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Acheter pour louer : les bonnes pratiques pour réussir votre investissement locatif

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La pierre est un investissement qui plaît aux ménages français. Mettre en location vos biens immobiliers permet de tirer profit de vos investissements dans la pierre. Vous l’aurez compris, l’investissement locatif semble être un placement rassurant et privilégié, donc solide aux yeux de nombreux particuliers. Plusieurs solutions existent pour réaliser et encadrer votre investissement locatif, et vous apporter de nombreux avantages en plus du patrimoine créé et des revenus générés. Dès lors, acheter pour louer, est-ce rentable ?  

Sommaire : 

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Faut-il investir dans l’immobilier en 2022 ?

Première astuce: Étudiez le marché

Tout d’abord, il est important de connaître l’actualité du secteur de l’immobilier. Est-ce que le marché se porte bien ? Est-ce le moment propice pour acheter un bien ? Zoom sur les tendances et les actualités relatives au secteur immobilier.

Conditions d’emprunt contraignantes

Depuis le 1er janvier 2022, les règles d’attribution des banques sont plus strictes. Les conditions d’emprunt se sont en effet durcies afin d’éviter les cas de surendettement des ménages. Désormais, il est interdit pour un emprunteur de s’endetter sur plus de 25 ans (27 ans dans des cas spéciaux) et les mensualités de crédit sont limitées à 35% de ses revenus mensuels. 

Augmentation des prix de l’immobilier

Avec l’inflation, ce ne sont pas que les prix du secteur de l’immobilier qui ont augmenté. Tous les secteurs sont touchés. Dès lors, non seulement les prix des biens immobiliers ont augmenté, mais on assiste aussi à la hausse des coûts de matières premières et des coûts de construction ou de réparation… 

D’après l’INSEE, au premier trimestre 2022, les prix des logements anciens affichaient une nette hausse, notamment en province. Sur un an, cette hausse représente +7,3%.

tableau variations prix logements anciens france insee

Le tableau ci-dessus précise également que depuis fin 2020, la hausse des prix est moins importante pour les appartements (+4,7% sur un an au premier trimestre 2022) que pour les maisons (+9,2%) :

courbe variation prix logements anciens france

Veillez donc à vous fier à ces tendances afin de choisir s’il vaut mieux acheter un appartement pour le louer ou bien acheter une maison pour la louer.

Des taux d’emprunt toujours attractifs

Vous n’êtes pas sans savoir qu’après la crise sanitaire de la Covid-19, les taux d’emprunt étaient particulièrement attractifs puisqu’ils orbitaient autour de 1%.

Malgré l’inflation et la très forte hausse des prix de l’immobilier, les taux d’emprunt n’ont que très légèrement augmenté, affichant en moyenne 1,25%. C’est donc une très bonne nouvelle pour les investisseurs qui pourront profiter de taux bas, compensant un peu l’inflation. Pour autant, la situation évolue rapidement, et on observe désormais des taux se rapprochant de 2% ou plus pour des emprunts sur 20 à 25 ans.

Baisse du pouvoir d’achat

Conséquence de l’inflation : la baisse du pouvoir d’achat et de l’épargne des ménages. La demande s’en retrouve donc réduite. Par conséquent, le marché de l’immobilier est moins dynamique. Si les taux d'intérêt continuent d’augmenter, il faut s’attendre à ce que la situation empire d’ici fin 2022. 

Évolution des lois fiscales

La loi de finances 2022 prévoyait de prolonger plusieurs dispositifs fiscaux qui devaient initialement être supprimés. Les dispositifs en question sont :

  • La loi Censi-Bouvard (prolongée jusqu’au 31 décembre 2022)

  • La loi Denormandie (prolongée jusqu’au 31 décembre 2023)

  • La loi Cosse (prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 et transformée en Loc’Avantages)

  • La loi Pinel (prolongée jusqu’au 31 décembre 2024)

C’est donc une bonne nouvelle pour les contribuables qui souhaitent investir et payer moins d'impôts par la même occasion. Ils auront toujours un large choix cette année de choisir une loi fiscale pour encadrer leur investissement. En revanche, il faut prendre en compte qu’à partir de 2023, les taux de réduction d’impôt octroyés par la loi Pinel vont décroître considérablement…

Conclusion

La conclusion de ce résumé de l’actualité est que les conditions d’achat d’un bien sont moins propices que les deux années précédentes. Le marché de l’immobilier fut en effet très dynamique lors de l’après Covid, mais connaît désormais, comme tout marché, une variation. Le dilemme, c’est de savoir s’il est plus intéressant d’attendre en spéculant une baisse des prix des logements - inévitable si la demande sur le marché continue de diminuer. Ou s’il vaut mieux investir dès maintenant en négociant les prix pour éviter d’être soumis à la hausse des taux d’emprunt et à la baisse des avantages fiscaux de certains dispositifs. 

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

Deuxième astuce : Analysez votre situation

Vous vous demandez comment sauter le pas et vous lancer dans de l’investissement locatif ? Pour vous aider, nous avons listé les questions que vous devez absolument vous poser afin de savoir si vous êtes prêt à investir. Gardez en tête qu’une bonne analyse de votre situation est primordiale pour réaliser le meilleur investissement qui soit. Et pour être sûr de mettre toutes les chances de votre côté, pourquoi ne pas faire appel à un conseiller fiscal ou patrimonial ? L’analyse de votre situation n’en sera que plus précise, et le professionnel sera en mesure de vous proposer les solutions les plus adaptées. 

Les questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre pour louer sont les suivantes :

  • Dans quel but réalisez-vous votre investissement locatif ? Quels sont vos objectifs ?

  • Quel est votre rapport au risque ?

  • Est-ce pertinent de choisir un dispositif de réduction d’impôts pour encadrer votre investissement ?

  • Quelles sont les conditions pour accéder aux bénéfices de la loi fiscale choisie ?

  • Comment seront taxés vos revenus locatifs ?

  • Pendant combien de temps devriez-vous le mettre en location ?

  • Quels loyers proposer pour vous permettre de rembourser votre crédit ?

  • Comment sera taxée la plus-value à la revente ?

En répondant à toutes ces questions, vous déterminerez vos objectifs et les concessions que vous êtes prêt à faire. Vous aurez moins de mal à vous positionner quant au type de bien qu’il vous faut (appartement ou maison), au type de location que vous préférez (location meublée ou location nue, location longue durée ou saisonnière) ou encore au statut du bien (logement neuf ou ancien).

Quels sont les critères à prendre en compte pour réaliser un bon investissement locatif ?

Troisième astuce : Achetez un logement qui mette tout le monde d’accord

Voici tout un tas de critères à prendre en compte pour acheter un bien immobilier et le mettre en location. Pensez à acheter un logement qui vous plaise ! C’est un conseil un peu bateau on vous l’accorde, mais c’est important de se mettre à la place des potentiels locataires : est-ce que le bien vous plaît ? Est-ce qu’il est pratique d’habiter en ce lieu ? En ce sens, vous trouverez plus facilement et rapidement un locataire et vous pourrez profiter de ce bien après sa mise en location.

Critère déterminant d’un investissement immobilier réussi : la localisation ! La ville, le quartier, la rue : oui, c’est capital de choisir un bon emplacement pour son bien, à l’intersection près ! Le secteur géographique doit être dynamique. 

Autre élément clé : le type de logement. Pour être certain de trouver un locataire, adaptez-vous à la demande. Par exemple, si la ville dans laquelle vous investissez est une ville universitaire, privilégiez un studio ! S’il s’agit d’un quartier résidentiel, optez pour une maison familiale. Selon les caractéristiques de chaque commune et la demande locative, il vaut mieux choisir un type de bien plutôt qu’un autre. 

Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté lors de l’achat d’un bien immobilier, vérifiez ces deux éléments : le dossier de performance énergétique (DPE) et les charges de copropriété. Ce serait dommage de les sous-estimer, car elles peuvent vite faire grimper votre enveloppe d’investissement. Le DPE, quant à lui, doit être réalisé dans tous les logements (sauf ceux destinés à être occupés pendant une durée inférieure à 4 mois/an). Celui-ci vous donne une estimation de la consommation énergétique et des taux d'émission de gaz à effet de serre du logement. Il classe les performances énergétiques des logements de A à G ; A étant la meilleure note et vous garantissant d’importantes économies d’énergies

Fiscalité : quelles lois pour encadrer votre investissement ?

Quatrième astuce : Pensez à l’aspect fiscalité

De nombreuses lois ont été mises en place pour encadrer vos investissements et vous permettre de réduire vos impôts. Qu’ils soient d’ordre financiers ou immobiliers, vos investissements sont bien souvent bénéfiques pour l’État, et l’administration fiscale cherche donc à vous en récompenser. Pour avoir connaissance des meilleurs dispositifs de défiscalisation, direction notre article dédié !

Les dispositifs de réduction d’impôt encadrant les investissements locatifs sont multiples. Voici la liste de ces dispositifs et leurs avantages fiscaux. Pour accéder à plus de détails concernant chaque dispositif, n’hésitez pas à consulter nos articles dédiés. 

Dispositif Pinel 

Avec le dispositif Pinel, profitez de 12% de réduction du montant de votre investissement sur votre impôt sur le revenu pour un engagement de mise en location de 6 ans, de 18% de réduction pour 9 ans de mise en location et de 21% pour 12 ans. Votre investissement est plafonné à 300 000€. Le dispositif Pinel peut donc vous faire bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt maximum. 

Dispositif Censi-Bouvard 

Le dispositif Censi-Bouvard peut vous faire économiser jusqu’à 33 000€ sur 9 ans. À savoir que la gestion locative du bien est totalement opérée par la société qui exploite la résidence de services dans laquelle vous aurez investi. 

Dispositif Malraux  

L’avantage fiscal de la loi Malraux prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 30% du montant des travaux que vous effectuez sur le bien dans lequel vous aurez investi. Résultat : jusqu'à 30 000€ par an d’économies d’impôt. À cela s'ajoutent la déduction complète de vos intérêts d'emprunt ainsi que la déduction de vos frais réels dans la limite de 10 700€ par an.

Dispositif Denormandie  

La loi Denormandie vous fera bénéficier des mêmes avantages que le dispositif Pinel. La principale différence entre ces deux dispositifs, c'est le type de biens dans lequel vous devez investir pour y être éligible. Ainsi, la loi Denormandie vous fera bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt maximum.

Dispositif LMNP 

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous est attribué si vous vous lancez dans de la location nue. Ce statut vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux avantageux : le régime micro-bic et le régime réel. Le premier vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% au titre de vos charges. Le second vous permet de déduire vos charges réelles ; ce qui peut même mener à une imposition nulle ! 

Dispositif Cosse ou Loc’Avantages 

La loi Cosse, que l’on appelle depuis le 1er mars 2022 la loi Loc’Avantages, vous octroie une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs en contrepartie d’un engagement de votre part : louer votre logement à des prix abordables à des ménages modestes. Profitez donc avec cette loi de maximum 65% de réduction d’impôt. 

Acheter pour louer : est-ce rentable ?

Acheter pour louer est rentable dans la mesure où vous avez bien anticipé le retour sur investissement optimal de votre projet. Pour le déterminer, il faut évidemment prendre en compte le taux de rendement locatif, mais pas seulement. Il faut aussi avoir en tête les modalités de votre prêt, les frais supplémentaires liés à votre investissement quels qu’ils soient, et la plus-value que vous pourrez réaliser à la revente.

À savoir qu’un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10%. Mais ne vous focalisez pas uniquement sur vos rendements. En effet, il faut partir du principe que vous vous constituez un patrimoine, et que vous pouvez réaliser une plus-value importante à la revente de votre bien.

Afin de réaliser l’investissement locatif le plus rentable possible, il suffit d’appliquer les conseils que nous vous avons donnés et tous les points abordés dans cet article :

  • Comparez les offres des différentes banques et veillez à trouver le meilleur crédit immobilier ! Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt bancaire, ou plus spécifiquement à un courtier en crédit immobilier.

  • Négociez le prix du bien immobilier qui vous fait de l'œil ! On ne sait jamais, sur un malentendu… 

  • Intéressez-vous à la taxation de vos recettes et plus-values. Pour économiser vos impôts, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs de défiscalisation pour encadrer votre investissement.

  • Portez une attention particulière au cours du marché immobilier pour réussir à fixer le montant de vos loyers le plus optimal. 

  • Si vous souhaitez revendre le bien, attendez le moment idéal. Sachez que plus la durée de détention de votre bien est longue, plus vous avez de chances d’être soumis à des abattements sur la plus-value.

Nous espérons que ces quelques conseils en investissements locatifs tout au long de l’article vous auront aidés. N’oubliez pas que pour toute information complémentaire, vous pouvez faire appel à l’un de nos experts pour un accompagnement gratuit et sans engagement !

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Questions fréquentes

Faut-il confier la location de son bien à un professionnel ?

La réponse à cette question est différente en fonction de votre situation, de vos besoins et du type d’investisseur que vous êtes. 

Certains se sentiront plus à l’aise s’ils confient leur bien à un gérant. En optant pour cette solution, vous vous débarrasserez de toutes les tâches relatives à la gestion du bien et d’éventuels soucis administratifs. Vous vous libérez donc un temps considérable, mais vous diminuez de fait les rendements de votre investissement. 

D’autres préfèrent avoir un contrôle total sur leur opération. Opter pour cette solution signifie que vous aurez la main sur toute la gestion de votre investissement locatif. Vous aurez donc un maximum de visibilité sur les locataires et les loyers. Et vous économiserez les honoraires d’un gérant. Mais cela implique donc que vous consacriez du temps à gérer votre location et que vous vous formiez à certaines compétences juridiques.

​​Acheter pour louer : dans le neuf ou dans l'ancien ?

Encore une fois, cela dépend de ce que vous envisagez pour votre investissement locatif, des concessions que vous êtes prêt à faire, des objectifs que vous souhaitez atteindre. 

Les atouts d’un logement neuf, sont que vous n’aurez pas de travaux de rénovation à prévoir, vous réaliserez donc des économies. De plus, les logements neufs se louent rapidement et souvent plus cher. Mais pour acquérir un logement neuf, vous allez devoir attendre… En effet, l’acquisition d’un logement neuf est plus longue (en moyenne entre 18 et 24 mois). Vous devrez donc avancer une partie du montant du bien et ne pourrez pas recevoir de loyers en attendant. 

En achetant dans l’ancien, vous vous assurez un large choix quant à l’emplacement du bien. Et, l’emplacement étant le point clé d’un bon investissement locatif, vous aurez plus de chances de choisir un bien dans des zones dynamiques et appréciées, proches de commerces, d’écoles et de transports. Le bien sera donc également disponible directement après achat. Autre point à ne pas négliger : vous pourrez user du dispositif déficit foncier !

En revanche, au niveau des inconvénients des logements anciens, on retrouve les coûts des éventuels travaux de rénovation, de réparation ou de restauration à prévoir. En tant que propriétaire, vous avez des devoirs à respecter vis-à-vis du locataire : vous êtes dans l’obligation de fournir un logement décent qui réponde à des normes d’habitabilité précises. 

Enfin, pour orienter votre choix, vous devez également prendre en compte les dispositifs de défiscalisation qui vous intéressent ainsi que leurs critères d’éligibilité. En effet, si vous souhaitez bénéficier de la loi Pinel de par votre investissement locatif, vous devrez investir dans un logement neuf.

Quels sont les risques d'un investissement locatif ?

Plusieurs risques sont à prévoir lors d’une opération d’investissement locatif. Tout d’abord, des risques comme revendre à perte ou rencontrer des difficultés à rembourser son crédit immobilier par exemple. Des risques liés au principe de la mise en location sont aussi possibles. Ne pas trouver de locataire par exemple est la hantise de tout propriétaire. Si telle chose arrivait, vous ne pourrez pas percevoir de revenus locatifs.

Il y a tout de même des solutions pour diminuer les risques : étaler son investissement sur le long terme, ou encore diversifier sont de bonnes alternatives.

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Sources

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