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Prolongation du dispositif Censi-Bouvard : profitez-en jusqu’au 31 décembre 2022

Date de dernière mise à jour : 23/09/2022

Le secteur de l'immobilier est un domaine propice pour tous les contribuables qui souhaitent optimiser leur impôt sur le revenu. Ce secteur dispose de nombreux dispositifs mis en place par l'État pour bénéficier d'avantages fiscaux, permettre d'obtenir des revenus complémentaires et se constituer un capital. La loi Censi-Bouvard en fait partie. Il s'agit d'un investissement locatif vous permettant d'obtenir une réduction d'impôt. Un dispositif vraiment intéressant étant donné tous les avantages qu'il confère. C'est même probablement l'un des dispositifs de défiscalisation offrant le plus d'avantages. Néanmoins, il vous reste peu de temps pour en profiter : la date butoir fixée au 31 décembre 2022 approche à grands pas...

Sommaire

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Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard découle de l'amendement proposé par les députés Michel Bouvard et Yves Censi à l'occasion du projet de loi de finances rectificative pour l'année 2009. Cet amendement vise à instaurer de nouvelles opportunités fiscales concernant le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) par le biais d'un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière.

À savoir : Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est acquis lorsque les recettes annuelles produites par l'activité de location meublée n'excèdent pas le plafond de 23 000€ ou que celles-ci ne représentent pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Comment fonctionne le Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard s'adresse à tous les contribuables français qui souhaitent investir dans une résidence de services afin de bénéficier d'un avantage fiscal.

Conditions d'éligibilité

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du Censi-Bouvard, votre projet doit remplir les conditions suivantes :

Au niveau du bien :

  • Résidence de services neuve ou rénovée, par exemple :

    • Les résidences étudiantes

    • Les résidences d'accueil pour seniors ou handicapés (exemple: EHPAD)

    • Les résidences habilités aux services de soins longue durée

  • Acquisition d'un logement neuf, en état futur d'achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans

  • Logement meublé et en bon état pour être loué

  • Logement mis en location dans le délai d'un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition

Au niveau des conditions de location :

  • Le locataire ne doit pas être un proche du propriétaire

  • Le bien doit être mis en location pour une durée de 9 ans au moins

Pourquoi investir en Censi-Bouvard ?

Bon à savoir : Contrairement à la plupart des autres investissements locatifs (loi Pinel, statut LMNP, dispositif Cosse, loi Denormandie, etc), les responsabilités du type “gestion de la résidence” ne vous incombent pas.

C'est à l'exploitant du logement meublé de réaliser des missions comme :

  • trouver des locataires

  • s'occuper des principaux services prévus par la résidence

  • entretenir le bien

  • accueillir les personnes

  • Etc

Ce qui veut aussi dire que vous êtes assuré de percevoir les loyers déterminés au préalable lors de la signature du bail. Le gérant est en effet tenu de trouver des clients et de louer votre logement. Profitez donc d'une tranquillité d'esprit avec le dispositif Censi-Bouvard, en plus de ses autres nombreux avantages conférés.

Comment calculer l'avantage fiscal Censi-Bouvard ?

L'avantage prend la forme d'une réduction sur votre impôt sur le revenu. Le taux de réduction d'impôt est fixé à 11% du prix d'acquisition ou de revient du logement concerné.

Il y a tout de même un plafond annuel de 300 000€ d'investissement à ne pas dépasser en application d'une année d'imposition.

Le maximum de la réduction d'impôts Censi-Bouvard se calcule donc : 11% (réduction d'impôts) * 300 000€ (plafond) = 33 000€.

Vous ne pouvez donc pas défiscaliser plus de 33 000€. L'avantage fiscal est réparti à parts égales sur les neuf années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre logement. Soit environ 3 666€ par an pendant 9 ans.

Mais ce n'est pas tout, le dispositif vous permet aussi de réaliser une autre réduction d'impôt. Il vous est en effet possible de récupérer le montant de la TVA, soit un remboursement de 20% du prix d'achat de la part du trésor public au contribuable investisseur.

Le dispositif Censi-Bouvard doit être exercé avec le statut LMNP et non pas en LMP (titre professionnel). La différence entre le dispositif LMNP traditionnel et la loi Censi-Bouvard réside dans l'avantage fiscal. L'avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard prend la forme d'une réduction d'impôt. Alors que le statut LMNP donne droit à un avantage fiscal selon le principe d'amortissement déductible, c'est-à-dire la déduction des charges et de l'amortissement du bien du revenu imposable

Comment déclarer vos revenus Censi-Bouvard ?

Les loyers issus de la mise en location d'un bien éligible au Censi-Bouvard doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et pas dans celle des revenus fonciers.

Aussi, il vous est impossible de louer votre bien immobilier à un membre du même foyer fiscal que vous ou à un proche.

Dernier délai pour profiter des opportunités délivrées par le dispositif Censi-Bouvard

Initialement prévu pour s'achever en 2018, puis en 2021, le dispositif Censi-Bouvard a finalement été prolongé jusqu'au 31 décembre 2022.

Particulièrement intéressant, ce dispositif combiné avec le statut LMNP vous permet de contribuer au bon fonctionnement de résidences de services étudiants ou seniors tout en bénéficiant de réductions d'impôts non négligeable et en recevant les loyers.

En tant qu'investisseur, vous avez la possibilité de réaliser plusieurs investissements par an. La seule contrainte est de respecter le plafond de 300 000€ investis par an et par foyer fiscal, tous dispositifs confondus. Exemple : vous pouvez investir 150 000€ en Pinel et 150 000€ en Censi-Bouvard au cours d'une même année pour un même foyer fiscal.

Encore une dernière bonne surprise : si le montant de la réduction d'impôt dépasse celui de votre impôt, la loi Censi-Bouvard autorise un report de 6 ans de l'avantage fiscal. Pour cela, il faut que le logement soit toujours en location l'année du report de son solde.

C'est donc le bon moment pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, avant qu'il ne soit trop tard.

À savoir : Si vous n'êtes pas à l'aise avec l'idée d'investir dans de l'immobilier, pourquoi ne pas effectuer des placements financiers rentables pour réduire vos impôts ? PER, assurance vie, FCPI… Adoptés par plusieurs millions de français, certains dispositifs financiers ont la réputation d'être sûrs en plus d'offrir de belles réductions fiscales

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Questions fréquentes

Que faire de votre logement Censi-Bouvard après 9 ans de mise en location ?

Après avoir bénéficié du dispositif pendant les 9 ans de location du logement, vous vous demandez sûrement que faire avec ce bien. Deux choix s’imposent à vous : conserver le bien ou vous en séparer. 

Si vous décidez de le conserver, vous ne bénéficierez bien évidemment plus de la réduction fiscale, mais il vous sera possible de prendre en compte l’amortissement du bien dans l’impôt destiné aux revenus locatifs. Ce qui fera diminuer la taxation. Vous pourrez ensuite le transmettre à votre descendance par exemple. 

Si vous décidez de vous en séparer, vous pouvez opter pour la vente de ce logement. Le marché est propice à la vente de ce type de bien.

Comment vendre un bien Censi-Bouvard ?

Acquérir un bien Censi-Bouvard impose une durée de détention et de mise en location du bien de 9 ans. Vous pourrez donc vendre votre logement à l’issue de ces 9 ans pour être sûrs de bien bénéficier des avantages fiscaux qui découlent du dispositif. Afin d’optimiser votre investissement et se protéger d’un remboursement intégral de la réduction d’impôt à laquelle vous avez eu droit, il est donc fortement recommandé d’attendre de passer le délai de 9 ans. Nous vous conseillons aussi de bien faire estimer la valeur du bien par un professionnel avant la vente.

Comment récupérer la TVA ?

Pour récupérer la TVA de votre acquisition, il suffit d’en faire la demande auprès du service des impôts qui sera en mesure de vous accorder un remboursement dans les trois à six mois suivant la mise en location du logement. 

Par contre, il faut respecter certaines conditions pour ce faire : 

  • Avoir le statut LMNP

  • Percevoir des loyers soumis à la TVA

  • Être propriétaire d’un bien proposant au minimum trois services parmis les suivants : entretien des parties communes, accueil de la clientèle, approvisionnement du linge de maison ou petit déjeuner 

  • Avoir opté pour le régime réel simplifié de TVA

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Sources

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