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Dispositif Cosse : réduire vos impôts fonciers via le concept louer abordable

Date de dernière mise à jour : 19 mai 2021

Se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts, c’est possible ! La loi Cosse, ou bien le concept “louer abordable” vous propose de réduire vos impôts fonciers. Jusqu’à 85% de déduction fiscale de vos revenus locatifs ! Une prime de 1000€ à la location, et une subvention de travaux sont les avantages proposés par le dispositif Cosse. En échange : vos conditions locatives sont encadrées par la convention Anah.

Sommaire

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

La loi Cosse porte le nom de la ministre du logement Emmanuelle Cosse. Elle est rattachée au projet de loi de finances 2017. Son principe est simple : offrir aux propriétaires de logements une forte réduction fiscale sur les revenus locatifs . Une aide financière pour les travaux peut aussi être versée. En contrepartie, le propriétaire est tenu de signer la convention avec l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Il s’agit d’une liste d’obligations liées aux conditions de location du logement et au locataire.

L’objectif principal de ce dispositif de défiscalisation immobilière est de faciliter l’accès au logement dans les zones tendues pour les foyers ayant des ressources limitées.

Comment être éligible au Cosse ?

Les critères d’éligibilité à la loi Cosse sont régis par l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, vous devez signer la convention avec l’Anah pour le logement concerné. Celle-ci regroupe une liste de conditions que nous vous synthétisons ci-dessous.

Critères d’éligibilité au dispositif Cosse, pour un logement sans travaux

Concernant le bien

Concernant la location

Critères additionnels d’éligibilité à la loi Cosse, pour un logement avec travaux

Type de travaux Prise en charge par l’Anah Montant maximum des travaux (exprimé en HT)
Sécurisation (exemple : présence de plomb) 35% 60 000€
Améliorations portant sur la salubrité 35% 60 000€
Remise en état suite à une situation d'insalubrité ou de péril 35% 80 000€
Amélioration de la performance énergétique 25% 60 000€
Aménagements et ajustements pour la perte d’autonomie 35% 60 000€

À savoir : Il vous appartient de vérifier que votre demande a été acceptée. La validation de votre dossier ne se fait pas par défaut, mais est étudiée au cas par cas. Quoi qu’il en soit, si vous comptez sur la subvention de l’Anah pour financer en partie vos travaux, vous devez attendre la validation avant de les débuter. Sinon, les travaux ne seront plus éligibles à l’aide financière.

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Comment concrètement souscrire au dispositif Cosse ?

Pour que le dispositif Cosse soit applicable, voici les étapes à suivre :

  1. Dater et signer la convention Anah (document cerfa n°12808*08)
  2. L’ajouter en annexe du bail signé par toutes les parties (bailleur et locataire)
  3. Dater et signer le document cerfa n°13470*04 (engagement du bailleur)
  4. Se munir d’une copie de l’avis d’imposition du locataire (ce sera le justificatif de ses ressources), de l’année N-2 et de l’année N-1 si besoin
  5. Remplir et signer le formulaire d'engagement spécifique (si le bien est meublé et que vous vous situez dans le cas de l'intermédiation locative sociale)
  6. Envoyer les documents listés ci-dessus à la délégation de l’Anah de votre département

À combien puis-je louer mon logement, sous la loi Cosse ?

Le montant maximal du loyer est à penser en mètre carré par surface habitable fiscale. Pour connaître la surface habitable fiscale de votre logement, il vous suffit de faire l’addition des deux paramètres suivants

Surface habitable

Il s’agit de la surface au sol, pour les espaces où la hauteur sous plafond est de 1 mètre 80 minimum. Les annexes, murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres ainsi que les escaliers ne sont pas prises en compte dans la surface habitable.

50% de la surface des annexes

Sont considérés comme des annexes : balcon, combles (sauf si aménagés), dépendance, véranda, terrasse, loggia, cave, garage, sous-sol, remise,...

Le montant de ce paramètre est plafonné à 8 m². À savoir que l’usage de ces annexes doit être réservé au locataire uniquement. Donc les espaces communs, partagés, etc, ne rentrent pas en compte dans le calcul de ce paramètre.

En utilisant le dispositif Cosse, vous avez le choix entre 3 types de loyers : très social, social et intermédiaire. Le type de loyer est mentionné dans la convention Anah que vous choisissez. C’est un des critères de définition du montant du loyer. Le second critère qui détermine le montant du loyer est la zone dans laquelle le logement est situé :

Type de loyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Très social 9,55€ 7,35€ 6,33€ 6,06€ 5,63€
Social 12,27€ 9,44€ 8,13€ 7,81€ 7,25€
Intermédiaire 17,55€ 13,04€ 10,51€ 9,13€ 9,13€

Ces montants sont valables pour les contrats de bail conclus ou renouvelés en 2021.

Exemple : pour un logement de 50m² de surface habitable fiscale, situé à Paris (zone A bis), en convention loyer intermédiaire, le montant mensuel du loyer sera de 877,50€.

Pour un appartement situé à Rennes (zone B1), dont la surface habitable fiscale est de 80m², en convention loyer social, le montant du loyer est de 650,40€.

Les zones sont réparties comme ci-dessous :

Source : Ecologie.gouv.fr
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Qui sont les locataires éligibles au dispositif Cosse ?

Le locataire à qui louer votre bien ne doit pas faire partie de votre entourage. Par exemple, cela ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un descendant, ascendant, etc.

En échange de l’avantage fiscal, vous devez louer votre bien à un foyer dont les ressources sont limitées. Ce sont les revenus annuels de 2019 qui sont utilisés comme unité de mesure. En fonction du type de convention choisie (loyer très social, social ou intermédiaire), les conditions d’éligibilité varient. Le second facteur est la localisation géographique du bien.

Conditions d’éligibilité du locataire pour les loyers très social :

Foyer fiscal Paris ou proche Paris Autres communes en IDF France hors IDF
1 personne 13 268€ / 21 626€ 13 268€ / 21 626€ 11 531€ / 16 800€
2 personnes 21 626€ / 28 348€ 21 626€ / 25 995€ 16 800€ / 20 203€
3 personnes 28 348€ / 31 029€ 25 995€ / 28 543€ 20 203€ / 22 479€
4 personnes 31 029€ / 36 912€ 28 543€ / 33 792€ 22 479€ / 26 300€
5 personnes 36 912€ / 41 539€ 33 792€ / 37 850€ 26 300€ / 29 641€
6 personnes et plus 41 539€ et 4 628€ par personne additionnelle 37 850€ et 4 235€ par personne additionnelle 29 641€ et 3 306€ par personne additionnelle
Source : Service-Public.fr

Sont considérées comme proche de Paris les villes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes

À savoir : Dans chaque case du tableau, sont indiqués deux montants de revenus annuels que le locataire ne doit pas dépasser pour être éligible à la loi Cosse. Le premier correspond exactement à la composition du foyer fiscal indiquée dans la ligne dédiée. Le second montant de revenus (plus élevé) correspond à des situations plus particulières :

Conditions d’éligibilité du locataire pour les loyers de type social :

Foyer fiscal Paris ou proche Paris Autres communes en IDF France hors IDF
1 personne 24 116€ / 36 042€ 24 116€ / 36 042€ 20 966€ / 27 998€
2 personnes 36 042€ / 47 247€ 36 042€ / 43 325€ 27 998€ / 33 670€
3 personnes 47 247 / 56 410€ 43 325€ / 51 897€ 33 670€ / 40 648€
4 personnes 56 410€ / 67 116€ 51 897€ / 61 435€ 40 648€ / 47 818€
5 personnes 67 116€ / 75 523€ 61 435€ / 69 134€ 47 818€ / 53 891€
6 personnes et plus 75 523€ et 8 416€ par personne additionnelle 69 134€ et 7 703€ par personne additionnelle 53 891€ et 6 011€ par personne additionnelle
Source : Service-Public.fr

À savoir : Mêmes conditions que précédemment concernant les deux plafonds de revenus du locataire ainsi que les communes.

Conditions d’éligibilité du locataire pour les loyers intermédiaires

Dans le cas des conventions intermédiaires, ce n’est plus la même catégorisation géographique qui est utilisée. Ce sont à nouveau les zones A bis, A, B1, B2 et C qui font foi :

Foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 38 377€ 38 377€ 31 280€ 28 152€ 28 152€
Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€ 37 594€ 37 594€
1 personne à charge en plus 75 188€ 68 946€ 50 233€ 45 210€ 45 210€
2 personnes à charge en plus 89 769€ 82 586€ 60 643€ 54 579€ 54 579€
3 personnes à charge en plus 106 807€ 97 766€ 71 340€ 64 206€ 64 206€
4 personnes à charge en plus 120 186€ 110 017€ 80 399€ 72 359€ 72 359€
Majoration par personne à charge additionnelle 13 390€ 12 258€ 8 969€ 8 070€ 8 070€
Source : Service-Public.fr

À savoir : Ces plafonds de revenus sont valables en France métropolitaine pour les loyers intermédiaires. Dans le cas d’une location dans les DOM-TOM, les revenus maximum sont revus à la baisse.

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Quel est l'avantage fiscal du dispositif Cosse pour le propriétaire ?

La loi Cosse vous permet de réduire vos impôts fonciers, en bénéficiant d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs . De plus, vous pouvez aussi prétendre à une subvention de vos travaux, si vous respectez les conditions fixées (voir paragraphe sur les critères d’éligibilité au Cosse pour un logement avec travaux).

Vous bénéficiez d’une déduction sur vos revenus locatifs, qui se détermine en fonction du type de convention et de la zone dans laquelle est située votre bien. Voici le détail des déductions fiscales, sur le montant de vos revenus locatifs bruts :

Type de loyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Intermédiation locative 85% 85% 85% 85% 85%
Très social 70% 70% 70% 50% 50% (1)
Social 70% 70% 70% 50% 50% (1)
Intermédiaire 30% 30% 30% 15% -
(1) : l’avantage fiscal est conditionné par la réalisation de travaux d’amélioration du logement

Les zones les plus tendues (A bis, A et B1) vous feront profiter des déductions d’impôt les plus élevées. C’est tout l’objectif du dispositif Cosse : louer abordable, surtout dans les localités où la demande est très forte, pour une offre de logements faible.

Dans le cas de l'intermédiation locative sociale (logement meublé) :

Aux déductions fiscales de 85% des revenus locatifs, vous pouvez ajouter une prime de 1 000€. Seul critère à respecter pour l’obtention de cette prime : choisir la convention de loyer social ou très social. À prendre en compte: cette prime est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2022 uniquement.

L’intermédiation locative est un dispositif vous permettant de confier la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée. Ce sont des agences immobilières à vocation sociale, des organismes agréés ou des associations. Le Solibail est le cas le plus connu : vous pouvez confier votre logement à une liste d’associations agréées par la préfecture pour 3 ans. C’est l’association qui s'acquittera des loyers, tout en allouant le logement à un foyer. Il s’agit d’une bonne option car la gestion locative est externalisée (vous n’aurez plus à vous en soucier). De plus, le paiement des loyers est garanti par l’association, même en cas de vacances locatives (délai entre deux locataires).

À savoir : Le dispositif Cosse n’est pas cumulable avec un autre régime du même type (exemple : Pinel, Duflot, etc).

Vous souhaitez en savoir plus sur d’autres stratégies et dispositifs de réduction d’impôts ? Nous vous conseillons de consulter notre livre blanc des solutions de défiscalisation.

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