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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, également appelé le dispositif Relance logement, a été lancé le 20 février 2026 et a pour but de répondre à la forte demande locative en France. Il repose sur le statut du bailleur privé, et est un bon moyen de défiscaliser via l’immobilier.
L’objectif du gouvernement est d’augmenter le nombre de logements construits en orientant l’épargne des contribuables vers l’investissement locatif, grâce à un avantage fiscal.
Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun permet aux particuliers qui achètent un bien immobilier dans le but de le mettre en location de bénéficier d'un avantage fiscal. Au lieu de vous accorder une réduction d'impôts comme pour la loi Pinel, la loi Jeanbrun vous ouvre droit à une déduction de vos revenus locatifs, sous forme d’amortissement.
À savoir : Le dispositif n’est pas cumulable avec certains autres dispositifs de réduction d’impôts, tels que la loi Denormandie, la loi Malraux, la loi Monuments historiques ou encore le dispositif Girardin social.
Que pouvez-vous déduire de vos revenus locatifs ?
La loi Jeanbrun vous permet de déduire de vos revenus locatifs 80% du prix d’achat de votre bien immobilier destiné à la location. À noter que pour les biens anciens, vous pouvez également déduire 100% du montant des travaux de rénovation.
De plus, vous pouvez déduire les charges qui sont liées à la location de votre bien immobilier, tels que :
Les travaux d’entretien ou de réparation
Les intérêts d’emprunt
La taxe foncière
Etc
Cette déduction se fait sous forme d’amortissement, ce qui veut dire que le montant amorti est réparti sur plusieurs années. Il vient donc diminuer chaque année le montant de vos revenus locatifs imposables, et vous permet ainsi de réduire vos impôts.
De plus, si le total des charges déductibles dépasse les loyers perçus, cela crée un déficit foncier. Ce déficit est déductible de vos revenus (autres que revenus fonciers) dans la limite de 10 700€ par an.
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Vous pouvez bénéficier de l’amortissement de la loi Jeanbrun dès que le bien est prêt à être loué pour les logements qui nécessitent des travaux (biens anciens), ou dès qu’il est officiellement acheté pour les logements neufs.
Comme expliqué précédemment, l’amortissement correspond à 80% du prix d’achat, ainsi que 100% du montant des travaux s’il y a lieu d’être. Mais attention, vous ne pouvez déduire qu'entre 8 000 et 12 000€ d’amortissement chaque année par foyer fiscal, et la répartition se fait à partir d’un taux qui dépend du type de location :
Plafond et taux d’amortissement selon le type de location :
Plafond d’amortissement | Taux d’amortissement | Durée approximative d’amortissement | |
|---|---|---|---|
Location intermédiaire | 8 000€ par an | 3,5% par an | 28 ans |
Location sociale | 10 000€ par an | 4,5% par an | 22 ans |
Location très sociale | 12 000€ par an | 5,5% par an | 18 ans |
À savoir : Pour les logements anciens qui ont fait l’objet de travaux de rénovation ou d’amélioration, les taux sont légèrement inférieurs :
3% pour une location intermédiaire
3,5% pour une location sociale
4% pour une location très sociale
En somme, cela signifie que vous pouvez percevoir des revenus fonciers tout en réduisant la part imposable de ces revenus pendant une longue période, pouvant aller jusqu’à plus ou moins 28 ans.
En contrepartie de cet avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale et respecter plusieurs conditions, notamment en matière de plafonds de loyers et de critères énergétiques.
Exemple 1 : Logement neuf et location très sociale
Jeanne achète un logement neuf à 300 000€. Elle peut amortir 80% du prix, soit :
300 000€ x 80% = 240 000€
En location très sociale, le taux d’amortissement est de 5,5% par an :
240 000€ × 5,5% = 13 200€
Le plafond annuel d’amortissement est fixé à 12 000€. Jeanne ne pourra donc déduire que 12 000€ par an jusqu’à atteindre les 240 000€ d’amortissement dont elle a droit grâce au dispositif Jeanbrun.
Exemple 2 : Logement ancien et location intermédiaire
Thomas achète un logement ancien à 200 000€. Il réalise des travaux de rénovation importants pour un montant de 80 000€ (soit 40% du prix d’achat, ce qui dépasse le seuil de 30% requis).
Le coût total de son investissement est donc :
200 000€ + 80 000€ = 280 000€
Pour un logement ancien rénové, l’amortissement porte sur :
80% du prix d’achat
100% du montant des travaux
Voici donc le calcul de la base amortissable : 200 000€ x 80% = 160 000€
160 000€ + 80 000€ de travaux = 240 000€ amortissables
En location intermédiaire, le taux est de 3,5% par an.
240 000€ × 3,5% = 8 400€
Le plafond annuel étant fixé à 8 000€, Thomas peut déduire 8 000€ par an jusqu’à atteindre les 240 000€ d’amortissement dont il a droit grâce au dispositif Jeanbrun.
Les conditions à respecter pour profiter du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est ouvert à tous, mais pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal associé, vous devez respecter certaines conditions.
Les biens éligibles à la loi Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun s’applique à tous les biens immobiliers situés en France, à condition qu’ils se trouvent dans un immeuble collectif. Il concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens (si les travaux représentent au moins 30% du prix d’achat du bien).
La loi Jeanbrun s’applique également sur les biens qui n’ont pas encore été construits si une demande de permis de construire a été déposée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le logement doit être détenu en pleine propriété par le contribuable ou via une société soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Une exception est prévue en cas de démembrement de propriété lié au décès d’un des conjoints d’un même foyer fiscal : le conjoint survivant peut continuer à bénéficier de l’avantage fiscal.
Les conditions de location de la loi Jeanbrun
Pour profiter de l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, vous devez vous engager à louer votre logement pendant au moins 9 ans. Le bien doit être utilisé comme résidence principale par le locataire, et doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé.
La mise en location doit intervenir rapidement : vous devez mettre en location votre bien dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
À noter que vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, ni à un proche (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère ou sœur). Cette règle s’applique également si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une société soumise à l’IR.
Les plafonds de loyers et de ressources de la loi Jeanbrun
Les plafonds de 2026 ne sont pas encore disponibles. Nous vous tiendrons informé dès qu’ils seront publiés.
La loi Jeanbrun vise à augmenter l’offre de logements abordables afin de répondre principalement aux besoins des étudiants, alternants et jeunes actifs. C’est pour cela que parmi les conditions de l’avantage fiscal qu’octroie le dispositif Jeanbrun, on retrouve les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds varient selon la localisation de votre bien et le type de location choisi (intermédiaire, sociale ou très sociale).
Quels sont les risques en cas de non-respect des conditions ?
Si l’une des conditions de la loi Jeanbrun n’est pas respectée, l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié peut être remis en cause. Cela signifie que les amortissements que vous avez déjà déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers. Vous devez alors payer un supplément d’impôt correspondant aux économies réalisées.
Cas particulier : La remise en cause de l’avantage fiscal ne s’applique pas dans certains cas, comme le décès du contribuable ou de son conjoint en cas d’imposition commune, un licenciement, ou encore une invalidité de catégorie 2 ou 3.
Afin de ne pas augmenter significativement vos impôts, l’administration fiscale effectue un calcul en 3 étapes :
Elle divise le montant total des amortissements déduits par le nombre d’années pendant lesquelles vous avez bénéficié de l’amortissement
Elle calcule combien d’impôt supplémentaire cela aurait généré chaque année
Elle multiplie ce supplément d’impôt par le nombre d’années concernées
Voici un exemple afin de vous permettre de mieux comprendre le fonctionnement :
Paul a acheté son bien immobilier 250 000€, et a pu amortir 80% du prix d’achat, à savoir 200 000€. Il a choisi la location sociale avec un taux d’amortissement de 4,5% par an.
Chaque année, il a donc pu amortir 9 000€ (200 000€ x 4,5%) pendant 7 ans, ce qui fait en tout 63 000€ (9 000€ x 7 ans).
Étant donné qu’il ne respecte plus les conditions du dispositif Jeanbrun, l’administration fiscale doit procéder au calcul du supplément d’impôt en 3 étapes :
63 000 ÷ 7 ans = 9 000€
Paul se situe de base dans la tranche d’imposition de 30% : 9 000€ x 30% = 2 700€
Il aurait donc payé 2 700€ d’impôt supplémentaire chaque année si ces 9 000€ avaient été ajoutés à son revenu imposable
On multiplie ce montant par 7 ans : 2 700€ x 7 = 18 900€
Paul devra donc régler environ 18 900€, correspondant à l’avantage fiscal dont il a bénéficié. Il ne rembourse pas les 63 000€, mais uniquement l’impôt économisé grâce à cet amortissement.
Déclarer correctement vos revenus fonciers
Lorsque vous possédez un bien immobilier que vous mettez en location nue, les loyers que vous percevez sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le montant de vos revenus locatifs (inférieurs ou supérieurs à 15 000€) hors charges, vous êtes soumis soit au régime micro-foncier, soit au régime réel.
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, vous devez déclarer vos revenus locatifs au régime réel peu importe le montant. Ce régime permet de déduire vos charges et d’appliquer l’amortissement prévu par le dispositif.
Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire 2044, qui correspond à la déclaration des revenus fonciers, puis de reporter les informations dans le formulaire 2042, dans la partie “Revenus fonciers - Régime réel” :
À savoir : Si vous percevez moins de 15 000€ de revenus fonciers et que vous choisissez le régime réel pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Jeanbrun, vous ne pourrez plus modifier votre régime d’imposition pendant 3 ans.
Les avantages du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun offre de nombreux avantages et fait de l’immobilier locatif une opportunité bénéfique pour tous.
Un avantage fiscal pour les propriétaires
La loi Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs de réduire, pendant plusieurs années, leur imposition sur les revenus fonciers grâce à un mécanisme d’amortissement. Cela vous permet, en tant que particulier, d’investir dans l’immobilier, de percevoir des revenus locatifs, et d’optimiser votre fiscalité sur le long terme.
Une réponse à la forte demande locative
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans un objectif simple : augmenter le nombre de logements disponibles à la location dans l’ensemble de la France. En incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, l’État cherche à accélérer le nombre de constructions et de rénovations de biens immobiliers, particulièrement dans les zones où la demande est forte.
En contrepartie de l’avantage fiscal, les propriétaires s’engagent à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Cela permet de proposer des logements accessibles à un plus grand nombre de ménages, tout en soutenant le développement de l’offre locative.
Un levier gagnant pour l’économie, l’emploi et l’environnement
Au-delà de l’aspect fiscal, le dispositif Jeanbrun vise également à soutenir l’activité économique et à faire avancer la transition écologique de l’immobilier.
Au niveau de l’économie et de l’emploi, la construction et la rénovation de logements permettent de créer de l’emploi dans le secteur du bâtiment, de l’artisanat et de l’industrie.
De plus, le dispositif Jeanbrun encourage également la rénovation de logements anciens, ce qui participe à l’amélioration environnementale du parc immobilier français en luttant contre les passoires thermiques et en réduisant l’empreinte carbone.
