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Quels sont les principes de la loi Monuments historiques ?
La loi Monuments historiques s’inscrit dans une logique de protection et de valorisation du patrimoine national ainsi que de restauration des bâtiments anciens. Ce dispositif date de plus de 100 ans et incite les investisseurs à s’intéresser à ce type de biens et à y voir un potentiel. C’est le premier dispositif de défiscalisation jamais créé. D’ailleurs, début 2021, un bilan montre que 14 235 immeubles comptaient parmi les immeubles classés “monuments historiques” et que 30 305 autres bâtiments figuraient sur la liste des biens inscrits.
Grâce aux principes défiscalisants du dispositif Monuments historiques, les propriétaires de ces immeubles bénéficient de déductions fiscales non plafonnées s’appliquant sur leur revenus globaux, mais aussi d’aides financières. De ce fait, ce type d’investissement est une opportunité de réduire la pression fiscale pour les personnes dont les revenus sont lourdement imposés.
À savoir : La loi Monuments historiques permet également de bénéficier d’une exonération des droits de mutation dans le cadre d’une succession.
Quelles sont les conditions d'éligibilité du dispositif ?
Comme évoqué précédemment, le dispositif Monuments historiques permet de bénéficier de certains avantages sur la fiscalité. C’est le principe de la défiscalisation immobilière. Mais pour appliquer les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques, il faut respecter certaines conditions.
En réalité, les conditions sont plutôt flexibles, surtout en comparaison avec d’autres dispositifs similaires. De manière générale, les propriétaires ont l’obligation d’être domiciliés en France. D’autres conditions sont aussi valable, mais pour des avantages fiscaux supplémentaires et bien spécifiques dans le cadre de cette loi. Les critères de la loi Monuments historiques vont donc surtout dépendre, comme son nom le sous-entend, de la valeur historique, architecturale, des bâtiments concernés.
Quels sont les investissements concernés par la loi Monuments historiques ?
La loi Monuments historiques valorise les bâtiments reconnus comme rares. Ainsi, les immeubles concernés par les avantages de défiscalisation sont :
Les bâtiments disposant du label “Fondation du patrimoine”
Les bâtiments classés ou inscrits à ce qu’on appelle l’inventaire supplémentaire
Les bâtiments agréés par l’État avant le 31 décembre 2013 et reconnus comme faisant partie du patrimoine national
De ce fait, quel que soit le niveau de protection de ces propriétés (inscription ou classement), les avantages restent applicables dans le cadre de la fiscalité Monuments historiques.
Cet objectif de valorisation permet de ne pas imposer de contraintes quant à la localisation du bien, qui est par exemple cruciale dans un autre dispositif de défiscalisation similaire : la loi Malraux.
À savoir : La loi Monuments historiques est également flexible au niveau temporel : il n’y a pas de condition imposée quant à la date de l’investissement.
Quelles sont les conditions de mise en location ?
La mise en location d’un Monument historique est une pratique de génération de revenus à partir du bien en question. Ainsi, en plus des recettes collectées, des avantages fiscaux sont cumulables grâce à la mise en location. Néanmoins, dû à la rareté ainsi qu’à l’intérêt culturel, architectural et historique porté par les biens classés Monuments historiques, le propriétaire est libre de décider d’avoir recours à la location ou de le garder pour une utilisation personnelle. Il n’y a donc pas d’obligation ni de conditions liées à la mise en location du bien pour bénéficier de la loi Monuments historiques.
En outre, si le propriétaire décide de ne pas louer son bien, il lui est possible de déduire les charges foncières de son revenu global.
Quels sont les avantages fiscaux de ce dispositif ?
Le dispositif monuments historiques permet aux propriétaires des lieux de bénéficier d’avantages fiscaux. Ces avantages concernent des déductions d’impôts ou des aides financières.
La création d’un déficit foncier sur les revenus fonciers ou le revenu global
Un déficit foncier est créé lorsque l’ensemble des charges éligibles d’un bien est supérieur à la totalité des revenus que ce même bien génère.
Le dispositif Monuments historiques permet d’imputer les déficits fonciers soit sur les revenus fonciers ou alors sur les revenus globaux. Cette possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux conduit à un allégement de la base fiscale et donc de la fiscalité. C’est une option très intéressante car non permise habituellement par le mécanisme du déficit foncier, qui, comme son nom l’indique, ne s’applique généralement qu’aux revenus fonciers. Cette alternative est permise seulement grâce à l’établissement d’un régime dérogatoire.
Depuis 2009, cet avantage est conditionné par ces 3 critères à respecter :
Le propriétaire s’engage à posséder l’immeuble pendant au moins 15 ans
Le propriétaire détient directement l’immeuble (sauf en cas de détention par une Société Civile Immobilière non soumise à l’IS : impôt sur les sociétés)
L’immeuble n’est pas une copropriété intervenue à la suite d’une division
À savoir : La déclaration des revenus pour les propriétaires de biens classés Monuments historiques, s’effectue via le formulaire 2044-SPE consacré à ce type de propriété.
Dans quels cas de figure le régime fiscal diffère-t-il ?
Les propriétaires de Monuments historiques bénéficient d’un régime spécial de déductions de charges foncières. Cette forme de fiscalité présente certains avantages qui varient selon trois caractéristiques principales :
La génération de revenus
L’occupation du bien par le propriétaire
L’ouverture du bien aux visiteurs
Nous allons vous détailler les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques, en fonction de chaque cas de figure.
L'investissement est inoccupé par son propriétaire et génère des recettes
Dans le cas d’une génération de revenus à partir d’un investissement Monument historique inoccupé par son propriétaire, des déductions fiscales sont applicables et s’accompagnent d’autres formes de bénéfices dont des abattements fiscaux forfaitaires.
Dans ce cas, les recettes générées peuvent être des loyers (que le bâtiment soit loué entièrement ou non) ou encore les revenus tirés de l’ouverture payante au public.
Avantages fiscaux de la loi Monuments historiques (bien inoccupé du propriétaire qui génère des recettes) :
Avantage fiscal | L'investissement est ouvert au public (visite payante) | L’investissement est entièrement loué et non visitable |
|---|---|---|
Déductions sur les revenus fonciers | Déduction de 100% des charges réelles | Déduction 100% des charges réelles |
Abattement fiscal forfaitaire applicables sur les revenus fonciers | 2 290 euros ou 1 525 euros, selon la disposition ou non d’un jardin ouvert au public. | ❌ |
Imputation déplafonnée des déficits fonciers sur les revenus globaux | ✅ | ✅ |
Report du déficit foncier | ✅ | ✅ |
Source : bofip.impots.gouv.fr
À savoir : La condition “ouvert au public” s’applique lorsque les visites sont autorisées 50 jours par an ou davantage entre avril et septembre, ou 40 jours entre juillet et septembre.
L'investissement ne génère aucune recette
Le dispositif Monuments historiques donne droit à des avantages fiscaux sur le revenu global aux investissements qui ne génèrent pas de recettes. Ce cas s’applique donc lorsque le bien n’est pas ouvert au public, ou bien qu’il est ouvert gratuitement. De plus, aucun loyer ne doit être perçu par le propriétaire.
Avantages fiscaux de la loi Monuments historiques (bien qui ne génère pas de recettes) :
Avantage fiscal | L'investissement* est ouvert au public à titre gratuit | L’investissement** n’est pas ouvert au public |
|---|---|---|
Déductions sur le revenu global | Déduction de 100% des charges liées aux travaux de réparation ou subventionnés Déduction de 100% des charges restantes | Déduction de 100% des charges liées aux travaux de réparation ou subventionnés Déduction de 50% des charges restantes |
Déductions sur le revenu foncier | ❌ | ❌ |
Report sur les années suivantes | ❌ | ❌ |
Source : bofip.impots.gouv.fr
*immeubles classés ou inscrits, et immeubles agréés seulement
**immeubles labélisés seulement
Les charges à déduire du revenu global se remplissent à la case 6DG du formulaire n°2042-C de votre déclaration de revenus. Parmi les charges déductibles, on retrouve les cotisations d’entretien attribuées à l’administration des affaires culturelles, en plus des charges mentionnées dans le tableau ci-dessus.
L’investissement est occupé par son propriétaire et génère des recettes
Dans le cas d’un investissement habité par son acquéreur et générateur de recettes, les avantages de déductions, d’abattements fiscaux se multiplient mais varient selon le titre de protection dont dispose l’investissement.
Si l’immeuble est occupé par son propriétaire, alors les revenus qu’il génère sont forcément issus de la billetterie des visites, ou bien d’une mise en location partielle des lieux. Les avantages fiscaux vont donc différer en fonction de cette dernière condition.
Avantages fiscaux de la loi Monuments historiques (bien occupé par son propriétaire qui ne génère pas des recettes) :
Avantage fiscal | L'investissement* est ouvert au public (visite payante) | L’investissement est labélisé et ouvert à la visite payante | L’investissement labélisé est occupé en partie par le propriétaire et en partie réservé à la location |
|---|---|---|---|
Déductions sur les revenus fonciers | Déduction de 100% des charges liées aux visites Déduction de 100% des travaux d’entretien et réparation subventionnés Déduction des charges restantes liées à la partie accessible et ouverte aux visiteurs | Déduction de 100% des charges liées aux visites Déductions du reste des charges foncières à condition qu’elles se rapportent à l’ouverture au public | Déduction de 100% des charges foncières liées à la partie louée |
Déductions sur les revenus globaux | Déduction de 100% des charges foncières liées à la partie occupée par le propriétaire | Déduction de 100% des frais de travaux subventionnés lorsque ces frais représentent au moins 20% des dépenses totales Déduction de 50% des frais des travaux, en cas d’absence de subvention | Déduction de 100% des charges d’entretien liées à la partie occupée par le propriétaire |
Abattement fiscal forfaitaire déductible des revenus fonciers | 2 290 euros ou 1 525 euros, selon la disposition ou non d’un jardin ouvert au public | ❌ | ❌ |
Imputation des déficits fonciers sans limitation sur les revenus globaux | ✅ | ✅ | ✅ |
Report du déficit foncier | ✅ | ✅ | ✅ |
Source : bofip.impots.gouv.fr
*Concerne les immeubles classés, inscrits ou agréés seulement
Les conditions de plafonnement de la loi Monuments Historiques
La loi Monuments historiques ne présente pas de conditions de plafonnement sur les déductions fiscales du revenu. En effet, ce dispositif fait partie des rares lois qui permettent de bénéficier de déductions non plafonnées des charges du revenu global de l’investisseur (si les conditions mentionnées dans le tableau dédié sont respectées).
Ces charges sont liées à l’entretien, aux travaux, à l’acquisition et sont soustraites du revenu global sans limitations. Cette pratique permet d’alléger la base imposable et de ce fait réduire sa fiscalité.
