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Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est un des composants du démembrement d’un bien. En effet, il est juridiquement possible de réaliser une scission des composants d’une propriété afin de diminuer son patrimoine immobilier et de réduire ses impôts. Cette scission s’appelle le démembrement de propriété. De cette façon, il existe trois principales fonctions que l’on retrouve dans le démembrement de propriété :
Le fructus : le droit de percevoir les fruits du bien
L’usus : le droit d’user du bien
L’abusus : le droit de disposer du bien à terme
La nue-propriété est composée de l’abusus. Le nue-propriétaire détient donc le droit de disposer du bien à terme. Ainsi, lorsque le démembrement de propriété touchera à sa fin, le nu-propriétaire deviendra à nouveau plein propriétaire du bien. L’usufruitier, quant à lui, dispose de deux prérogatives : celle d’user du bien et celle de percevoir les fruits du bien. Dès lors, l’usufruitier pourra résider dans le bien ainsi que de le louer et récolter loyers de la location. Ensemble, l’usufruit et la nue-propriété forment la pleine propriété.
Expert Impôts vous propose un schéma permettant de se visualiser les différents droits dont bénéficie chaque propriétaire :
Fonction des parties au démembrement de propriété :
Source : Expert Impôts
Le démembrement de propriété est accessible aux personnes physiques ou morales, avec quelques différences notables.
Quel barème pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
La valeur de l’usufruit d’un bien se calcule à l’aide d’un barème établi dans le Code Général des Impôts (CGI) à l’article 669. Le calcul de l’usufruit sera déterminé par plusieurs critères :
La valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de la personne concernée
La valeur du bien en pleine propriété
Le calcul de l’usufruit est donc à analyser selon la situation de chacun. Il est alors indispensable de se référer au tableau de barème qu’Expert Impôts met à votre disposition ci-dessous. Ainsi, le barème de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sera à apprécier selon l’âge de la personne concernée.
Tableau de répartition des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété :
Âge de l’usufruitier : moins de : | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
21 ans révolus | 90% | 10% |
31 ans révolus | 80% | 20% |
41 ans révolus | 70% | 30% |
51 ans révolus | 60% | 40% |
61 ans révolus | 50% | 50% |
71 ans révolus | 40% | 60% |
81 ans révolus | 30% | 70% |
91 ans révolus | 20% | 80% |
Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Source : Legifrance.gouv.fr
Comment calculer la valeur de l’usufruit ?
L’usufruit se calcule en multipliant certaines valeurs entre elles. Pour pouvoir le calculer, vous aurez besoin de connaître l’âge de la personne concernée ainsi que la valeur totale du bien. Le calcul se fait donc selon la formule suivante :
Valeur de l’usufruit = pourcentage de l’usufruit en fonction de l’âge x valeur total du bien
À savoir : Vous pouvez estimer la valeur totale de votre bien immobilier grâce au service “Demande de valeurs foncières” sur le site explore.data.gouv.fr.
Exemples de calcul de l’usufruit en cas de démembrement
Afin de mieux comprendre l’application de cette formule, nous allons envisager deux exemples différents de calcul de l’usufruit d’un bien.
Exemple 1 : Paul a 36 ans. Ses parents décident de lui céder l’usufruit d’un bien afin qu’il puisse résider dans celui-ci. Le bien immobilier a une valeur de 200 000€. Dès lors, le calcul s’effectuera ainsi :
La tranche d'âge de Paul est entre 31 ans et 41 ans révolus. Ainsi, le pourcentage de la valeur de l’usufruitier est de 80%.
Valeur de l’usufruit de Paul : 80% x 200 000€ soit 0,8 x 200 000€ = 160 000€
La valeur de l’usufruit du bien de Paul est de 160 000€.
Exemple 2 : Sylvie a 76 ans. Elle souhaite continuer de résider dans son bien tout en préparant la succession pour ses enfants. Elle décide donc de garder l’usufruit de sa maison. La tranche d'âge dans laquelle se situe Sylvie est entre 71 ans et 81 ans révolus. La valeur de l’usufruit auquel se référer est donc de 40%. Le bien dans lequel Sylvie habite est une maison dont la valeur est de 700 000€.
Valeur de l’usufruit de Sylvie : 40% x 700 000€ soit 0,4 x 700 000€= 280 000€
La valeur de l’usufruit de la maison de Sylvie est donc de 280 000€.
Qu’en est-il du barème pour l’usufruit temporaire ?
L’article 669 pose également le barème pour les usufruits temporaires, nommés aussi usufruits fixes. Ainsi, la valeur de l’usufruit est estimée à 23% de “la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit”.
La valeur de la propriété se calcule donc en se référant au tableau que nous vous proposons ci-dessous :
Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
De 0 à 10 ans | 23% |
De 11 à 20 ans | 46% |
De 21 à 30 ans | 69% |
Source : Legifrance.gouv.fr
Dès lors, selon la durée de la transmission de l’usufruit et de la valeur du bien, l’usufruitier percevra entre 23% et 69% du bien.
Exemple de calcul de l’usufruit temporaire
Nous allons illustrer l’application du barème de l’usufruit temporaire via un calcul :
Exemple : Paul décide d’acquérir l’usufruit d’un bien de façon temporaire. Cet usufruit sera d’une durée de 25 ans. La valeur du bien en pleine propriété est de 100 000€.
Dès lors, le calcul sera le suivant :
Valeur de l’usufruit temporaire de Paul = pourcentage de la durée de l’usufruit x valeur de la propriété entière
Valeur de l’usufruit temporaire de Paul = 69% x 100 000€ = 0,69 x 100 000€ = 69 000€
La valeur de l’usufruit temporaire du bien de Paul, sur une durée de 25 ans, est donc de 69 000€.
Comment calculer l’impact de l’usufruit sur les donations ?
L'impact de l'usufruit sur les successions et donations est plutôt positif. En effet, celui-ci permet de réduire les coûts de transmission de la donation. L’article 779 du CGI dispose qu’un abattement de 100 000€ peut être appliqué “sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés”. Si ce plafond est respecté, alors l’acte de donation profitera d’une exonération de droits de donation.
Les articles suivants parlent des autres abattements existants. Ceux-ci ont des montants différents selon les liens de parenté entre les donateurs. Dans le cas où le plafond d’un des abattements est dépassé, des droits de donation s’appliquent. Cependant, en cas de démembrement de propriété, les droits de donation ne sont pas applicables de la même façon. En effet, le système de donation s'appuie, en temps normal, sur un calcul prenant en compte la valeur de la pleine propriété d’un bien afin d’ajouter des intérêts à celle-ci.
Tandis que lors d’un calcul de la donation sur l’usufruit, les droits applicables s’appuient sur :
Le barème de valeur de l’usufruit
Le barème de donation après l’abattement selon le lien de parenté
Le barème de donation que l’on peut abattre selon le lien de parenté en 2024 est le suivant :
Lien de parenté | Montant de l’abattement en 2024 |
|---|---|
Enfants | 100 000€ |
Ascendant (parent, grand-parent) | 100 000€ |
Époux ou partenaire PACS | 80 724€ |
Personne en situation de handicap | 159 325€ |
Petit-enfant | 31 865€ |
Arrière-petit-enfant | 5 310€ |
Frère ou sœur | 15 932€ |
Neveu ou Nièce | 7 967€ |
Source : Legifrance.gouv.fr
En conclusion, il sera nécessaire que vous calculiez le montant excédant de votre donation selon votre lien de parenté avec le donateur. Puis, à partir de cet excédent, il sera alors nécessaire de calculer la part de la valeur de l’usufruit. Ainsi, ce montant final sera assujetti au barème de droit des donations qui fonctionne par plafonds.
À savoir : Ces calculs se doivent d’être effectués de la façon la plus minutieuse possible. Il est alors recommandé de faire appel à un expert afin de bénéficier de tous les avantages d’un usufruit. Si vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu, sur la fortune immobilière (ex ISF), ou tout autre impôt en France, Expert Impôts est votre interlocuteur pour vous apporter les conseils sur-mesure d’un conseiller en gestion de patrimoine ! N’attendez plus et optimisez votre fiscalité tout en vous construisant un patrimoine, que ce soit par l’intermédiaire de défiscalisation immobilière, ou de placements financiers. L’optimisation fiscale est complètement légale et encadrée par l’État, et tous les contribuables peuvent y trouver un intérêt, en fonction de leur situation et de leur objectif.
Le cas particulier de l’usufruit locatif social
Depuis quelques années, une nouvelle forme d’usufruit prend naissance. Il s’agit de l’usufruit locatif social. Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’acquisition de l'usufruit résulte d’un démembrement du droit de propriété. Le processus de démembrement permet donc d’acquérir la nue-propriété d’un bien et d’en céder l’usufruit.
L’usufruit locatif social est une nouvelle forme de démembrement ayant pour but de faciliter l'entrée en acquisition d’un bien immobilier aux personnes possédant des ressources financières limitées. En effet, avec l'essor des prix des biens immobiliers, il est désormais compliqué de devenir propriétaire sur certaines régions telles que l’Île de France. L’usufruit locatif social permet donc d’acquérir un logement dans une zone géographique avantageuse et cela à un prix très attractif et fixe. Cet usufruit peut atteindre une durée allant jusqu’à 25 ans et pourra même être reconduit.
