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Investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts : comment faire le bon choix ?

Date de publication : 16 juillet 2021

Investir dans l’immobilier est une pratique très répandue pour bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, une grande quantité de dispositifs ont été mis en place pour vous permettre de réduire vos impôts tout en profitant des nombreux avantages de votre investissement. Certains dispositifs sont très connus comme le Pinel. D’autres le sont moins, pourtant ils offrent tout autant d’opportunités de bénéficier d’allègements fiscaux.

En France, environ 40% des ménages possédant deux logements (une résidence principale et un autre logement) mettent un de ces logements en location. L’immobilier de placement intéresse donc de plus en plus les français, qui y voient une opportunité financière et fiscale.

Sommaire

Quels sont les différents types d’investissements immobiliers permettant de réduire vos impôts ?

En plus du choix du dispositif fiscal de votre investissement, vous hésitez aussi sûrement entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. Voici, pour vous aider dans votre choix, les dispositifs de réduction d’impôts dans l’immobilier neuf et dans l’immobilier ancien.

Investir dans l’immobilier neuf pour réduire vos impôts

1) Pinel : pour investissement locatif

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal sous certaines conditions.

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez investir dans un bien immobilier neuf et le louer pour une durée de minimum 6 ans. Plus la durée de location est allongée, plus votre avantage sera conséquent.

Voici les autres conditions principales pour bénéficier du dispositif Pinel :

Ainsi, vous bénéficierez d’une réduction de votre impôt sur le revenu allant de 12 à 21% de votre investissement selon la durée de mise en location. Voici le tableau correspondant au taux de réduction fiscale par rapport à la durée de l’engagement de location :

Pourcentage de réduction d‘impôts Durée de l’engagement de mise en location
12 % du montant de l’investissement 6 ans
18% du montant de l’investissement 9 ans
21% du montant de l’investissement 12 ans

Ces réductions sont valables jusqu’en 2022. À partir de 2023, ces taux de réductions fiscales vont évoluer. Malheureusement, ceux-ci évolueront à la baisse, c’est-à-dire que les taux de réductions d’impôts accordés seront moins avantageux.

À savoir : Le dispositif Pinel vous permet de louer votre logement à vos ascendants ou descendants sous la condition suivante : vous ne devez pas être rattaché au même foyer fiscal. Ce qui n’est pas le cas de tous les dispositifs de réduction d’impôts !

Le Pinel a parfois mauvaise réputation, néanmoins si vous vous y intéressez, vous pouvez lire notre article “ Loi Pinel : Comment éviter les arnaques ” qui détaille le sujet.

2) Dispositif Censi-Bouvard : reconduit jusqu’à fin 2021

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique pour des contribuables français ayant réalisé un investissement dans un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, et qui assignent ce bien à la location meublée pratiquée à titre non professionnel.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est donc cumulable avec l’avantage fiscal que procure la loi Censi-Bouvard.

Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard 2021 sont les suivants :

Lorsque vous réunissez les conditions d’éligibilité, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi Censi-Bouvard. L’avantage prend la forme d’une réduction sur votre impôt sur le revenu égale à 11% du prix du bien neuf.

À savoir : Il existe un plafond d’investissement à ne pas dépasser fixé à 300 000€ d’investissement par an. Le montant de la réduction d’impôts est donc limité.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet aussi de récupérer le montant de la TVA, soit 20%, sur le prix du bien neuf.

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Les niches fiscales de l’immobilier ancien

1) Loi Malraux : une réduction d’impôts jusqu’à 30%

Le dispositif Malraux vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal favorable dès lors que vous effectuerez des travaux en vue de la restauration et de la mise en location d’un bien ancien situé dans certaines zones éligibles.

L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 30%. Cette réduction prend en compte le montant de vos travaux et la zone de localisation de votre logement.

Les conditions à remplir pour être éligible au dispositif Malraux sont les suivantes :

2) Monuments historiques : profitez de biens rares et d’exception

La loi Monuments historiques a pour objectif de vous faire investir dans des biens faisant partie du patrimoine national pour pouvoir les restaurer et les entretenir. En contrepartie, vous bénéficierez d’un avantage fiscal important .

Voici les conditions d’éligibilité du dispositif :

L’avantage fiscal peut se décliner sous plusieurs formes. Si vous n’utilisez pas votre bien pour générer des revenus (locatifs ou commerciaux), il vous sera possible de déduire certaines charges relatives à l’entretien ou aux travaux du bien de votre revenu global. Vous pourrez trouver le revenu global dans votre déclaration des revenus n°2042 à la case 6DD.

Si au contraire, votre bien engendre des recettes, alors vous pourrez déduire la totalité des charges sur vos revenus fonciers .

3) Loi Denormandie : Le Pinel de l’immobilier ancien

Vous pouvez mettre en place le dispositif Denormandie en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022 et sous certaines conditions.

Les conditions principales afin de réaliser ce type d’investissement et ainsi de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts qui en découle sont les suivantes :

En réunissant ces conditions, vous pouvez prétendre à la réduction fiscale attribuée au dispositif. Comme pour le dispositif Pinel, le taux de la réduction dépend de la durée de la mise en location. Voici le tableau correspondant :

Pourcentage de réduction d‘impôts Durée de l’engagement de mise en location
12 % du montant de l’investissement 6 ans
18% du montant de l’investissement 9 ans
21% du montant de l’investissement 12 ans

À savoir : Ce dispositif est disponible en Outre-mer mais les règles y sont différentes, notamment les plafonds concernant les loyers et les revenus du locataire.

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Les dispositifs immobiliers disponibles à la fois dans le neuf et l’ancien

1) Comment bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible aux contribuables désirant effectuer un investissement immobilier locatif soit dans le neuf soit dans l’ancien. En mettant le bien meublé en location, vous bénéficierez d’un avantage fiscal.

L’avantage fiscal auquel vous aurez droit est l'amortissement déductible. Vous pourrez donc déduire de vos recettes annuelles les charges et l’amortissement du bien c’est-à-dire sa dévalorisation tous les ans selon son usure.

Les conditions à remplir pour bénéficier de l’avantage fiscal LMNP sont les suivantes :

2) La Loi Cosse pour “louer abordable”

Le dispositif Cosse permet de proposer aux propriétaires de logements une importante réduction fiscale sur les revenus locatifs en contrepartie d’une signature de convention agréée par l’Anah émettant certaines conditions. Des conditions majoritairement liées aux montants des loyers. Car, pour rappel, la loi Cosse, aussi appelée “louer abordable”, a pour objectif principal de faciliter l’accès au logement pour les foyers modestes.

Pour être éligible à la loi Cosse, il faut respecter les critères suivants, régis par l’Anah :

En respectant ces critères, vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs, en plus de pouvoir prétendre à une aide pour les travaux s’il y en a. Cette déduction peut aller de 15 à 85% de vos revenus locatifs bruts. Deux facteurs permettent de déterminer le taux de déduction auquel vous aurez le droit : la zone de localisation du bien et le montant du loyer.

Pour connaître les spécificités de la loi Cosse sur le bout des doigts, vous pouvez dès à présent lire notre article entièrement dédié au dispositif Cosse .

Investir dans l’immobilier : comment faire le bon choix ?

Au-delà du dispositif fiscal visé, le choix du bien constitue une étape capitale dans un projet d’investissement immobilier. Voici donc quelques astuces pour choisir un bien qui a de la valeur, et faire un premier pas vers la réussite de votre placement.

Les critères de choix d’un bien immobilier

Difficile d’estimer la valeur d’un bien tant les facteurs pris en compte dans le calcul sont divers. D’autant plus que le secteur de l’immobilier est complexe et en constante évolution. Pour s’y retrouver, il est nécessaire de connaître les différents critères qui entrent en jeu dans l’estimation de la valeur d’un bien. En les connaissant, vous aurez une vision plus claire de vos attentes et pourrez passer à l’étape suivante dans la mise en place de votre projet.

La localisation du bien immobilier

Vous vous en doutez sûrement déjà, mais il s’agit du facteur principal de valorisation d’un bien immobilier. Outre le fait que certains endroits sont beaucoup plus recherchés que d’autres, il existe aussi des lieux plus attractifs que d’autres. On parle ici de la proximité des commerces, des transports en commun ou des zones d’activités professionnelles. Vous l’aurez donc compris, plus l’emplacement d’un bien est recherché, agréable et attractif, plus sa valeur sera élevée. Il est alors plus prudent d’investir dans des localisations pour lesquelles il existe une demande.

Le bien en lui-même

Ce critère regroupe beaucoup d’aspects. On prendra notamment en compte la construction et l'architecture du bien (matériaux, style, superficie etc), les équipements du bien et l’état d’entretien du bien, de ses équipements, et de son terrain.

Autres variables importantes : les diagnostics techniques et performances énergétiques (DPE). Par exemple, si un logement contient de l’amiante, cela peut considérablement impacter sa valorisation et l’usage que vous pourrez en faire. De même, s’il est trop énergivore.

Les risques

Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons d’être vigilant sur les risques suivants :

Le cadre juridique

Certaines lois ou certains règlements peuvent encadrer des biens immobiliers et ainsi impacter leur valeur et leurs usages. Voici quelques exemples de restrictions, inscrites dans le droit public ou le droit privé :

Les caractéristiques socio-économiques

Les derniers facteurs à prendre en compte sont les facteurs économiques et sociologiques. Ils sont très importants car ils ont une incidence directe sur la valeur d’un bien immobilier et sur le marché de l’immobilier en général. Pour être sûr de faire un bon investissement dans l’immobilier, il faut être bien conscient de la situation du secteur immobilier au moment où vous voulez investir.

Ainsi, il convient de se référer à l’état du marché de l’immobilier, et à des critères comme l’inflation, la croissance économique, le marché du travail (taux de chômage) et les taux d'intérêt.

Au niveau micro-économique, il est nécessaire de se référer à la démographie, à l’économie et à la qualité du cadre de vie local . On peut mesurer le critère démographique avec la structure de la population et son évolution (y a- t-il plus ou moins d’habitants dans le temps ?), le taux d’activité, les catégories socioprofessionnelles des habitants et la richesse fiscale. L’économie locale quant à elle s’apprécie avec les industries présentes dans la ville ou la région, le tourisme et les équipements structurants (transports en commun, aéroports, autoroutes, centres de recherche).

À savoir : Notre conseil est de porter une attention particulière aux industries de proximité. S’il y a une industrie prépondérante dans le secteur géographique du bien, alors il y aura un risque plus important qu’elle ne soit pas pérenne (délocalisations, etc). A contrario, si le secteur du bien dans lequel vous voulez investir est un secteur multi-industries, le risque est beaucoup moins important. L’idée est que la demande locative sera plus élevée si le bien est situé dans une zone pourvue d’opportunités professionnelles.

Enfin, la qualité du cadre de vie se mesure avec des indicateurs comme le niveau de vie médian, le taux de résidences secondaires ou encore les équipements sportifs et culturels mis à disposition. Le climat est aussi une variable non négligeable dans l'appréciation de la qualité de vie d’une zone géographique. En effet, nous avons tendance à nous établir dans des lieux ensoleillés et proches de la mer ou de l’océan.

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Comprendre le marché immobilier

Pour faire un bon investissement immobilier, il faut tout d’abord comprendre le marché immobilier.

Le secteur de l’immobilier est un secteur concurrentiel où il est possible pour les futurs acquéreurs et propriétaires d’acheter, de vendre ou de louer un ou plusieurs biens immobiliers.

Parlons dans un premier temps des différents types de biens, qu’on appelle aussi les actifs, disponibles sur le marché de l’immobilier.

La résidence principale est le premier type d’achat immobilier ; les particuliers ont pour première motivation d’être propriétaire d’un bien immobilier pour y vivre et pour avoir un sentiment de sécurité.

Vient ensuite le deuxième type d’achat immobilier : celui consacré aux entreprises. Suite à la tertiarisation de l’économie, les sociétés ont eu besoin de domicilier leur activité en devenant propriétaires de locaux, généralement des bureaux déjà meublés.

Troisième type : l’immobilier de placement. Il s’agit des investissements réalisés dans le domaine de l’immobilier en vue de percevoir des revenus (pour la plupart locatifs).

Enfin le quatrième type d’achat : l’immobilier de loisir. On parle ici d’hébergements touristiques ou de résidences secondaires par exemple.

Après avoir exposé les types de biens disponibles sur le marché de l’immobilier, faisons le point sur les différents acteurs de ce marché :

Les prestataires :

Les particuliers :

Voici les différents types d’investisseurs en France en 2020 :

Il est important de se rappeler que l’immobilier est un marché, et comme tous marchés, celui-ci est soumis à des variations.

Par exemple, nous assistons ces derniers temps à la digitalisation de ce marché, et de tant d’autres, mis en lumière par le confinement de mars 2020. La crise sanitaire à laquelle nous faisons face a aussi créé de nouvelles envies et tendances, si bien que des critères comme les espaces extérieurs ont été prisés.

Enfin, comprendre le marché de l’immobilier c’est aussi porter une attention particulière aux taux d’intérêt et aux baisses ou hausses des prix des biens.

Faire appel à un conseiller en investissement immobilier

Afin d’être accompagné dans votre projet, vous pouvez faire appel à un expert immobilier, comme un conseiller en investissement immobilier . La mission de ces professionnels est de vous apporter un accompagnement et un conseil sur les différentes stratégies de développement du patrimoine via l’immobilier de placement. Tout en prenant en compte votre situation et les facteurs patrimoniaux, budgétaires et fiscaux, ils vous aideront à déterminer quelle solution est la plus adaptée. Ils peuvent aussi être en mesure de vous proposer directement l’immobilier neuf ou ancien, ou bien de vous mettre en relation avec le réseau d’agences immobilières adéquat.

Chaque cas est totalement différent et chaque client a sa propre problématique, son propre objectif et ses propres contraintes. Chaque profil est aussi différent : tant au niveau de la personnalité (à l’aise avec la prise de risque par exemple) que de la catégorie socio-professionnelle. C’est pourquoi il est essentiel pour un professionnel du milieu de proposer un accompagnement personnalisé.

En ce qui concerne les réglementations du métier, un conseiller en investissement immobilier doit, pour exercer, disposer de plusieurs accréditations. Mais surtout, il doit disposer d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Vous pouvez aussi faire appel à un CGP (conseiller en gestion de patrimoine) dont l’objectif est d’optimiser votre patrimoine immobilier, financier et mobilier. Pour ce faire, il vous fournira lui aussi des conseils selon le diagnostic patrimonial qu’il aura préalablement établi en fonction de vos capacités financières et de vos projets, vos objectifs et vos critères.

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