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Tout ce que vous devez savoir sur les frais cachés en immobilier

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Acheter un bien immobilier est un projet de vie important. Les français sont nombreux à réaliser cet investissement pour répondre à différents objectifs : acquérir leur résidence principale, se forger un patrimoine, préparer sa retraite, générer des liquidités ou encore optimiser ses impôts dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière. Bien souvent, ils engagent l’ensemble (ou une bonne partie) de leurs économies, qu’ils complètent par un prêt bancaire plus ou moins important.

Ceci étant dit, il est intéressant de noter que les dépenses ne s’arrêtent pas au prix affiché du bien (appartement, maison ou maison + terrain). De nombreux frais cachés entrent en jeu au moment de l’acquisition ou quelque temps après avoir récupéré les clés.

Découvrez-les sans attendre.

 Sommaire 

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Les frais d’agence

Si vous faites appel à une agence, vous devrez régler un pourcentage du prix de vente du bien compris généralement entre 3% et 8% (possibilité de prix dégressif pour certains montants très élevés).

À savoir : les agences sont obligées d’afficher clairement au sein de leurs locaux le mode de calcul de leurs honoraires. Ce qui vous permet, en tant qu’acheteur, de connaître à l’avance le montant à verser au moment de la signature de l’acte de vente.

Ceci étant dit, parce que le montant des frais d’agence n’est pas encadré par la loi, vous pouvez tout à fait négocier avec l’agent en charge de votre recherche de bien.

Les frais cachés liés au crédit

Ce sont, sans aucun doute, les frais cachés les plus élevés en cas d’achat de bien immobilier. En effet, il n’est pas rare de devoir payer entre 1000€ et 2000€ par mois pour rembourser son prêt bancaire.

Mais à quoi correspondent-ils exactement ?

En les décortiquant, on remarque plusieurs frais liés au crédit bancaire dont :

  • Les taux d’intérêt de votre prêt qui peuvent être plus ou moins importants en fonction de votre profil, du montant de votre apport, du bien acheté, de la durée de crédit… ;

  • Les éventuels prêts aidés et conventionnés (sauf le PTZ qui ne génère pas d’intérêt) ;

  • Le taux de l’assurance emprunteur qui, bien que non obligatoire légalement, est imposé par les banques pour se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Ici encore, ce taux peut varier en fonction de votre profil et des garanties ;

  • Les frais de dossier bancaire dont le montant est généralement compris entre 500€ et 1000€ et pouvant être négociés avec l’établissement ;

  • La garantie bancaire (caution, garantie hypothécaire…) : montant variable pouvant aller jusqu’à 3% du prêt.

À savoir : il est possible, voire conseillé, de jouer sur l’assurance emprunteur en privilégiant une délégation d’assurance plutôt qu’un contrat de groupe. Bien que ce dernier permette de signer plus facilement et rapidement votre contrat de prêt, il est beaucoup moins avantageux financièrement. 

Les frais intercalaires

Dans le cas où vous faites construire votre logement (maison neuve ou appartement), vous devrez payer des frais intercalaires.

Frais inhérents à un projet de construction immobilière sur plan (VEFA), ils correspondent aux frais de déblocages de votre prêt à chaque échéance de la construction.

En effet, dans le cadre d’un VEFA, vous ne possédez pas les clés de votre bien au moment de la signature du contrat de vente. Toutefois, le promoteur vous demandera de participer au financement de la construction en versant différentes parties de la somme au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Voici un exemple des différents appels de fonds pouvant être demandés :

  • 5% au moment de la réservation du bien 

  • 10% au début du chantier 

  • 10% lors de l’achèvement des fondations 

  • 15% lors de l’achèvement des murs 

  • 20% lors de la pose de la toiture (mise hors d’eau) 

  • 15% à la pose des portes et fenêtres (mise hors d’air) 

  • 20% à la fin des travaux 

  • 5% à la remise des clés 

Chaque déblocage de fonds génère des frais bancaires appelés frais intercalaires. Calculés sur les montants débloqués, ils s’additionnent au coût total du crédit.

À savoir : il est possible de faire baisser ces frais en négociant avec la banque, en demandant de diminuer le temps de construction, en utilisant un apport personnel important ou en faisant racheter son crédit par une autre banque. Vous pouvez aussi opter pour une franchise totale du paiement des frais intercalaires le temps des travaux, mais il sera nécessaire de payer les intérêts générés lors du remboursement du crédit une fois la construction achevée.

Ce sont des éléments à prendre en compte si vous hésitez à acheter un bien ancien ou à faire construire un bien neuf.

Faire appel à un conseiller fiscal

Paiement de l’intervention du courtier

Aujourd’hui, de plus en plus de Français font appel à un courtier pour les aider à profiter de taux intéressants sur leur prêt bancaire. L’intérêt de faire appel à ce professionnel est multiple. 

En premier lieu, il accompagne ses clients et répond à leurs questions afin de les aider à mieux comprendre le système bancaire. Il se charge aussi de mettre en concurrence de nombreux établissements financiers afin de trouver la meilleure offre en prenant en compte les besoins et attentes de ses clients.

De plus, en règle générale, les courtiers ont établi des partenariats avec certains établissements financiers. Ce qui leur permet de proposer à leurs clients des contrats spécifiques.

De toute évidence, la prestation de ce professionnel n’est pas gratuite. Il faudra débourser entre 500€ et 1200€ en fonction de la prise en charge souhaitée. Toutefois, il est important de préciser que les courtiers sont payés au résultat. Il ne faut donc rien payer avant le déblocage réel des fonds.

À savoir : il est aussi possible de faire appel à un courtier d’assurance pour obtenir un contrat d’assurance emprunteur intéressant.

Les frais de notaire

Autres frais cachés : les frais de notaire qui sont de 2/3% si vous achetez dans le neuf et de 7/8% si vous achetez dans l’ancien.

Ils correspondent à l’ensemble des dépenses relatives à la vente soit :

  • La rémunération du notaire (émoluments) 

  • La rémunération liée aux démarches administratives (émoluments de formalités) 

  • Les débours 

  • Les droits d’enregistrement

Payés au moment de la signature de l’acte authentique de vente, ils s’additionnent au prix du bien. Il est également possible de faire appel à un conseiller fiscal afin de mieux envisager votre investissement. Ces frais s’ajoutent donc à ceux que vous devez prévoir pour l’achat d’un bien. 

L’indemnité d’immobilisation

Bien que l’indemnité d’immobilisation soit déduite du prix de vente si celle-ci arrive à son terme, ce sont des frais cachés à prendre en compte lors de la signature de la promesse de vente.

En effet, à ce moment, le vendeur demandera à l’acheteur de lui verser un acompte correspondant à 5% ou 10% du prix de vente afin de réserver le bien.

Cela oblige l’acheteur à aller au bout de l’acte d’achat une fois la promesse de vente signée. Toutefois, celui-ci peut se désister et récupérer l’acompte versé s’il le fait en prenant en compte le délai de rétractation légal ou en cas de non-réalisation d’une condition suspensive (impossibilité de trouver un prêt bancaire, par exemple).

Les impôts locaux

Le paiement des impôts locaux le jour de la signature peut être une surprise pour de nombreux acquéreurs. En effet, dans le cas où le vendeur a déjà payé la taxe foncière de l’année écoulée, l’acquéreur devra lui verser le prorata de cette taxe pour la période correspondant au moment où il devient le nouveau propriétaire de la maison.

Ce qui signifie, en d’autres termes, que chaque partie ne paye la taxe foncière que pour la période durant laquelle elle a possédé le bien.

La taxe d’habitation, quant à elle, est en train de disparaître. Nous n'insistons donc pas dessus.

Sachez néanmoins qu’il y a de nombreuses possibilités vous permettant d’optimiser vos impôts, comme le démembrement de propriété par exemple. 

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété fonctionnent de la même façon que les impôts locaux. Le propriétaire du bien ne doit payer sa partie des charges que pour la période où il a possédé le bien. Dans ce cas, l’acheteur devra verser au vendeur un montant correspondant au prorata des charges en prenant en compte la date de la signature.

À savoir : il est possible de négocier avec le vendeur ce paiement des charges de copropriété.

Attention aussi à bien prendre en compte la date de ravalement de façade et de rénovation des parties communes (la cage d’ascenseur par exemple). De nombreux acheteurs ont eu la mauvaise surprise de devoir payer de lourdes charges de copropriété juste après avoir emménagé à cause de ces travaux importants. 

Les frais liés au déménagement et aux travaux

En parlant de travaux d’ailleurs, il est aussi important de prendre en compte dans votre budget le montant lié aux éventuelles rénovations ou aménagements.

Dans le cas d’un achat neuf, vous aurez évidemment moins de travaux à faire. Toutefois, il sera nécessaire de vérifier l’état de votre bien à la livraison. Pour un logement ancien, n’hésitez pas à prévoir une enveloppe pour être sûr de pouvoir tout réaliser en temps voulu une fois les clés réceptionnées.

Sans oublier le coût lié au déménagement qui peut être important si vous déménagez loin de votre domicile actuel. 

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