter de son réseau d’experts.
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Sources