Investissement Pinel en immobilier neuf : Les villes à éviter en 2024

Les zones éligibles à un investissement en Pinel 

Dès lors qu’un contribuable fait le choix d’un investissement en Pinel, il est obligatoire que son futur bien soit situé au sein d’une des zones dites éligibles. En France, on dénombre 5 zones distinctes, ces zones ne sont pas toutes concernées par un potentiel investissement en Pinel. Seuls les immeubles situés dans les zones A bis, A et B peuvent faire l’objet d’un investissement Pinel. Le dispositif Pinel est considéré comme l’un des produits de défiscalisation les plus en vogue auprès des contribuables français. Cependant, c’est un dispositif qui nécessite d’être renseigné au vu des subtilités qu’il comporte.

À savoir : Suite à l’arrêté du 2 octobre 2023, certaines communes de la zone B1, B2 et C ont été reclassées en zone A et B1, dans le but de soutenir le développement de nouveaux logements dans des zones dites “tendues”. Un simulateur est disponible sur le site des services publics pour vous aider à connaître la zone de votre commune et son éligibilité au Pinel.

Zone A Bis  

La zone A Bis est la première zone éligible aux investissements en Pinel et elle regroupe plusieurs villes dans les département suivants :  

• Paris (75)  

• Les Yvelines (78) 

• Les Hauts-de-Seine (92)

• La Seine-Saint-Denis (93) 

• Le Val-d’Oise (95)

• Etc

Zone A 

La zone A est la deuxième zone éligible aux investissements en Pinel et elle regroupe plusieurs villes dans les département suivants : 

• L’Ain (01) 

• Les Alpes-Maritimes (06) 

• Les Bouches-du-Rhône (13) 

• La Corse-du-Sud (2A) 

• L’Hérault (34) 

• Les Hauts de France (59) 

• L’Oise (60)   

• Le Rhône (69)     

• La Haute-Savoie (74) 

• La Seine-et-Marne (77) 

• Les Yvelines (78)        

• Le Var (83)   

• L’Essonne (91)   

• Les Hauts-de-Seine (92)     

• Le Val-de-Marne (94)  

• Le Val-d’Oise (95)

• Etc

Zone B1 

La zone B1 est la troisième zone éligible aux investissements en Pinel. Elle contient toutes les villes du territoire français de plus de 250 000 habitants. Depuis le 4 octobre 2023, certaines communes de la zone B2 et C font désormais partie de la zone B1. Parmi elles, on retrouve :

• Lorient (56)

• Briançon (05)

• Rochefort (17)

• Valence (26)

• Vienne (38)

• Béziers (34)

• Etc

La zone B1 contient également toutes les villes de région parisienne qui n'appartiennent ni à la zone A bis ni à la zone A.

La liste des villes à éviter pour investir en Pinel 

Plusieurs critères sont à prendre pour réussir son investissement en Pinel, et nous les exposons en détails dans la suite de cet article. Par exemple, le bien doit être situé dans la bonne zone géographique, le contribuable doit se renseigner sur la situation du marché locatif, évaluer les potentiels risques et calculer en amont la rentabilité locative de son bien. Ce sont les principaux ingrédients à réunir pour qu’un investissement en Pinel soit fructueux. Ainsi, au vu de tous ces éléments, voici une liste non-exhaustive des différentes villes à éviter pour un investissement en Pinel : 

• Chartres (28)  

• Metz (57) 

• Douai (59)  

• Valenciennes (59) 

• Beauvais (60)

• Senlis (60) 

• Lens (62) 

• Béthune (62) 

• Chamalières (63)

• Perpignan (66) 

• Mulhouse (68) 

• Elbeuf (76) 

• Brignoles (83)

• Avignon (84) 

Toutes ces villes sont éligibles au dispositif Pinel, cependant, la situation de leur marché locatif n’est pas la meilleure qui soit. En effet, ces villes connaissant une évolution de la population soit très faible soit négative. Ce qui signifie qu’au cours des dernières années, la commune a enregistré une perte d’habitants ou une très faible augmentation. Ce qui n’est pas un bon indicateur pour un investissement en Pinel qui demande une forte demande au niveau locatif. Ces villes ont également un indicateur de jeunesse faible, cet indicateur mesure le rapport entre le nombre d’habitants de moins de 20 ans et ceux qui ont plus de 60 ans. Toutes les villes citées sont situées en zone B1 et donc éligibles à des investissements en Pinel.  

Les villes qui réunissent les meilleures conditions pour investir en Pinel

Pour choisir la ville qui convient à votre investissement en Pinel, elle doit regrouper plusieurs critères importants. Tout d’abord, elle doit avoir une forte attractivité avec notamment de nouveaux habitants accueillis chaque année. Une forte demande de logements neufs dans la ville garantit également une bonne rentabilité. Il est nécessaire également que la ville offre des emplois divers et variés. Voici ci-après une liste non exhaustive des villes pour lesquelles un investissement en Pinel s’avère rentable, car ces villes regroupent la plupart des critères énoncés :  

• Toulouse (31) 

• Bordeaux (33)

• Nantes (44)

• Lille (59)  

• Lyon (69) 

• Paris (75)

Comment choisir une ville pour réaliser un investissement Pinel ?

Avant d’investir en Pinel, il est important pour le contribuable de se renseigner sur la zone géographique au sein de laquelle il souhaite effectuer son investissement. À noter que la zone B2 ainsi que la zone C ne peuvent plus faire l’objet d’un investissement en Pinel. Pour les zones éligibles, il est important de se renseigner sur plusieurs points comme la situation du marché locatif par exemple. Il faut également être conscient de l’ensemble des risques d’un tel projet. C’est pourquoi il peut s’avérer judicieux de contacter un conseiller financier pour n’omettre aucun détail important.    

Se renseigner sur la situation du marché locatif 

Pour investir en Pinel, il est important que le contribuable se renseigne sur l’état du marché locatif dans la zone où il souhaite investir. Il est important que la zone géographique choisie comporte au niveau des logements une demande supérieure à l’offre. Il est nécessaire pour cela que la ville dans laquelle vous souhaitez investir soit en bonne santé sur le plan économique. Par cela on évoque notamment une diversification économique, ce qui signifie que la ville en question regroupe différents secteurs d’activités. La ville doit également créer des emplois, donner des opportunités variées à ses habitants et attirer des habitants d’autres villes. Elle doit réduire le taux de chômage et faciliter la croissance économique. Ce qui contribue également à la bonne santé économique de la ville est l’attractivité ainsi que le patrimoine culturel. Le tourisme génère des revenus supplémentaires, crée des emplois et contribue à la croissance économique globale de la ville. Les équipements disponibles au sein de la ville font partie des critères importants avant un investissement locatif. La zone géographique choisie a besoin d’être bien desservie. Enfin, le niveau de qualité de vie représente un critère déterminant pour évaluer le marché locatif d’une zone géographique. Par exemple, le taux de résidences secondaires peut représenter un bon indicateur du niveau de vie dans une ville. Tous ces critères sont à prendre en compte pour évaluer la situation du marché locatif d’une ville et ainsi déterminer ou non si un investissement en Pinel peut s’avérer intéressant. Notre article dédié présente en détails toutes les arnaques Pinel en mettant l’accent sur les éléments à ne pas omettre durant un investissement de ce genre.            

Calculer judicieusement les coûts et la rentabilité du projet

En amont de votre investissement, il est primordial d’évaluer la rentabilité du projet locatif. Pour déterminer la rentabilité d’un investissement en Pinel, il faut effectuer le calcul suivant : [(Loyer x 12) / (Prix d’acquisition du bien )] x (100) = rentabilité d’un investissement locatif. Le résultat de cette opération est à exprimer en pourcentage et représente le rendement locatif du bien acquis en Pinel. Ce n’est qu’après avoir effectué le calcul de la rentabilité locative d’un bien que vous devez prendre la décision ou non d’investir en Pinel. 

Il faut également prendre en considération les risques d’un tel projet. Par risques, on entend la potentielle difficulté à trouver un locataire ou les éventuels travaux à effectuer avant la mise en location. 

Attention à la perte de certains avantages fiscaux faute de locataire

Il est important de prendre en compte certaines situations qui pourraient entraîner la perte des avantages fiscaux acquis avec le dispositif de défiscalisation Pinel. Tout d’abord, si vous ne parvenez pas à trouver un locataire dans l'année qui suit la livraison de votre logement, vous ne serez plus éligible à la réduction d'impôt Pinel. Si votre bien immobilier reste inoccupé pendant plus de douze mois consécutifs entre deux locations pendant la période de location obligatoire (6, 9 ou 12 ans), vous perdrez les avantages fiscaux proportionnellement au nombre d'années restantes. Vous perdrez également ces avantages si vous décidez de rompre votre engagement de mettre en location votre bien pendant la durée qui correspond (6 ans, 9 ans ou 12 ans) ! Vous devez impérativement louer votre bien de manière consécutive pendant la durée spécifiée pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation. L’ensemble de ces détails ne sont pas à négliger dans le but de maintenir vos avantages fiscaux liés au dispositif Pinel. 

À savoir : Cette période située entre le départ du locataire actuel et l'arrivée d'un nouveau locataire dans le logement est appelée la vacance locative. Elle est très redoutée par les investisseurs en immobilier car elle fait perdre de l’argent. 

Le dispositif Super Pinel

Le Super Pinel est un dispositif qui découle du dispositif Pinel, mais qui ne ne requiert pas exactement les mêmes critères. Le but reste le même que le dispositif Pinel, relancer le marché de l’investissement immobilier neuf. Cependant, les logements doivent répondre à d’autres critères notamment sur le plan environnemental. Le dispositif Super Pinel a pour but de réduire l’impact environnemental des immeubles neufs mais également d’améliorer la performance énergétique des nouveaux immeubles. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de ces nouveaux immeubles devra au cours du temps être de classe A. Ce Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fournit des informations sur les performances énergétiques et environnementales d'un logement ou d'un bâtiment. C’est un moyen d’évaluer la consommation d'énergie et le taux d’émissions de gaz à effet de serre. L'objectif principal de ce diagnostic est d'informer les occupants sur les performances  énergétiques d'un bien immobilier, afin de les aider à le bien qui répond le mieux aux critères environnementaux.    

À savoir : Les villes à éviter et à privilégier restent les mêmes qu’en Pinel classique

Questions fréquentes