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Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : calcul et barème fiscal en vigueur

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Lors d’un démembrement de propriété, les différentes parts composant la propriété sont divisées. Il est alors courant de s’interroger sur la composition de chacune d’entre elles ainsi que sur leur calcul. Chez Expert Impôts nous avons décrypté ce sujet pour vous permettre de comprendre comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ou viager

Sommaire : 

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Qu’est-ce que l’usufruit ? 

L’usufruit est un des composants du démembrement d’un bien. En effet, il est juridiquement possible de réaliser une scission des composants d’une propriété afin de diminuer son patrimoine immobilier et de réduire ses impôts. Cette scission s’appelle le démembrement de propriété. De cette façon, il existe trois principales fonctions que l’on retrouve dans le démembrement de propriété :

  • Le fructus : le droit de percevoir les fruits du bien

  • L’usus : le droit d’user du bien

  • Labusus : le droit de disposer du bien à terme

La nue-propriété est composée de l’abusus. Le nue-propriétaire détient donc le droit de disposer du bien à terme. Ainsi, lorsque le démembrement de propriété touchera à sa fin, le nu-propriétaire deviendra à nouveau plein propriétaire du bien. L’usufruitier, quant à lui, dispose de deux prérogatives : celle d’user du bien et celle de percevoir les fruits du bien. Dès lors, l’usufruitier pourra résider dans le bien ainsi que de le louer et récolter loyers de la location. Ensemble, l’usufruit et la nue-propriété forment la pleine propriété. 

Expert Impôts vous propose un schéma permettant de se visualiser les différents droits dont bénéficie chaque propriétaire :

Fonction des parties au démembrement de propriété :

demembrement

Source : Expert Impôts 

Le démembrement de propriété est accessible aux personnes physiques ou morales, avec quelques différences notables. 

Quel barème pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

La valeur de l’usufruit d’un bien se calcule à l’aide d’un barème établi dans le Code Général des Impôts (CGI) à l’article 669. Le calcul de l’usufruit sera déterminé par plusieurs critères : 

  • La valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de la personne concernée 

  • La valeur du bien en pleine propriété

Le calcul de l’usufruit est donc à analyser selon la situation de chacun. Il est alors indispensable de se référer au tableau de barème qu’Expert Impôts met à votre disposition ci-dessous. Ainsi, le barème de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sera à apprécier selon l’âge de la personne concernée.  

Tableau de répartition des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété :

Expertimpots-bareme-usufruit

Source : Legifrance.gouv.fr

Comment calculer la valeur de l’usufruit ?

L’usufruit se calcule en multipliant certaines valeurs entre elles. Pour pouvoir le calculer, vous aurez besoin de connaître l’âge de la personne concernée ainsi que la valeur totale du bien. Le calcul se fait donc selon la formule suivante :

Valeur de l’usufruit = pourcentage de l’usufruit en fonction de l’âge x valeur total du bien

Exemples de calcul de l’usufruit en cas de démembrement 

Afin de mieux comprendre l’application de cette formule, nous allons envisager deux exemples différents de calcul de l’usufruit d’un bien.  

Exemple 1 : Paul a 36 ans. Ses parents décident de lui céder l’usufruit d’un bien afin qu’il puisse résider dans celui-ci. Le bien immobilier a une valeur de 200 000€. Dès lors, le calcul s’effectuera ainsi :

La tranche d'âge de Paul est entre 31 ans et 41 ans révolus. Ainsi, le pourcentage de la valeur de l’usufruitier est de 80%

Valeur de l’usufruit de Paul : 80% x 200 000€ soit 0,8 x 200 000€ = 160 000€

La valeur de l’usufruit du bien de Paul est de 160 000€.

Exemple 2 : Sylvie a 76 ans. Elle souhaite continuer de résider dans son bien tout en préparant la succession pour ses enfants. Elle décide donc de garder l’usufruit de sa maison. La tranche d'âge dans laquelle se situe Sylvie est entre 71 ans et 81 ans révolus. La valeur de l’usufruit auquel se référer est donc de 40%. Le bien dans lequel Sylvie habite est une maison dont la valeur est de 700 000€.

Valeur de l’usufruit de Sylvie : 40% x 700 000€ soit 0,4 x 700 000€= 280 000€

La valeur de l’usufruit de la maison de Sylvie est donc de 280 000€.

Qu’en est-il du barème pour l’usufruit temporaire ?

L’article 669 pose également le barème pour les usufruits temporaires, nommés aussi usufruits fixes. Ainsi, la valeur de l’usufruit est estimée à 23% de “la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit”. 

La valeur de la propriété se calcule donc en se référant au tableau que nous vous proposons ci-dessous : 

Durée de l’usufruit temporaire

Valeur de l’usufruit

De 0 à 10 ans

23%

De 11 à 20 ans

46%

De 21 à 30 ans

69%

Source : Legifrance.gouv.fr

Dès lors, selon la durée de la transmission de l’usufruit et de la valeur du bien, l’usufruitier percevra entre 23% et 69% du bien.

Exemple de calcul de l’usufruit temporaire 

Nous allons illustrer l’application du barème de l’usufruit temporaire via un calcul : 

Exemple : Paul décide d’acquérir l’usufruit d’un bien de façon temporaire. Cet usufruit sera d’une durée de 25 ans. La valeur du bien en pleine propriété est de 100 000€.

Dès lors, le calcul sera le suivant :

Valeur de l’usufruit temporaire de Paul = pourcentage de la durée de l’usufruit x valeur de la propriété entière

Valeur de l’usufruit temporaire de Paul = 69% x 100 000€ = 0,69 x 100 000€ = 69 000€

La valeur de l’usufruit temporaire du bien de Paul, sur une durée de 25 ans, est donc de 69 000€.

Comment calculer l’impact de l’usufruit sur les donations ? 

L’usufruit est avantageux en matière de donations car celui-ci permet de réduire les coûts de transmission de la donation. L’article 779 du CGI dispose qu’un abattement de 100 000€ peut être appliqué “sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés”. Si ce plafond est respecté, alors l’acte de donation profitera d’une exonération de droits de donation.

Les articles suivants parlent des autres abattements existants. Ceux-ci ont des montants différents selon les liens de parenté entre les donateurs. Dans le cas où le plafond d’un des abattements est dépassé, des droits de donation s’appliquent. Cependant, en cas de démembrement de propriété, les droits de donation ne sont pas applicables de la même façon. En effet, le système de donation s'appuie, en temps normal, sur un calcul prenant en compte la valeur de la pleine propriété d’un bien afin d’ajouter des intérêts à celle-ci. 

Tandis que lors d’un calcul de la donation sur l’usufruit, les droits applicables s’appuient sur :

  • Le barème de valeur de l’usufruit 

  • Le barème de donation après l’abattement selon le lien de parenté

Le barème de donation que l’on peut abattre selon le lien de parenté en 2022 est le suivant : 

Lien de parenté 

Montant de l’abattement en 2022

Enfants 

100 000€

Époux ou partenaire PACS

80 724€

Personne en situation de handicap

159 325€

Petit-enfant

31 865€

Arrière-petit-enfant

5 310€

Frère ou soeur

15 932€

Neveu ou Nièce

7 967€

Source : Legifrance.gouv.fr

En conclusion, il sera nécessaire que vous calculiez le montant excédant de votre donation selon votre lien de parenté avec le donateur. Puis, à partir de cet excédent, il sera alors nécessaire de calculer la part de la valeur de l’usufruit. Ainsi, ce montant final sera assujetti au barème de droit des donations qui fonctionne par plafonds.

À savoir : Ces calculs se doivent d’être effectués de la façon la plus minutieuse possible. Il est alors recommandé de faire appel à un expert afin de bénéficier de tous les avantages d’un usufruit. Si vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu, sur la fortune immobilière (ex ISF), ou tout autre impôt en France, Expert Impôts est votre interlocuteur pour vous apporter les conseils sur-mesure d’un conseiller en gestion de patrimoine ! N’attendez plus et optimisez votre fiscalité tout en vous construisant un patrimoine, que ce soit par l’intermédiaire de défiscalisation immobilière, ou de placements financiers. L’optimisation fiscale est complètement légale et encadrée par l’État, et tous les contribuables peuvent y trouver un intérêt, en fonction de leur situation et de leur objectif. 

Le cas particulier de l’usufruit locatif social

Depuis quelques années, une nouvelle forme d’usufruit prend naissance. Il s’agit de l’usufruit locatif social. Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’acquisition de l'usufruit résulte d’un démembrement du droit de propriété. Le processus de démembrement permet donc d’acquérir la nue-propriété d’un bien et d’en céder l’usufruit.

L’usufruit locatif social est une nouvelle forme de démembrement ayant pour but de faciliter l'entrée en acquisition d’un bien immobilier aux personnes possédant des ressources financières limitées. En effet, avec l'essor des prix des biens immobiliers, il est désormais compliqué de devenir propriétaire sur certaines régions telles que l’Île de France. L’usufruit locatif social permet donc d’acquérir un logement dans une zone géographique avantageuse et cela à un prix très attractif et fixe. Cet usufruit peut atteindre une durée allant jusqu’à 25 ans et pourra même être reconduit. 

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Questions fréquentes

Comment est déterminée la valeur en usufruit d'un bien transmis ?

Lorsqu’un bien est transmis, celui-ci n’est pas à regarder dans sa valeur entière. En effet, lorsqu’un bien est démembré, celui-ci est regardé fiscalement dans sa division pour chaque personne. Dès lors, il est primordial de connaître ces deux éléments : 

  • L’âge de l’usufruitier

  • La valeur du bien dans son entièreté 

Cette division est donc calculable selon l’âge de la personne bénéficiaire de la transmission du bien. Pour déterminer la valeur en usufruit d’un bien transmis, il faudra alors appliquer ces calculs à votre propre situation ! 

Quelle est la valeur fiscale de l'usufruit pour un usufruitier de 65 ans ?

La valeur fiscale de l’usufruit pour un usufruitier de 65 ans est calculable en s'appuyant sur le prix du bien et le barème fiscal de l’usufruit applicable. Le barème de la valeur de l’usufruit est de 50%, sur la valeur totale du bien, pour la tranche d’âge allant de 61 ans à 71 ans révolus. Ainsi, afin de connaître la valeur fiscal de l’usufruit pour un usufruitier de 65 ans, il faudra alors effectuer un calcul simple : 

Valeur du bien x 50% = valeur du bien x 0,5 

Quelle est la part de l'usufruit à 70 ans ?

Pour un usufruitier âgé de 70 ans, la part de l’usufruit est de 50%. En effet, en cas de division de la propriété d’un bien, l’usufruit va différer selon l’âge des personnes recevant cette division. 

Chaque usufruitier se range donc dans une tranche d’âge comprenant un pourcentage spécifique. Une personne de 70 ans se trouve donc dans la tranche d’âge allant de 61 ans à 71 ans révolus. Dès lors, et comme vous pourrez le constater dans le tableau qu’Expert Impôts met à votre disposition, les personnes se retrouvant dans cette catégorie d’âge possèdent une part de l’usufruit étant égale à 50%.

Comment calculer la part de l'usufruit ?

La part de l’usufruit se calcule en se référant à plusieurs éléments. Tout d’abord, il y a la valeur de l’usufruit en pourcentage. Expert Impôts met à votre disposition un tableau récapitulant les différents pourcentages applicables à l’usufruit et que vous pouvez également retrouver à l’article 669 de Code Général des Impôts. Ce pourcentage varie en fonction de :

  • la durée de l’usufruit, lorsque celui-ci est temporaire

  • l'âge de son destinataire, en cas d’usufruit viager 

Dès lors, en vous référant au tableau d’Expert Impôts, vous pourrez, dans un second temps, multiplier ce pourcentage à la valeur totale du bien. Ainsi, le résultat que vous trouverez sera votre part de l’usufruit.  

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