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Comment calculer le taux de rentabilité locative d'un bien immobilier ?

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Lorsque vous investissez, que ce soit dans des produits financiers ou immobiliers, votre principale préoccupation est que votre placement soit rentable. Rentable signifie que vous puissiez tirer un bénéfice de cet investissement. Dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est pas simple de prévoir si les loyers vont couvrir tous les frais préalablement avancés et si oui ou non vous pourrez réaliser des bénéfices. D’autant plus que l’aspect fiscal et les charges pèsent dans le calcul de la rentabilité locative de votre investissement. En cela, la rentabilité locative est un indicateur primordial que vous pourrez calculer avant ou après votre investissement afin d’en analyser la rentabilité.

Sommaire : 

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Immobilier locatif : un placement privilégié

Les placements dans l’immobilier ont la cote ! En effet, l’investissement locatif est le placement préféré des français et pour cause : la pierre est considérée comme fiable, palpable, solide ! En bref, c’est un placement refuge qui rassure les investisseurs quant à la constitution d’un patrimoine et une rentabilité qui s’avère parfois plus élevée que certains placements financiers. Mais comme pour tout projet, avant de se lancer dans l’investissement locatif, il faut faire en sorte de bien préparer le terrain ! Et pour ça, vous allez voir que le calcul de la rentabilité locative constituera un excellent indicateur de l’efficacité et de la profitabilité de votre investissement locatif.

Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative (ou rendement locatif) est un élément capital à prendre en compte systématiquement si vous espérez réaliser une bonne stratégie d’investissement immobilier.  

Il est primordial pour un investisseur de savoir calculer le taux de rendement de son ou ses investissements afin de pouvoir analyser le ratio risque/bénéfices des opérations qu’il effectue. Dans le domaine de l’investissement immobilier, calculer la rentabilité immobilière est d’autant plus important car cela vous permet de déterminer si votre bien vous rapporte effectivement de l’argent. Ce calcul prend en compte le prix d’achat du bien et des charges rattachées, et combien celui-ci vous rapporte. Cet indicateur permet également de savoir si un bien est plus intéressant qu’un autre et si le marché est favorable.

Vous l’aurez compris, quand on achète pour louer, le rendement est un indicateur de poids pour vous aider à évaluer votre retour sur investissement.

Comment calculer le rendement d'un investissement locatif ?

Afin de procéder au calcul du rendement de votre investissement locatif, munissez-vous des éléments suivants :

  • Futur loyer envisagé

  • Prix d’achat du bien

  • Frais d’acquisition (frais de dossier, de notaire, d’agence)

  • Charges (pour le calcul de la rentabilité locative nette uniquement)

Nous vous proposons deux calculs ci-dessous : le calcul de la rentabilité locative brute, qui vous permettra d’avoir une première idée de ce que pourra vous rapporter un investissement. Et le calcul de la rentabilité locative nette qui permettra aux propriétaires de calculer le rendement précis de leur investissement en prenant en compte les charges auxquelles ils sont soumis.

Calculer la rentabilité locative brute

La rentabilité locative brute est le calcul de base. Elle prend en compte les loyers et le prix total d’acquisition du bien, ce qui en fait la formule la plus simple. C’est celle qui vous permettra d’analyser préalablement le marché et les opportunités qui s’offrent à vous en termes d’investissement ; sans pour autant nécessiter d’informations précises sur les biens. Dans l’ensemble, vous pourrez avec cette formule comparer les biens et savoir lequel est susceptible d’être le plus rémunérateur, sans compter les charges ou la fiscalité qui diffèrent d’un bien à l’autre.

Voici la formule de calcul de la rentabilité locative brute d’un investissement locatif  : 

[Montant annuel du loyer / Montant total d’acquisition du bien (frais d’acquisition inclus)] x 100

Exemple de calcul :

Paul achète un studio à 120 000€ (frais d’acquisition compris) et le loue 600€ par mois. 

On a alors le calcul suivant : [(600€ x 12 mois) / 120 000€] x 100 = (7200€ / 120 000) x 100 = 6%.

L’investissement locatif de Paul lui rapporte donc un rendement au taux de 6% brut.

Calculer la rentabilité locative nette

Vous êtes déjà propriétaire d’un bien ou avez une vision détaillée sur ce que seraient les charges rattachées à votre futur investissement locatif ? Vous pouvez alors réaliser un calcul plus poussé et ainsi obtenir un résultat plus précis : un résultat net de charges

La formule de la rentabilité locative nette intègre donc les charges dans son calcul, en plus des loyers et du prix total d’achat du bien. 

La formule de calcul de la rentabilité locative nette d’un achat locatif est :

[(Montant annuel du loyer - charges locatives) / Montant total d’acquisition du bien (frais d’acquisition inclus)] x 100

Exemple de calcul :

Reprenons le cas de Paul : un bien acheté 120 000€ et loyer annuel fixé à 7200€.

Paul s’acquitte chaque année pour ce bien de :

  • 650€ de taxe foncière, 

  • 150€ d’assurance loyers impayés 

  • 480€ de charges de copropriété

Ce qui fait un total de 1280€ au titre des diverses charges de Paul. 

On applique alors la formule : [(7200€ - 1280€) / 120 000] x 100 = (5920 / 120 000) x 100 = 4,9%.

La rentabilité nette de Paul s’élève donc à 4,9%, ce qui équivaut à un taux de rendement d’environ 1 point de moins que le rendement brut. 

À savoir : Les charges que vous pouvez déduire de votre loyer annuel afin d’obtenir votre rentabilité nette sont les suivantes :

  • Taxe foncière

  • Frais de gestion locative (dans le cas où vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel)

  • Charges de copropriété

  • Frais d’entretien et travaux éventuels 

  • Assurance loyers impayés (si vous en souscrivez une)

Cette liste n’est toutefois pas exhaustive.

À quoi correspond la rentabilité nette-nette ?

Il existe un troisième calcul, plus précis encore que la rentabilité nette. Le rendement net-net prend en compte dans son calcul les charges fiscales ! Vous obtenez donc un résultat net d’impôts. 

Étant donné que chaque profil fiscal est différent et qu’il existe divers régimes d’imposition (micro-foncier, réel, micro-BIC etc.), il n’y a pas de formule type à appliquer. 

Une chose est sûre, il existe des solutions pour réduire les impôts qui découlent de vos revenus locatifs. On vous explique tout dans la suite de l’article !

Comment optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs ?

N’oubliez pas de porter une attention toute particulière à la fiscalité de vos revenus locatifs ! C’est ce qui peut faire toute la différence en termes de rentabilité nette après impôts justement (qu’on appelle aussi la rentabilité nette-nette dans le jargon).

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, surtout concernant des investissements locatifs, et qui peuvent optimiser votre imposition. Le plus connu est la loi Pinel, qui vous fait bénéficier de jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de mise en location d’un logement neuf. 

Nous pouvons aussi citer les loi Denormandie (jusqu’à 63 000€ également de réduction d’impôt sur le revenu), Censi-Bouvard (jusqu’à 33 000€ d’impôt sur le revenu économisés sur 9 ans) ou encore le statut LMNP par exemple, qui ont tous leurs propres avantages fiscaux. Pour choisir au mieux une loi fiscale de référence qui encadrerait votre investissement locatif, nous vous recommandons fortement de faire appel à un conseiller fiscal. Celui-ci prendra le temps d’analyser votre situation et de vous proposer le meilleur dispositif de défiscalisation adapté à vos attentes et vos objectifs. 

Comment éviter la vacance locative

Tout d’abord, il est nécessaire de prévoir dans le calcul de votre rentabilité locative quelques mois de vacance locative afin de ne pas avoir de mauvaise surprise. D’autant plus si vous venez tout juste d’acheter le bien immobilier que vous désirez mettre en location. Dans ce cas, la période pendant laquelle le bien est vide s’appelle la carence locative, et c’est aussi à prévoir dans vos calculs.

Pour éviter ou réduire la vacance locative, il faut tout d’abord exceller dans votre gestion locative. Voici plusieurs astuces pour perfectionner votre gestion locative: 

  • Proposez un loyer correct au regard du marché 

  • Soignez votre annonce pour la rendre visible 

  • Montrez-vous disponible et réactif pour répondre aux demandes de vos locataires

  • Fidéliser vos locataires actuels

Mais cela ne suffit évidemment pas. Le choix du logement va être déterminant : en effet, plus votre bien est attractif, plus vous aurez de chances de ne pas avoir à faire à de la vacance locative. Proposez donc un bien attractif pour ne pas risquer de ne pas avoir de locataire. 

Pour juger de l’attractivité d’un bien, plusieurs critères sont à prendre en compte : équipements, emplacement, typologie du logement etc.

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Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un bon taux de rendement locatif ? Quelle est la meilleure rentabilité locative ?

Comme souvent, nous allons vous répondre que cela dépend de votre situation ! Tout comme il n’y a pas de bons ou de mauvais placements, déterminer un bon taux de rendement n’est pas pertinent. En effet, tout dépend de vos objectifs : vous constituer un patrimoine, transmettre un patrimoine à vos descendants, vous assurer une bonne retraite, financer un projet etc. Nous pouvons tout de même déterminer une fourchette de taux de rendement locatif considérés comme avantageux. Il est généralement admis qu’un taux de rendement locatif avantageux se situe entre 5 et 10%. Sachez qu’en France, le rendement locatif brut moyen est de 5,9%, avec de considérables écarts entre les villes.

En-dessous de ce seuil, on a plutôt tendance à considérer que l’opération a une visée davantage “patrimoniale”. C’est-à-dire moins rentable en utilisant le calcul de la rentabilité locative, mais plus prometteuse en termes de plus-value espérée à la revente.

Quelles sont les variables de la rentabilité locative ?

Les variables du calcul du taux de rendement immobilier sont :

  • Le montant du loyer fixé

  • Les frais d’acquisition du bien

  • Le Montant total d’acquisition du bien (frais d’acquisition inclus)

Ces éléments suffisent pour calculer le rendement locatif brut. Si vous désirez calculer la rentabilité locative nette, vous devez intégrer un quatrième élément au calcul : il s’agit des charges relatives à votre investissement locatif.

Un troisième calcul existe : la rentabilité locative nette-nette. Celle-ci prend en compte une cinquième variable : les charges fiscales.

Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif ?

La rentabilité locative est meilleure en province que dans la capitale. En effet, les rendements locatifs à Paris ne dépassent généralement pas 3,5%. Cela s’explique par le fait que les prix des biens immobiliers à Paris ne cessent d’augmenter, ce qui pèse sur le calcul de la rentabilité. Néanmoins, si vous n’y gagnez pas forcément sur la rentabilité locative à Paris, ne négligez pas la plus-value à la revente qui est bien plus intéressante qu’ailleurs en France. Quelques grandes villes offrent tout de même des rendements supérieurs à la moyenne et s’approchant parfois de 10%. C’est le cas de Marseille, Limoges ou encore Saint-Etienne.

Comment savoir si un bien est rentable ?

Pour savoir si un bien est rentable, il vous faudra appliquer les conseils donnés tout au long de cet article. Le calcul de la rentabilité locative brute, nette et nette-nette sont des indicateurs clés pour comparer et déterminer si un bien pourra être rentable pour vous ou non selon vos objectifs. La rentabilité vient aussi de la plus-value à la revente, alors pensez à analyser le cours du marché immobilier pour savoir quel serait le moment propice pour vendre votre bien.

La gestion locative diminue-t-elle le rendement locatif ?

Si on part du principe où vous engagez des professionnels pour superviser la gestion locative de votre investissement, alors oui, ce coût s’ajoute aux charges qui pèsent sur le calcul de la rentabilité locative. Néanmoins, déléguer la gestion locative à un professionnel peut aussi s’avérer rentable, notamment si celle-ci est productive au point de diminuer la vacance locative ou de louer le bien plus cher par exemple !

Comment améliorer le rendement de son investissement locatif ?

Comme dans beaucoup de calculs, soit en augmentant les revenus, soit en baissant les charges. Pour augmenter vos revenus locatifs, il n’y a pas de recette magique, il faut augmenter le montant du loyer. En revanche, augmenter les loyers est à double tranchant : un loyer trop cher risque de dissuader les potentiels locataires qui se dirigeront vers d’autres offres sur le marché, moins chères et présentant une prestation équivalente. Et, vous le savez maintenant, vous vous devez d’éviter un maximum la vacance locative qui a d’importants impacts sur votre rentabilité. 

Il vous reste une autre possibilité, réduire vos charges. Pour baisser vos charges, les solutions sont multiples. Vous pouvez négocier, renoncer, comparer, choisir ou optimiser ! Exemple : Négocier le prix d’achat de votre bien, renoncer à déléguer la gestion locative à un professionnel et vous en charger vous-même, comparer les assurances et choisir celle qui colle le mieux avec vos objectifs, ou encore optimiser vos impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État !

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Sources

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