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Démembrement de propriété : tout savoir de cet outil de défiscalisation

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Le démembrement de propriété est une solution juridique vous permettant d’attribuer différents droits à différents bénéficiaires concernant votre patrimoine. Le bien démembré n’est plus un bien en plein propriété. La propriété de ce bien se partage alors entre l’usufruit et la nue-propriété. Utilisé judicieusement, ce dispositif a de multiples vertus : diminuer le montant de votre patrimoine et donc réduire vos impôts (en particulier l’IFI), diminuer vos droits de succession, etc. 

Sommaire : 

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Définitions du démembrement de propriété, de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Quelle est l'origine juridique du démembrement de propriété ?

Le droit de propriété est l’un des droits les plus anciens que nous connaissons. Les historiens s'accordent tous à considérer que ce droit a émergé 2500 ans avant la naissance du Christ lorsque sont apparus les premiers découpages des champs. Celui-ci fut codifié pour la première fois dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (plus communément appelé DDHC) ainsi que dans le premier Code Civil qui paru en 1804.   

Qu’est ce que le démembrement de propriété ? 

Le démembrement de propriété est un dispositif français de répartition et de partage des biens patrimoniaux. La définition qu’en donne le Code Civil est "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue." Cela signifie que le propriétaire pourra utiliser, louer, vendre, donner, léguer, détruire,... le bien comme bon lui semble.

Le processus de démembrement intervient sur cette propriété. En effet, la propriété, que l’on qualifiait de pleine propriété auparavant, se retrouve divisée en deux sections : 

  • L’usufruit, composé de l’usus et du fructus

  • La nue-propriété, composée de l’abusus

L’application d’une division de propriété entraîne, quant à elle, de nombreux avantages, dont certains à caractère fiscal, que nous aborderons au sein de cet article. 

Le démembrement de propriété peut donc être défini comme un processus permettant de scinder et répartir le partage de biens patrimoniaux entre différents acteurs, sur une période donnée.



Source : Expert Impôts

Quelle est la distinction entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Le droit de propriété est un droit qui permet, à celui qui en dispose, de pouvoir user de son bien comme bon lui semble. Cependant, qu’advient-il dans le cas où ce droit est divisé ? Comment est-ce qu'une division, des droits de propriété sur un bien, s'opère-t-elle dès lors que plusieurs personnes sont concernées ?

Afin de pouvoir répondre au mieux, il est important de s’attarder sur deux notions. En effet, le démembrement de propriété s’effectue autour des deux grands protagonistes que nous avons cités précédemment : l’usufruitier et le nu-propriétaire

Définition de l’usufruit 

L’usufruit est composé de deux notions : l’usus et le fructus

Lusus, est défini comme “le droit de jouir des choses, dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”. En d’autres termes, cela signifie que la personne, bénéficiant de l’usus, sera détenteur du droit de posséder la chose, à la condition de ne pas en modifier son essence, ni de ne porter atteinte à sa valeur. Le fructus, quant à lui, est le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus que le bien procure. 

Définition de l’abusus ou nue-propriété

L’abusus vient du latin et fait référence à la nue-propriété. Cette nue-propriété représente le droit de disposer de la chose. Cela signifie que le nu-propriétaire est l’unique détenteur du pouvoir de décider de vendre, donner ou modifier la substance du bien.

L’usufruit ainsi que la nue-propriété sont complémentaires l’un à l’égard de l’autre. Ensemble, ils forment la pleine propriété

 


Source : Expert Impôts

Comment fonctionne l'investissement en démembrement de propriété ?

Lors de la division du bien par un démembrement, un partage des droits de propriété s’opère. Cependant, ce partage n’est pas le seul à être effectué. En effet, un partage fiscal a également lieu. Celui-ci va être régi par différentes règles que nous allons aborder succinctement. 

Le fonctionnement fiscal de cette technique juridique

La valeur du bien doit parfois être répartie entre l'usufruitier et les nus-propriétaires. C'est notamment le cas avec les donations et successions.

Cette répartition du bien est alors prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. En effet, selon la tranche d'âge et la valeur du bien, la propriété ne sera pas égale. 

Vous pourrez trouver un tableau récapitulant les dispersions, en pourcentage, du bien entre l’usufruitier et le nue-propriétaire :

Source : Impots.gouv.fr

Durée du démembrement de propriété : formalités et extinction 

La durée de l'usufruit est limitée selon qu’il s’agisse d’une personne morale (entité juridique, société, association) ou d’une personne physique. 

En effet, celle-ci ne peut s’étendre de manière intemporelle pour les personnes morales et, de ce fait, une règle d’ordre public fixe la durée maximale de donation à 30 ans.

De surcroît, l’usufruit s’éteindra pour une personne morale dès lors que celle-ci fera face à une dissolution (dans le cas d’une cessation d’activité d’une société par exemple).

Finalement, l’usufruit s’éteindra indifféremment de la personne concernée dès lors qu'une des conditions énoncées ci-dessous sera remplie :

  • Décès de l’usufruitier 

  • Arrivée au terme de la durée de donation 

  • Consolidation ou réunion des qualités d'usufruitier et de propriétaire, par le non-usage du droit pendant 30 ans  

  • Vente à l’amiable d’un bien démembré et partage du prix de vente 

  • Abandon ou renonciation de l'usufruitier totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi

  • Jouissance abusive du bien de la part de l'usufruitier, en le laissant se dégrader ou dépérir par faute d’entretien

Conditions d’utilisation du bien démembré

Afin de pouvoir appliquer de manière convenable, le démembrement à un bien, plusieurs règles de droits sont à respecter. Parmi elles, nous retrouvons ci-dessous :

Devoirs de l’usufruitier 

Bien que possédant de nombreux droits, l’usufruitier fait également, face à des devoirs qu’il doit remplir pour que le démembrement soit effectué en toute légalité. 

En effet, avant l’entrée en jouissance de son droit, l’usufruitier a l’obligation de dresser un inventaire des meubles et des immeubles sur lesquels porte son droit. Il devra, par la suite et en principe, fournir une caution et s’engager à jouir du bien en bon père de famille (expression juridique signifiant qu’il devra faire bon usage du bien). À partir de son entrée en jouissance, de nouvelles obligations vont se présenter à l’usufruitier. 

Celui-ci devra :

  • Conserver la substance du bien

  • Maintenir sa destination initiale, c’est à dire ne pas l’utiliser dans un objectif autre que le celui initial 

  • Entretenir le bien en bon état. Cela ne concerne toutefois pas les travaux de grosses réparations qui font partie des prérogatives et charges du nu-propriétaire

À l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de restituer le bien au nu-propriétaire. Celui-ci devra être restitué dans l’état initial et sans dédommagement, conformément à ce qui est énoncé précédemment.

Vente d’un bien démembré

Vous vous posez certainement la question suivante : ma propriété pourrait- elle être vendue sans mon accord si j’effectue cette procédure ? 

C’est une question que l’on retrouve fréquemment est celle de savoir si, dans le cas d’un démembrement, une propriété pourra-t-elle être vendue sans le consentement d’une des parties ? La réponse à cette question est non. En effet, le bien étant réparti entre plusieurs personnes, celui-ci ne pourra être vendu sans l’accord de tous les parties présentes dans le démembrement.  

À partir de cette réponse, nous pouvons déduire un principe simple : aucune modification substantielle, ainsi qu’aucune vente, ne peut être effectuée de manière unilatérale. Un accord commun est requis, de la part des différents acteurs présents dans la relation. L’objectif est d'encadrer les différentes prérogatives disponibles sur le bien dans le cas d’un démembrement de propriété.

À qui appartient la propriété démembrée ?

Vous vous demandez certainement, dans le cas d’un bien démembré : puis-je continuer de séjourner dans mon bien après un démembrement de propriété ? Comme nous avons pu le voir précédemment, différents droits s’offrent à vous selon que vous soyez soit titulaire de la nue-propriété soit de l’usufruit.

Dès lors, vous pouvez vous poser certaines questions. On s’interroge notamment fréquemment sur l’appartenance du bien et on peut se demander  s’il est toujours possible d’y séjourner après un démembrement.

Afin de traiter au mieux cette question, il est important de rappeler les distinctions des droits que les différents protagonistes possèdent :

  • Le nu-propriétaire dispose du bien mais ne peut l’occuper

  • Tandis qu’à contrario, l’usufruitier peut  occuper le bien, percevoir des revenus issus de celui-ci, mais ne peut pas disposer du bien

Si vous êtes en situation de démembrement de propriété et que vous avez démembré le bien tout en ayant attribué la nue propriété à une personne tierce, alors vous pourrez continuer à séjourner dans votre propriété. 

Concernant la question de l’appartenance de la propriété, il n’existe pas de réelle réponse puisqu’elle n’appartient pleinement à une seule entité qu’en cas de pleine propriété. Tout l’intérêt du démembrement réside dans la répartition des différents biens ainsi que des différentes charges permettant la réduction fiscale

Droits sur le bien

Pleine propriété

Nue-propriété

Usufruit

Disposer du bien

Utiliser le bien

Percevoir les revenus du bien

Source : Expert Impôts

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ainsi que leurs avantages fiscaux ?

Le démembrement de propriété, par sa séparation des biens, entraîne des conséquences variées parmi lesquelles figurent certaines ouvertures permettant une réduction d’imposition. 

Nous allons donc aborder deux cas de figures permettant une réduction d’imposition. La première étant l’utilisation du démembrement afin d'alléger le patrimoine immobilier. La seconde  possibilité, quant à elle, touche à l’impôt sur les successions et son exonération grâce au recours du démembrement. 

Qui est concerné par cet outil de défiscalisation ? 

Quels sont donc les avantages juridiques et financiers du démembrement ? 

La division de la propriété s'effectue entre deux grands opérateurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Elle engendre de nombreuses répercussions dont, notamment, certains avantages fiscaux. L’intérêt de cette division réside principalement dans ces avantages qui permettent de réduire le taux d’imposition ainsi que de décharger le contribuable de certains impôts tel que celui sur la succession. 

Nous allons donc nous intéresser plus particulièrement au fonctionnement du démembrement avant d’expliquer les différents avantages fiscaux qu’offre cette technique. 

Comment le démembrement de propriété permet-il de réduire vos impôts ?

Lors de l’application du démembrement de propriété, certaines modifications fiscales ont lieu. Parmi elles, nous retrouvons notamment des réductions découlant de la répartition de la valeur du bien. 

Cette répartition a principalement des avantages fiscaux pour les personnes assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, en remplacement de l’ISF). En effet, cette initiative de division de la propriété permet aux bénéficiaires de réduire leurs parts exposées à l’impôt sur la fortune immobilière et, par intermédiaire, de pouvoir réduire le montant de leurs impôts. Par conséquent, la valeur du bien à prendre en compte ne sera plus celle de la pleine propriété mais seulement celle de la valeur de l’usufruit. C’est pour cette raison que le calcul du montant du bien selon la tranche d’âge est important à effectuer au préalable.

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