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Loi Malraux 2021 : guide complet du dispositif loi Malraux

Date de publication : 19 octobre 2021

La loi Malraux vous permet via un dispositif immobilier d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 30%. Si vous possédez un immeuble éligible et que vous entamez des travaux de rénovation alors ce dispositif est fait pour vous. Cependant, la rénovation de votre bien doit être complète si vous voulez bénéficier du dispositif. La loi Malraux a pour but de sauvegarder le patrimoine architectural et urbain français.

Sommaire

Qu’est ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux vous propose une fiscalité avantageuse si vous êtes propriétaire d'immeubles anciens, situés dans certains quartiers spécifiques. Une réduction d’impôts vous est octroyée. Pour faire simple, l’État permet des avantages fiscaux si vous investissez dans la rénovation d’immeubles anciens. L’idée est de sauvegarder le patrimoine architectural français, sans que ce soit nécessairement uniquement aux frais de l’Etat.

La loi Malraux a donc pour but de vous encourager à rénover votre propriété. Votre immeuble devra être destiné à la location nue pour percevoir les réductions d’impôts. Bien entendu, vous et vos biens doivent remplir un certain nombre de critères d'éligibilité pour bénéficier du dispositif Malraux.

Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Malraux ?

Critères d’éligibilité du propriétaire

Tout dispositif fiscal est conditionné par un certain nombre de critères à respecter. Dans le cas de la loi Malraux, vous êtes éligible si vous êtes :

À savoir : Vous devrez mettre votre bien en location nue pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois maximum après la fin des travaux engagés sur votre propriété. Le locataire ne devra ni faire partie du même foyer fiscal que vous, ni être un de vos ascendants ou descendants.

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Critères d’éligibilité des immeubles

Les immeubles sont soumis à un certain nombre de critères d’éligibilité. Ils se répartissent en trois catégories :

La nature des activités hébergées par les immeubles

Il est à noter que la nature des activités avant et après travaux détermine l’accès à la loi Malraux. Voici les différentes situations pour lesquelles votre bien est éligible au dispositif :

  • Local uniquement à usage d’habitation
  • Local ayant provisoirement hébergé d’autres activités que le logement
    Cette situation est acceptée seulement si votre bien a été construit, à la base, pour un usage d’habitation. Autre condition à remplir : le bien doit avoir ensuite retrouvé l’usage d’habitation.
  • Local originellement non destiné à l’habitation
    Pour que l’immeuble soit éligible au dispositif Malraux dans ce cas, il doit dès l’origine avoir été conçu pour une autre activité que le logement.
  • Local utilisé après travaux pour accueillir des habitats, peu importe les activités hébergées les avant travaux
    Dans cette configuration, la demande de permis de construire ou bien la déclaration de travaux doit avoir été déposée après le 01/01/2017.
  • À savoir : Ces critères concernent uniquement les immeubles dont la déclaration de travaux ou la demande de permis de construire ont été déposés après le 01/01/2009.

    Où acheter en loi Malraux : La localisation des immeubles

    Vos biens immobiliers devront se trouver dans des zones d’éligibilités prédéfinies par le gouvernement.

    Sont concernés les immeubles se trouvant dans une des zones suivantes :

    Voici notamment la liste des zones où acheter en loi Malraux :

    Département Commune Quartier / Code quartier
    06 Grasse Grand Centre / QP006005
    07 Le Teil Coeur de ville / QP007002
    09 Foix Centre Ancien / QP009002
    09 Pamiers Centre Ancien - La Gloriette / QP009003
    13 Tarascon Centre historique - Ferrages / QP013013
    13 Port - de - Bouc Les Aigues Douces / QP013024
    13 Marseille 1er, 2e, 3e, 6e, 15e, 14e arrondissements Centre Ville Canet Arnavaux Jean Jaurès / QP013032
    13 Marseille 15e et 2e arrondissements La Cabucelle / QP013058
    18 Vierzon Clos du Roy, Centre Ville, Vierzon / QP018004
    26 Romans-Sur-Isère Centre Ancien / QP026001
    29 Brest Queliverzan Pontaniou / QP029008
    30 Alès Près Saint Jean-Cévennes-Tamaris-Cauvel-la Royale-Rochebelle-Centre ville / QP030001
    34 Béziers Centre Ville / QP034001
    34 Agde Centre Ville / QP034019
    34 Lunel Centre et Périphérie / QP034021
    38 Vienne Vallée de Gère / QP038024
    42 Rive-de-Gier Centre Ville / QP042008
    42 Saint - Chamond Centre Ville / QP042009
    42 Saint Etienne Tarentaize Beaubrun / QP042012
    59 Maubeuge, Hautmont, Louvroil, Neuf-Mesnil Quartier Intercommunal Sous-le Bois Montplaisir rue d’Hautmont / QP059019
    59 Denain, Douchy-les-Mines Centre / QP059050
    59 Lille, Faches - Thumesnil, Loos, Lezennes Secteur sud / QP059074
    59 Roubaix, Tourcoing, Wattrelos, Croix Quartier Intercommunal Roubaix-Tourcoing-Blanc Seau-Croix Bas Saint Pierre / QP059082
    62 Saint - Omer Quai du Commerce - Saint Sépulcre / QP062037
    62 Calais Fort Nieulay, Cailloux, St Pierre / QP062055
    63 Thiers Centre Ancien / QP063007
    66 Perpignan Quartier Centre Ancien / QP066008
    68 Mulhouse Péricentre / QP068005
    69 Givors Centre / QP069004
    75 Paris 18e La Goutte d’Or / QP075012
    76 Elbeuf Centre Ville / QP076014
    79 Niort Pontreau colline Saint André
    82 Moissac Centre Ville / QP082003
    83 La Seyne sur Mer Centre Ville / QP083009
    83 Toulon Centre Ville / QP083016
    85 Fontenay - le - Comte Centre - Moulins Liots / QP085004
    92 Clichy Bac D'Asnières, Beaujon / QP092001
    93 Pantin, Le Pré Saint Gervais Sept Arpents, Stalingrad / QP093023
    93 Pantin Quatres Chemins / QP093024
    93 Aubervilliers, La Courneuve, Saint Denis Franc Moisin - Cosmonautes - Cristino Garcia - Landy / QP093028
    93 Saint Denis Grand Centre, Sémard /QP093039
    93 Saint - Ouen Les Puces, Michelet, Debain / QP093045
    93 Stains Centre Elargi / QP095004
    95 Argenteuil, Bezons Brigadières - Henri Barbusse / QP095004
    95 Villiers-le-Bel Village - Le Puits La Marlière - Derrière Les Murs de Monseigneur / QP095038
    971 Les Abymes, Pointe-à-Pitre Chemin Neuf Carénage Darboussier / QP971014
    972 Fort-De-France Quartiers Ouest / QP972001
    972 Fort-De-France Quartiers Sainte-Thérèse - Bon air / QP972002
    973 Cayenne De Gaulle / QP973005
    973 Cayenne Galmot / QP973007
    973 Cayenne Village Chinois / QP973008
    973 Cayenne Centre - Ville Marché / QP973012
    973 Saint-Laurent-du-Maroni Centre Ville / QP973028
    Source : Article 199 Tervicies Du Code Général Des Impôts

    Les travaux déductibles des revenus fonciers

    Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux de restauration doivent concerner l'entièreté du bâtiment. Si la rénovation est incomplète, partielle, les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne pourront alors pas s’appliquer.

    De plus, si vous voulez rénover, vous devez prouver que les travaux sur votre propriété sont d’utilité publique.

    Cas particulier : La dernière des conditions énoncées plus haut ne s’applique pas pour les immeubles qui se situent dans une des zones suivantes :

    Exemple de quartier concerné par le PSMV (Ville de Paris) :

    Où acheter en Malraux dans Paris : carte des quartiers concernés par le PSMV

    Source : prefectures.regions.gouv.fr

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    Quel est le montant de la réduction Malraux ?

    Les réductions d’impôts permises par le dispositif Malraux peuvent s’appliquer à différents aspects de votre fiscalité :

    Les montants de la réduction d’impôts attribuée dans le cadre du dispositif Malraux varient. Ils diffèrent en fonction de deux critères :

    22% de réduction d’impôts :

    Pour les propriétaires d’immeubles situés au sein d’un site patrimonial remarquable. Il est à noter que ce taux s’applique dans le cas où l’immeuble concerné n’est pas couvert par un PSMV approuvé.

    30% de réduction d’impôts :

    Pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV. Les bâtisses localisées dans une NPNRU sont aussi éligibles au taux de 30% de réduction d’impôts.

    À savoir : Une NPNRU désigne le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain. Lancé en 2014, il concerne plus de 450 quartiers.

    Comment investir en loi Malraux ?

    Il n’est pas difficile d’investir dans le dispositif de la loi Malraux. Cependant, si vous êtes désireux d’investir, il faudra vérifier que votre capital financier vous le permette. Car en effet, cela représente un gros investissement. Il se trouve que la loi Malraux plafonne le montant des investissements à 400 000 euros à répartir sur 4 ans, soit 100 000 euros par an.

    Voilà donc comment se calcule la réduction d’impôts :

    400 000 ÷ 4 = 100 000

    Donc 100 000 euros de travaux déductibles d’impôts par année, pendant 4 ans.

    À savoir : Ce montant correspond à la valeur des travaux de rénovation, et non à la valeur du bien immobilier.

    En résumé, pour investir en Malraux, il vous faudra remplir les critères d'éligibilité du propriétaire énoncés plus haut. Mais il vous faudra bien évidemment aussi acquérir une propriété remplissant aussi les critères nécessaires pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux.

    C’est justement grâce à notre test d’éligibilité en ligne que vous pourrez savoir si vous pouvez investir en loi Malraux ou dans un autre dispositif de défiscalisation. Si vous remplissez les critères, nos experts seront ensuite à votre écoute pour vous aider à mettre votre projet en place dans les meilleures conditions.

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    Monuments historiques et loi Malraux : Quelles différences ?

    Critères d’éligibilité des bâtiments

    Bien évidemment, la loi Malraux s’applique aussi aux monuments historiques. Cependant, il existe un certain nombre de différences d’application du dispositif avec ce type de bâtiments. Les critères d’éligibilités varient aussi. Les voici :

    Malraux Monuments historiques
    Localisation
    • ZPPAUP
    • AMVAP
    • QAD
    • Site patrimonial remarquable
    N/A
    Usage après travaux Logements N/A
    Type de bâtiment N/A
    • Classés comme monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire
    • Intégrés au sein du label «Fondation du Patrimoine»
    • Patrimoine national. A la seule condition que la demande d’agrément du ministère ou bien sa réception ait été effectuée au plus tard le 31/12/2013
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    Critères d’éligibilité du propriétaire

    Comme pour les autres types de bâtiments, si vous êtes propriétaire d’un monument historique, vous devrez remplir certains critères. Ces critères diffèrent lorsque vous êtes propriétaire d’un monument historique. Le tableau ci-dessous vous présente ces différences :

    Monuments historiques Autres bâtiments (Loi Malraux)
    • Propriétaire direct ou via une SCI non soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés)
    • Rester propriétaire du monument pendant 15 ans minimum
    • S’engager à ne pas faire du monument une copropriété
    • Propriétaire direct ou via une SCI
    • Fiscalement domicilié en France
    • Ne pas avoir procédé à un démembrement de propriété
    • S’engager à la location à nue après travaux pour une durée minimale de 9 ans

    Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques

    L’accès à ces avantages fiscaux n’est possible qu’à certaines conditions. Découvrez si vous les remplissez grâce au tableau récapitulatif ci-dessous :

    Conditions d’éligibilité pour bénéficier de l’avantage fiscal loi Monuments historiques :

    Monuments historiques
    Cas n°1 Cas n°2 Cas n°3
    Immeuble génère des revenus (location ou billetterie) NON OUI OUI
    Immeuble occupé par son propriétaire N/A NON OUI (en partie)
    Identifier les réductions d'impôts qui correspondent à ma situation Évaluer ma situation

    Selon l’utilisation qui est faite du monument après rénovation, les avantages fiscaux diffèrent :

    Cas n°1 : réduction du revenu global

    L’immeuble ne génère aucun revenu de quelques sources que ce soit. Ni location de logements, ni billetteries de visites. Il est ouvert gratuitement au public. Dans cette configuration, vous verrez certaines charges déduites du revenu global. En cas de dépassements des charges sur le revenus global, les revenus de l’année suivante ne seront pas diminués par le déficit accumulé. De plus, souscrire une déclaration de revenus fonciers ne vous sera pas nécessaire.

    Cas n°2 : baisse de vos impôts fonciers

    Le bâtiment génère à présent des revenus locatifs ou bien issus d’une billetterie payante donnant accès à la visite. Vous ne résidez pas dans la propriété. Dans ce cas, la totalité des charges est déductible de vos revenus fonciers. Si vous faites face à un déficit foncier, une déduction sans limite de montant s'effectuera sur votre revenu global.

    Cas n°3 : déduction des charges foncières

    Dans le dernier cas, la propriété génère des revenus du même type que ceux énoncés dans la configuration précédente. En revanche, vous occupez les lieux, partiellement ou à plein temps. L’intégralité des charges dûes à l’ouverture au public ainsi que les primes d’assurances seront à déduire. Idem pour l’intégralité des charges d’entretien et plusieurs types de travaux d’entretien subventionnés. Une partie des charges foncières liées aux différents locaux ouverts au public sera aussi à déduire.

    Questions fréquentes

    Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Malraux ?

    Non, il n’est pas possible de louer son logement à un membre de sa famille et de bénéficier de la défiscalisation en loi Malraux. Cela fait partie des conditions d’éligibilité pour bénéficier du dispositif Malraux.

    Quand débute la défiscalisation en loi Malraux ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?

    Le logement doit être mis en location dans un délai de 12 mois à compter de la date de fin des travaux et ce pour une durée de 9 ans minimum. L’avantage fiscal débute une fois que les travaux sont déclarés auprès de l’administration fiscale.

    Que faire pour bénéficier du dispositif Malraux ? Quelles démarches sont à effectuer ?

    Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devrez remplir les cases 2042 et 2044 S de votre déclaration d’impôts. Vous y indiquerez le montant des travaux éligibles qui seront ensuite déduits de vos impôts fonciers. Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, vous pouvez être conseillé par un de nos experts.

    Quels types de biens immobiliers peuvent bénéficier de la loi Malraux ?

    Les types de biens immobiliers qui peuvent vous faire bénéficier de la loi Malraux sont ceux qui se trouvent dans les zones suivantes :

    • Site patrimonial remarquable
    • Quartier Ancien Dégradé (QAD) dans le cadre de dépenses Un site patrimonial remarquable
    • Quartier concerné par une convention pluriannuelle (proportion de logements anciens et dégradés est conséquente).

    Des conditions supplémentaires s’appliquent en lien avec les travaux à effectuer, voir notre section dédiée aux travaux éligibles à la loi Malraux.

    Jusqu’à quelle date pourra-t-on bénéficier de la loi Malraux ?

    Pour l’instant, le dispositif Malraux n’a pas de date limite fixée par la loi. Comme toute législation, le dispositif pourrait toutefois être amené à évoluer ou même à disparaître. On peut cependant noter que ce genre de mesures est en général annoncé plusieurs mois en amont.

    Existe-t-il des plafonds de ressources des locataires et de loyers ?

    Non il n’existe pas de plafond de ressources des locataires. Contrairement à beaucoup de dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel ou Cosse), la loi Malraux ne vous contraint pas à choisir un locataire dont les revenus sont plafonnés. De la même façon, le montant du loyer n’est pas non plus plafonné par le dispositif Malraux.

    Quel est le principal objectif d’un investissement en loi Malraux ?

    L’objectif d’un investissement en loi Malraux est double :

    • Pour vous : bénéficier d'avantages fiscaux, et amortir les dépenses de rénovation de votre bien
    • Pour l’État : sauvegarder le patrimoine architectural et urbain français

    Il s’agit donc d’un cercle vertueux !

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