Premier investissement locatif et documents juridiques

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ? 

Un investissement locatif représente pour le contribuable une façon d’optimiser sa fiscalité et de mettre en place une stratégie patrimoniale. Le contribuable achète un bien immobilier dans le but de le louer, pour ensuite générer des revenus. Un investissement locatif permet au propriétaire de toucher des revenus supplémentaires en percevant des loyers, puis dans le futur de faire une éventuelle plus-value en vendant son bien. Un investissement locatif est possible avec un appartement, une maison ou un local par exemple. Une personne intéressée par ce type d’investissement peut contracter un prêt immobilier, utiliser ses propres fonds ou alors combiner ces deux solutions. 

Cet investissement n’est pas sans risques, il est possible qu’un bien acquis perde de la valeur au cours du temps en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier. Les travaux ainsi que les frais de gestion peuvent s'avérer importants et ainsi altérer la rentabilité du propriétaire. C’est pour cela qu’il est primordial d’être bien renseigné, autant sur les aspects fiscaux que juridiques. Nous évoquerons plus tard au sein de notre article l’ensemble des documents juridiques à réunir autant du côté du bailleur que du locataire. En attendant, voici une sélection de modèles de baux de location disponibles en ligne, avec le prix correspondant à chaque type de bail.   

Comment réaliser son premier investissement locatif ? 

Pour effectuer son premier investissement locatif, il faut déterminer en amont plusieurs critères correspondant à votre situation. Il est important pour l’investisseur de connaître le budget dont il dispose, le type de bien immobilier qu’il souhaite acquérir, connaître les avantages et les inconvénients, etc. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un expert fiscal qui saura vous aider avec toutes ses recherches préliminaires. 

Établir son budget pour un premier investissement locatif

Avant de se lancer dans son premier investissement locatif, il est important pour l’investisseur de se fixer un budget. Ce budget lui permet de connaître le montant des fonds qu’il souhaite allouer à son investissement et qui est également en adéquation avec sa situation financière. Définir son budget est également un moyen de se fixer des limites sur le plan financier. Afin que le projet soit rentable pour l’investisseur et en adéquation avec sa stratégie d’optimisation fiscale.    

Commencer ses recherches 

Il faut ensuite commencer ses recherches notamment en se renseignant sur le marché de l’immobilier locatif et dresser la liste des quartiers dans lesquels vous voulez investir. Il faut de fait évaluer la rentabilité de ces zones en connaissant le prix moyen des loyers, le taux d’occupation ainsi que les prix de vente et de location de ces biens.   

Déterminer les coûts 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur doit déterminer l’ensemble des coûts contractés par son potentiel investissement. Le but étant d’acheter pour louer, il est primordial pour l’acheteur que son projet lui soit rentable, il se doit de n’omettre aucun de ces potentiels frais. 

Faire appel à un notaire  

L’investisseur peut choisir de passer par un notaire pour effectuer sa transaction, ce qui représente un certain coût. Le notaire s’occupe des documents juridiques et représente un gage de qualité, il sert également de preuve contre toute fraude éventuelle. C’est lui qui conserve tous les documents et qui s’assure de la sécurité de l’investisseur sur le plan juridique.      

Passer par une agence immobilière 

Le contribuable peut décider de passer par une agence immobilière, mais avant cela il doit comparer les agences entre elles pour bénéficier de la meilleure offre. Cette agence immobilière permet à l’investisseur de faciliter sa recherche. L’agent immobilier prend en compte les critères de sélection de l’investisseur pour ensuite lui proposer des biens immobiliers en accord avec ces critères.         

Faire un prêt immobilier

Avec un marché de l’immobilier qui s’enflamme années après années, il est aujourd’hui difficile d’acquérir un bien sur le marché de l’immobilier sans contracter de prêt. Ce prêt immobilier comporte des frais tels que les frais de dossier, les frais de garantie, et les frais d’assurance. 

Les travaux et autres frais

Il existe plusieurs types de frais qui peuvent faire augmenter le prix de votre premier investissement immobilier. Notamment les frais de travaux pour la rénovation d’un bien, des travaux qui peuvent être légers ou qui peuvent faire l'objet d'une rénovation importante, donc dont le prix peut varier.      

Calculer la rentabilité locative du projet 

Après avoir effectué ces recherches préliminaires et établi les éventuels coûts d’un investissement locatif, il est important pour l’investisseur de calculer la rentabilité locative de son projet. Ce calcul est obligatoire si vous souhaitez vous constituer une stratégie d’investissement immobilier cohérente. Ce calcul est un moyen de voir si l’investissement effectué nous rapporte ou nous fait perdre de l’argent. Pour calculer le rendement d’un investissement locatif, il faut connaître le futur loyer, le prix d’achat du bien, les frais d’acquisition ainsi que les charges.  

La formule de calcul pour connaître la rentabilité locative brute d’un bien est la suivante : 

(Le loyer annuel / Le prix d’acquisition du bien) *100 =  la rentabilité locative brute 

Cette rentabilité locative brute correspond à un pourcentage. Pour connaître la rentabilité locative mais nette d’un investissement, le calcul est identique, sauf que l’on applique au loyer annuel les charges locatives comme par exemple la taxe foncière ou les charges de copropriétés par exemple.   

À savoir : Généralement, on dit qu’une rentabilité locative est bonne lorsque le taux est situé entre 5 et 10%. 

Être au courant de la fiscalité du bien acquis

Il est préconisé pour le locataire de se renseigner sur ce qu’on appelle la fiscalité du bien. En effet, en fonction du bien acquis les règles en matière de fiscalité diffèrent.

Pour l’achat d’un immeuble à bâtir, les frais varient en fonction que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. Cependant vous pouvez compter les frais de notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière de 0,1% et la taxe sur la valeur ajoutée. Une déclaration est également à déposer au moment de l’achèvement. 

Pour l’achat d’un bien neuf à un particulier, l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire, des droits de mutation à titre onéreux de 5,81%, de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière de 0,10% du prix d'achat. 

Pour ce qui est de l’achat d’un bien neuf mais auprès d’un professionnel comptez les frais de notaire, les droits de mutation au taux réduit de 0,71%, la contribution de sécurité immobilière de 0,1% du prix d'achat ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée.

Pour acheter dans l’ancien, les frais à anticiper sont les honoraires du notaire, les droits de mutation à titre onéreux, la contribution de sécurité immobilière de 0,1% du prix d'achat 

Les documents juridiques à fournir

Cet article a pour but de recenser l’ensemble des actions à réaliser lors d’un premier investissement locatif et,ainsi, vous aider à ne pas oublier de potentiels frais qui pourraient altérer la rentabilité locative de votre bien. Mais cet article a également pour objectif de lister tous les documents juridiques nécessaires pour la location d’un bien(documents à fournir aussi bien pour le bailleur que pour le locataire du bien).   

Les documents à fournir par le locataire 

Le locataire lors de la recherche de son logement réunit des documents qui vont constituer son dossier dans le cadre d’une location. Le décret n°1015-1437 du 5 novembre 2015 en provenance du ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, a indiqué la liste des pièces justificatives à fournir pour les candidats locataires. Selon chaque type de pièce justificative, il faut fournir au bailleur un ou plusieurs documents. 

En ce qui concerne les pièces justificatives d’identité, il est possible de fournir :  

• Carte nationale d’identité ou étranger 

• Passeport français ou étranger

• Permis de conduire français ou étranger

• Carte de séjour temporaire ou carte de résident  

Pour les pièces justificatives de domicile, le locataire peut envoyer : 

• Trois dernières quittances de loyer

• Attestation d’élection de domicile 

• Attestation sur l’honneur de l’hébergeant prouvant que le locataire habite à son domicile

• Dernier avis de taxe foncière 

Les pièces justificatives d’activité professionnelle peuvent être  : 

• L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commercial

• L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan

• La copie du certificat d’identification de l’INSEE  

• Un contrat de travail 

• Une copie de la carte professionnelle pour les professions libérales

• Un certificat de scolarité 

En tant que pièce justificative de ressources, le bailleur peut demander : 

• Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition

• Les trois derniers bulletins de salaire

• Une preuve de versement des indemnités de stage

• Un avis d’attribution de bourse concernant les étudiants boursiers

• Le titre de propriété d’un bien ou son dernier avis de taxe foncière

• Un justificatif des revenus fonciers de rentes viagères ou de capitaux mobiliers

• Une attestation de ressources pour l’activité en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées

• Un justificatif de versement des indemnités, pensions, prestations sociales et familiales ainsi que des allocations perçues durant les trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, réalisé par l’organisme payeur. 

• Une attestation de simulation réalisée par l’organisme payeur 

Toutes ces informations sont issues du décret 2015-1437, à l’attention des bailleurs et des candidats à la location. Ce sont des critères en vigueur depuis le 24 mars 2014. Pour justifier de son identité, uniquement une pièce justificative citée ci-dessus est nécessaire. De même pour la pièce justificative concernant le domicile du candidat. Cependant, en ce qui concerne l’activité professionnelle et les ressources, il est possible que le bailleur demande plusieurs des pièces justificatives énoncées ci-dessus.  

À savoir : Depuis le 8 novembre 2015, un bailleur demandant au candidat à la location des documents ne figurant pas sur la liste ci-dessus est passible de 3 000€ d’amende si c’est un bailleur physique et 15 000€ si c’est un bailleur moral. 

Les documents à fournir par le bailleur  

Le bail de location 

Le bail de location qui correspond au contrat de location liant le bailleur et le locataire dénombre les obligations et les droits de chacun. Les informations contenues diffèrent selon le type de location, à savoir location meublée ou location nue. 

Ce bail de location doit être formulé par écrit et préciser plusieurs détails relatifs à la location, en voici une liste non exhaustive : 

• l’identité des parties

• la surface du logement

• le montant du loyer

• les frais d’agence

• les charges  

• les travaux  

• les modalités de congés  

• le dépôt de garantie      

Depuis le 1er août 2015 le bail de location doit être réalisé par écrit et respecter le modèle de bail type précisé dans le décret du 29 mai 2015. 

À savoir : Un bail a une durée d’un an. Il ne dure que 9 mois pour un locataire qui est étudiant. Le bail se renouvelle automatiquement tous les ans pour une durée d’un an, on parle de reconduction tacite. 

Les documents annexes à fournir  

En dehors du bail de location, d’autres documents doivent être annexés au bail. Pour les baux signés à partir du 1er juillet 2017 en ce qui concerne les immeubles collectifs ou les baux signés à partir du 1er janvier 2018 pour les autres logements, les documents annexes à fournir sont les suivants : 

• la notice d’information issue de l’arrêté du 29 mai 2015 

• l’état des lieux issu du décret n°2016-382 du 30 mars 2016

• le diagnostic de performance énergétique dit DPE, qui évalue la performance énergétique et climatique d’un logement 

• faire un constat de l’état et de l’installation d’électricité et de gaz en fournissant le diagnostic de l’état de l'installation intérieure de gaz et d’électricité si ces installations ont plus de 15 ans  

• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant l’année 1949

• un constat de l’état d’amiante

• un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) de moins de 6 mois dans le cas où le logement est situé dans une commune présentant au moins un risque technologique ou naturel. Avec notamment le constat de risque d’exposition au radon 

• depuis le 1er juin 2020, si le logement est dans une zone de bruit, il faut fournir un document expliquant explicitement cela    

L’ensemble de ces documents doivent obligatoirement être annexés au bail. Il faut aussi réaliser l’inventaire avec l’état détaillé des meubles, le locataire et le bailleur doivent garder un exemplaire signé. 

Réaliser l’état des lieux 

Dès la signature du bail et ce jusqu’au moment de la remise des clés, il est obligatoire que le bailleur fasse un état des lieux du bien loué au locataire. De même, au moment de la restitution des clés, un état des lieux de sortie doit être effectué par le bailleur. L’état des lieux est un document officiel, à conserver par les deux parties via des exemplaires photocopiés. Les deux partis peuvent s’arranger entre eux pour la répartition de ces documents ou faire appel à un huissier de justice. L’état des lieux doit recenser le mobilier, les équipements et faire une description de l’état du logement. Voici tout ce qui doit être inscrit sur l’état des lieux du locataire et du bailleur : 

• Le type d’état des lieux à savoir d’entrée ou de sortie 

• La date de la réalisation de cet état des lieux  

• L’adresse du logement 

• Le nom et le domicile des parties 

• Le nom et le domicile du mandataire 

• Les relevés des compteurs d’eau et d’électricité 

• Donner une description de chaque pièce avec les détails concernant les murs, les plafonds et les sols

• La signature des deux parties 

Quant à l’état des lieux de sortie il doit contenir :

• La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée 

• Les évolutions de chaque pièce du logement depuis l’état des lieux d’entrée 

• L’adresse du nouveau domicile du locataire  

Il faut savoir que le locataire peut être en mesure de demander à ce que l’état des lieux soit complété dans les dix jours suivant sa réalisation ou durant le premier mois en ce qui concerne le système de chauffe du bien. Il peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente si le bailleur refuse. 

À savoir : Si le propriétaire n’assure pas l’état des lieux, il y a présomption simple de délivrance d’un logement en bon état. Ainsi, s’il n’y a pas d’état des lieux faits au moment de la remise des clés, le logement est considéré comme remis en bon état. 

Les obligations du bailleur  

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire a plusieurs responsabilités. Plusieurs conditions sont à respecter pour le bailleur : 

• le logement doit être en bon état 

• le bien doit correspondre au bail

• les équipements doivent être ceux mentionnés sur le bail 

• faire les travaux nécessaires  

• remettre un logement calme, sans défaut cachés par le propriétaire pouvant gêner le locataire 

• avoir un détecteur de fumée   

• ne pas s’opposer aux aménagements du locataire qui ne changent pas la forme du bien loué 

• remettre les documents adéquats   

À savoir : Dans le cas où le bailleur ne parvient pas à respecter ces obligations, le locataire peut demander au bailleur d’exécuter ses obligations. Si au bout de 2 mois il n’y a aucune réponse de la part du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance correspondant à la zone du bien en question. 

Les obligations du locataire

Naturellement, le locataire doit remplir des obligations également telles que : 

• s’acquitter du loyer et des charges

• s’occuper des dégradations 

• maintenir le logement en bon état

• laisser le bailleur faire les travaux nécessaires

• ne pas modifier la structure du logement ainsi que les équipements stipulés sur le bail   

• fournir une assurance habitation  

Le bailleur a la possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire s’il n’a pas souscrit une assurance habitation au moment de la remise des clés. Cette possibilité doit survenir un mois après une mise en demeure opérée par le bailleur.        

Les mesures de protection du bailleur 

Pour protéger le bailleur, celui-ci peut bénéficier d’un cautionnement. En effet, il est possible pour le bailleur de demander une caution pour son logement. Cette caution est utile pour régler les potentielles dettes du locataire envers le bailleur. Ces dettes peuvent être sous forme de loyers impayés, de charges ou de remise en état du logement. Il existe deux types de caution, la caution simple qui doit être réglée seulement dans le cas où le locataire ne peut pas s’acquitter de ses dettes. La caution double quant à elle, peut être réclamée par le bailleur dès le premier règlement non payé, sans passer par le locataire.  

Pour que le cautionnement soit effectif, il doit être rédigé sous seing privé ou via un acte authentique. Sur ce cautionnement, il est primordial que soit inscrit le montant du loyer. Il faut également, suite à la réforme 2022 la mention de l’article 2297 du code civil avec indiqué, le montant minimal de cette caution. Les documents demandés pour établir une caution sont les mêmes documents que le bailleur peut demander au locataire (documents énumérées ici).     

À savoir : Le cautionnement est une mesure gratuite et qui concerne tous les locataires.   

Questions fréquentes