Dispositif Cosse : Réduire vos impôts fonciers via le concept louer abordable

Qu'est-ce que la loi Cosse ?

La loi Cosse porte le nom de la ministre du logement Emmanuelle Cosse. Elle est rattachée au projet de loi de finances 2017. Son principe est simple : offrir aux propriétaires de logements une forte réduction fiscale sur les revenus locatifs. Une aide financière pour les travaux peut aussi être versée. En contrepartie, le propriétaire est tenu de signer la convention avec l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Il s'agit d'une liste d'obligations liées aux conditions de location du logement et au locataire.

L'objectif principal de ce dispositif de défiscalisation immobilière est de faciliter l'accès au logement dans les zones tendues pour les foyers ayant des ressources limitées.

À savoir : La date de fin du dispositif Cosse était initialement fixée au 31 décembre 2022. Néanmoins, la loi de finances 2022 a prévu son prolongement jusqu’en 2024, avec quelques modifications et un changement d’appellation. En effet, depuis le 1er mars 2022, le dispositif Cosse est devenu Loc’Avantages.

Comment être éligible au Cosse ?

Les critères d’éligibilité à la loi Cosse sont régis par l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Pour bénéficier des avantages fiscaux de cette niche fiscale immobilière dispositif, vous devez signer la convention avec l’Anah pour le logement concerné. Celle-ci regroupe une liste de conditions que nous vous synthétisons ci-dessous.

Critères d'éligibilité au dispositif Cosse, pour un logement sans travaux

Concernant le bien

• Bien non meublé (sauf dans le cas de l'intermédiation locative)

• Bien neuf ou ancien

• Usage d'habitation, résidence principale uniquement

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et E inclus

Concernant la location

• Plafond des revenus maximums du locataire fixé par la loi Cosse

• Choix du locataire : celui-ci ne doit pas être un proche du propriétaire (membre du même foyer fiscal, parent, etc)

• Montant du loyer : encadré par les conditions de la convention Anah

• Durée de location minimale : 6 ans

Critères additionnels d'éligibilité à la loi Cosse, pour un logement avec travaux

• Durée de location minimale : 9 ans

• Montant minimum des travaux : 1 500€ HT

• Montant maximum et nature des travaux, voir le tableau ci-dessous :

À savoir : Il vous appartient de vérifier que votre demande a été acceptée. La validation de votre dossier ne se fait pas par défaut, mais est étudiée au cas par cas. Quoi qu'il en soit, si vous comptez sur la subvention de l'Anah pour financer en partie vos travaux, vous devez attendre la validation avant de les débuter. Sinon, les travaux ne seront plus éligibles à l'aide financière.

Comment concrètement souscrire au dispositif Cosse ?

Pour que le dispositif Cosse soit applicable, voici les étapes à suivre :

1. Dater et signer la convention Anah (document cerfa n°12808*08)

2. L'ajouter en annexe du bail signé par toutes les parties (bailleur et locataire)

3. Dater et signer le document cerfa n°13470*04 (engagement du bailleur)

4. Se munir d'une copie de l'avis d'imposition du locataire (ce sera le justificatif de ses ressources), de l'année N-2 et de l'année N-1 si besoin

5. Remplir et signer le formulaire d'engagement spécifique (si le bien est meublé et que vous vous situez dans le cas de l'intermédiation locative sociale)

6. Envoyer les documents listés ci-dessus à la délégation de l'Anah de votre département

À combien puis-je louer mon logement, sous la loi Cosse ?

Le montant maximal du loyer est à penser en mètre carré par surface habitable fiscale. Pour connaître la surface habitable fiscale de votre logement, il vous suffit de faire l'addition des deux paramètres suivants

Surface habitable

Il s'agit de la surface au sol, pour les espaces où la hauteur sous plafond est de 1 mètre 80 minimum. Les annexes, murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres ainsi que les escaliers ne sont pas prises en compte dans la surface habitable.

50% de la surface des annexes

Sont considérés comme des annexes : balcon, combles (sauf si aménagés), dépendance, véranda, terrasse, loggia, cave, garage, sous-sol, remise,...

Le montant de ce paramètre est plafonné à 8 m². À savoir que l'usage de ces annexes doit être réservé au locataire uniquement. Donc les espaces communs, partagés, etc, ne sont pas pris en compte dans le calcul de ce paramètre.

En utilisant le dispositif Cosse, vous avez le choix entre 3 types de loyers : très social, social et intermédiaire. Le type de loyer est mentionné dans la convention Anah que vous choisissez. C'est un des critères de définition du montant du loyer. Le second critère qui détermine le montant du loyer est la zone dans laquelle le logement est situé.

Plafonds de loyer Cosse 2024 :

Source : bofip.impots.gouv.fr

Ces montants sont valables pour les contrats de bail conclus ou renouvelés en 2024.

Pour connaître le montant maximal du loyer de votre logement, il faut donc multiplier la valeur de sa surface habitable fiscale par le montant du plafond des loyers selon le type et la zone du bien.

Exemple : pour un logement de 50m² de surface habitable fiscale, situé à Paris (zone A bis), en convention loyer intermédiaire, le montant mensuel du loyer sera de 944,50€.

Pour un appartement situé à Rennes (zone B1), dont la surface habitable fiscale est de 80m², en convention loyer social, le montant du loyer est de 700€.

Les zones sont réparties comme ci-dessous :

Source : Ecologie.gouv.fr

Qui sont les locataires éligibles au dispositif Cosse ?

Le locataire à qui louer votre bien ne doit pas faire partie de votre entourage. Par exemple, cela ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un descendant, ascendant, etc.

En échange de l'avantage fiscal, vous devez louer votre bien à un foyer dont les ressources sont limitées. Ce sont les revenus annuels de 2019 qui sont utilisés comme unité de mesure. En fonction du type de convention choisie (loyer très social, social ou intermédiaire), les conditions d'éligibilité varient. Le second facteur est la localisation géographique du bien.

Conditions d'éligibilité du locataire pour les loyers très social :

Source : bofip.impots.gouv.fr

Sont considérées comme proche de Paris les villes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.

À savoir : Il y a des situations plus particulières qui peuvent éventuellement modifier le plafond de ressources correspondant, notamment :

• Si le foyer comporte une personne disposant de la carte mobilité inclusion invalidité

• Si le foyer est composé d’une seule personne active et que toutes les autres personnes sont à sa charge

• Dans le cas d’un jeune couple (foyer de deux personnes uniquement) : c’est-à-dire 2 contribuables mariés ou Pacsés dont les âges réunis ne dépassent pas 55 ans

Conditions d'éligibilité du locataire pour les loyers de type social :

Source : bofip.impots.gouv.fr

À savoir : Mêmes conditions que précédemment concernant les deux plafonds de revenus du locataire ainsi que les communes.

Conditions d'éligibilité du locataire pour les loyers intermédiaires

Dans le cas des conventions intermédiaires, ce n'est plus la même catégorisation géographique qui est utilisée. Ce sont à nouveau les zones A bis, A, B1, B2 et C qui font foi :

Source : bofip.impots.gouv.fr

À savoir : Ces plafonds de revenus sont valables en France métropolitaine pour les loyers intermédiaires. Dans le cas d'une location dans les DOM-TOM, les revenus maximum sont revus à la baisse.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Cosse pour le propriétaire ?

L’optimisation de vos impôts fonciers

La loi Cosse vous permet de réduire vos impôts fonciers, en bénéficiant d'une déduction fiscale sur vos revenus locatifs. De plus, vous pouvez aussi prétendre à une subvention de vos travaux, si vous respectez les conditions fixées (voir paragraphe sur les critères d'éligibilité au Cosse pour un logement avec travaux).

Vous bénéficiez d'une déduction sur vos revenus locatifs, qui se détermine en fonction du type de convention et de la zone dans laquelle est située votre bien. Voici le détail des déductions fiscales, sur le montant de vos revenus locatifs bruts :

(1) : l'avantage fiscal est conditionné par la réalisation de travaux d'amélioration du logement

Les zones les plus tendues (A bis, A et B1) vous feront profiter des déductions d'impôt les plus élevées. C'est tout l'objectif du dispositif Cosse : louer abordable, surtout dans les localités où la demande est très forte, pour une offre de logements faible.

Dans le cas de l'intermédiation locative sociale (logement meublé) :

Aux déductions fiscales de 85% des revenus locatifs, vous pouvez ajouter une prime de 1 000€. Seul critère à respecter pour l'obtention de cette prime : choisir la convention de loyer social ou très social. À prendre en compte : cette prime était en vigueur jusqu'au 31 décembre 2022 uniquement.

L'intermédiation locative est un dispositif vous permettant de confier la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée. Ce sont des agences immobilières à vocation sociale, des organismes agréés ou des associations. Le Solibail est le cas le plus connu : vous pouvez confier votre logement à une liste d'associations agréées par la préfecture pour 3 ans. C'est l'association qui s'acquittera des loyers, tout en allouant le logement à un foyer. Il s'agit d'une bonne option car la gestion locative est externalisée (vous n'aurez plus à vous en soucier). De plus, le paiement des loyers est garanti par l'association, même en cas de vacances locatives (délai entre deux locataires).

À savoir : Le dispositif Cosse n'est pas cumulable avec un autre régime du même type (exemple : Pinel, Duflot, etc).

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Le cumul du dispositif Cosse et du déficit foncier

Le dispositif Cosse peut être utilisé de façon cumulée avec le déficit foncier. Le déficit foncier est un processus permettant de favoriser les personnes louant leurs bien immobiliers. Le plafond du déficit foncier est majoré lorsque celui-ci est cumulé à la loi Cosse. Il passe ainsi de 10 700€ à 15 300€. Le déficit foncier se calcule suite à la soustraction des charges de travaux et intérêts d’emprunt sur les revenus générés par la location d’un bien. 

Afin de pouvoir cumuler et bénéficier pleinement de ces dispositifs, certaines conditions d’éligibilités sont nécessaires à remplir. Parmi elles nous retrouvons : 

• L’obligation de remplir les conditions d’éligibilité au dispositif Cosse abordé précédemment

• La possession d’un bien immobilier mis en location en France

• La location nue de votre bien 

• L'assujettissement de vos revenus fonciers au régime réel d’imposition

• L’obligation d’une location étendue à 3 ans à compter de la première imputation du déficit

• Les travaux effectués dans le bien coûtent plus que ce que les loyers vous rapportent ne vous rapportent vos loyers

• Les travaux effectués entrent dans la catégorie fiscale des travaux déductibles du revenu foncier

Important : Le cumul de ces dispositifs permet ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, le cumul du déficit foncier et du dispositif Cosse permettent de bénéficier d’un plafond annuel plus conséquent pour le déficit. Celui-ci passera de 10 700€ à 15 300€. De plus, l'excédent émanant du déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années, comme cela est le cas en temps normal.