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Démembrement de propriété : tout savoir de cet outil de défiscalisation

Date de dernière mise à jour : 27/05/2022

Le démembrement de propriété est un procédé juridique permettant d’attribuer différents droits aux multiples bénéficiaires y faisant recours. Ce processus est principalement utilisé sur le patrimoine personnel des particuliers et, notamment, sur les biens immobiliers. Ainsi, le bien démembré n’est plus un bien en pleine propriété. En effet, sa propriété se partage alors entre deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Utilisé judicieusement, ce dispositif a de multiples vertus : diminuer le montant de votre patrimoine et donc réduire vos impôts (en particulier l’IFI), diminuer vos droits de succession, etc. 

Sommaire : 

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Définitions du démembrement de propriété, de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Quelle est l'origine juridique du démembrement de propriété ?

Le droit de propriété est l’un des droits les plus anciens que nous connaissons. Les historiens s'accordent tous à considérer que ce droit a émergé 2500 ans avant la naissance du Christ lorsque sont apparus les premiers découpages des champs. Celui-ci fut codifié pour la première fois dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (plus communément appelé DDHC) ainsi que dans le premier Code Civil qui paru en 1804.   

Qu’est ce que le démembrement de propriété ? 

Le démembrement de propriété est un dispositif français de répartition et de partage des biens patrimoniaux. La définition qu’en donne le Code Civil est "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue." Cela signifie que le propriétaire pourra utiliser, louer, vendre, donner, léguer, détruire,... le bien comme bon lui semble.

Le processus de démembrement intervient sur cette propriété. En effet, la propriété, que l’on qualifiait de pleine propriété auparavant, se retrouve divisée en deux sections : 

  • L’usufruit, composé de l’usus et du fructus

  • La nue-propriété, composée de l’abusus

L’application d’une division de propriété entraîne, quant à elle, de nombreux avantages, dont certains à caractère fiscal, que nous aborderons au sein de cet article. 

Le démembrement de propriété peut donc être défini comme un processus permettant de scinder et répartir le partage de biens patrimoniaux entre différents acteurs, sur une période donnée.

Source : Expert Impôts

Quelle est la distinction entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Le droit de propriété est un droit qui permet, à celui qui en dispose, de pouvoir user de son bien comme bon lui semble. Cependant, qu’advient-il dans le cas où ce droit est divisé ? Comment est-ce qu'une division, des droits de propriété sur un bien, s'opère-t-elle dès lors que plusieurs personnes sont concernées ?

Afin de pouvoir répondre au mieux, il est important de s’attarder sur deux notions. En effet, le démembrement de propriété s’effectue autour des deux grands protagonistes que nous avons cités précédemment : l’usufruitier et le nu-propriétaire

Définition de l’usufruit 

L’usufruit est composé de deux notions : l’usus et le fructus

Lusus, est défini comme “le droit de jouir des choses, dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”. En d’autres termes, cela signifie que la personne, bénéficiant de l’usus, sera détenteur du droit de posséder la chose, à la condition de ne pas en modifier son essence, ni de ne porter atteinte à sa valeur. Le fructus, quant à lui, est le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus que le bien procure. 

Définition de l’abusus ou nue-propriété

L’abusus vient du latin et fait référence à la nue-propriété. Cette nue-propriété représente le droit de disposer de la chose. Cela signifie que le nu-propriétaire est l’unique détenteur du pouvoir de décider de vendre, donner ou modifier la substance du bien.

L’usufruit ainsi que la nue-propriété sont complémentaires l’un à l’égard de l’autre. Ensemble, ils forment la pleine propriété

 


Source : Expert Impôts

Comment fonctionne l'investissement en démembrement de propriété ?

Lors de la division du bien par un démembrement, un partage des droits de propriété s’opère. Cependant, ce partage n’est pas le seul à être effectué. En effet, un partage fiscal a également lieu. Celui-ci va être régi par différentes règles que nous allons aborder succinctement. 

Le fonctionnement fiscal de cette technique juridique

La valeur du bien doit parfois être répartie entre l'usufruitier et les nus-propriétaires. C'est notamment le cas avec les donations et successions.

Cette répartition du bien est alors prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. En effet, selon la tranche d'âge et la valeur du bien, la propriété ne sera pas égale. 

Vous pourrez trouver un tableau récapitulant les dispersions, en pourcentage, du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Dispersions, en pourcentage, du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :

Valeur usufruit et nue-propriété

Source : Impots.gouv.fr

Vous pouvez donc, à l’aide de ce barème fiscal, calculer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit ?

Comme nous l’avons rappelé précédemment, la valeur du bien va fluctuer selon la fonction et l’âge. En effet, une personne recevant l’usufruit d’un bien à 21 ans, possèdera 90% de ce bien.

Nous allons illustrer cette répartition avec un exemple :

Les parents de Paul ont démembré une maison entre eux et leur fils, Paul, de 35 ans.

Le bien a une valeur de 100 000€.

Paul se verra attribuer l’usufruit tandis que les parents garderont la nue-propriété.

Dès lors, l’âge de leur fils étant compris entre 31 et 40 ans, celui-ci percevra 70% de la valeur du bien, c’est à dire 100 000€ * 0,7 = 70 000€.

Les parents, ayant gardé la nue-propriété, possèderont une valeur de 30 000€ sur le bien.

Dès lors, si les parents ainsi que Paul décident de vendre la maison démembrée au prix de 100 000€, alors Paul recevra 70 000€ et les parents 30 000€.

En procédant ainsi, cette somme sera exonérée de l’impôt sur la fortune immobilière des parents, car celui-ci ne porte que sur l’usufruit. Paul quant à lui ne sera imposable uniquement si les 70% de la valeur totale du bien entrent dans le barème de l’IFI.

Quelles sont les mesures à effectuer pour démembrer son bien ? 

Le démembrement est une procédure complexe. Le partage d’un bien immobilier est une opération qui nécessite l’avis d'un spécialiste en amont de la création de l’acte procédant à cette fragmentation. En effet, une division mal effectuée peut entraîner des blocages entre les différents acteurs du démembrement. C’est pour cette raison qu’il est important de bien saisir les enjeux de ce procédé avant de l’effectuer.

Un acte de démembrement sera nécessaire afin de rendre effective la division du bien démembré. Un notaire pourra, par exemple, se charger de rédiger cet acte. La rédaction de l’acte par un professionnel permettra de le rendre exécutoire de plein droit. Ainsi le contrat régira les relations entre les différents parties.

Dans le cas de figure où un démembrement est né sans acte, il sera alors recommandé de passer par l’intermédiaire d’un professionnel afin de rédiger une convention de démembrement. De la même manière que l’acte de démembrement, la convention permettra de partager les différents droits des parties. 

Durée du démembrement de propriété : formalités et extinction 

Les règles encadrant le démembrement ne sont pas les mêmes selon les personnes assujettis au démembrement. Il conviendra alors de distinguer deux types de démembrement particulier :

Le démembrement viager

C’est le plus utilisé entre particuliers. Nous retrouvons, d’ailleurs, de plus en plus d'exemples de démembrement viager de maison.

Le démembrement est qualifié de viager lorsque celui-ci s’éteint au décès de l’usufruitier. De ce fait, la seule limite temporelle existante est celle du décès. Dans le cas de figure où le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, alors la nue-propriété est transmise à ses héritiers.
La fiscalité applicable au démembrement viager est celle que nous retrouvons lors de la succession d’un bien démembré. Celle-ci est expliquée plus en détail au sein de la  dernière partie de l’article. 

Le démembrement temporaire des personnes morales : l’exemple des sociétés 

Le démembrement ne peut s’étendre de manière intemporelle pour les personnes morales. Il est nécessaire que ces personnes déterminent une durée fixe dans laquelle le démembrement aura lieu. De ce fait, une règle fixe la durée maximale de donation à 25 ans. Ainsi, en raison de son application constante et rigoureuse, cette règle peut être qualifiée d’immuable et cela, quel que soit le destinataire de celle-ci.  

Effectivement, les sociétés possédant la personnalité morale sont assujettis à cette norme. L’exemple le plus courant de société pouvant bénéficier d’une procédure de démembrement est  la Société Civile Immobilière (SCI). 

De surcroît, l’usufruit s'éteint pour une personne morale dès lors que celle-ci fait face à une dissolution (dans le cas d’une cessation d’activité d’une société par exemple).

L’extinction du démembrement de propriété

Finalement, l’usufruit s’éteint indifféremment de si la personne concernée est personne morale ou physique, dès lors qu'une des conditions énoncées ci-dessous est remplie :

  • Décès de l’usufruitier 

  • Arrivée au terme de la durée de donation 

  • Acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier ou inversement : acquisition de l’usufruit par le nu-propriétaire. 

  • Vente à l’amiable d’un bien démembré et partage du prix de vente 

  • Abandon ou renonciation de l'usufruitier totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi

  • Jouissance abusive du bien de la part de l'usufruitier, en le laissant se dégrader ou dépérir par faute d’entretien

Conditions d’utilisation du bien démembré

Afin de pouvoir appliquer de manière convenable, le démembrement à un bien, plusieurs règles de droits sont à respecter. Parmi elles, nous retrouvons ci-dessous :

Devoirs de l’usufruitier 

Bien que possédant de nombreux droits, l’usufruitier fait également face à des devoirs qu’il doit remplir pour que le démembrement soit effectué en toute légalité. 

En effet, avant l’entrée en jouissance de son droit, l’usufruitier a l’obligation de dresser un inventaire des meubles et des immeubles sur lesquels porte son droit. Il devra, par la suite et en principe, fournir une caution et s’engager à jouir du bien en bon père de famille (expression juridique provenant du latin “bonus pater familias”). Cela signifie que l’on va se référer à un comportement d’une personne étant prudente et diligente, consciencieuse et avisée. L’usufruitier devra donc faire bon usage du bien, gérer le bien comme on gérait sa famille lors de la Rome Antique. 

À partir de son entrée en jouissance, de nouvelles obligations vont se présenter à l’usufruitier. 

Celui-ci devra :

  • Conserver la substance, c’est à dire ce qui fait qu'une chose est ce qu'elle est et ce sans quoi elle serait différente, du bien

  • Maintenir sa destination initiale, c'est-à-dire ne pas l’utiliser dans un objectif autre que le celui initial. Par exemple, un bien étant destiné à l’habitation ne pourra être loué par l’usufruitier. 

  • Entretenir le bien en bon état. Cela ne concerne toutefois pas les travaux de grosses réparations qui font partie des prérogatives et charges du nu-propriétaire

À l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de restituer le bien au nu-propriétaire. Celui-ci devra être restitué dans l’état initial et sans dédommagement, conformément à ce qui est énoncé précédemment.

Vente d’un bien démembré

Vous vous posez certainement la question suivante : ma propriété pourrait-elle être vendue sans mon accord si j’effectue cette procédure ? 

C’est une question que l’on retrouve fréquemment : celle de savoir si une propriété pourrait être vendue sans le consentement d’une des parties dans le cas d’un démembrement. La réponse à cette question est : non. En effet, le bien étant réparti entre plusieurs personnes, celui-ci ne peut être vendu sans l’accord de tous les parties présentes dans le démembrement.  

À partir de cette réponse, nous pouvons déduire un principe simple : aucune modification substantielle, ainsi qu’aucune vente, ne peuvent être effectuées de manière unilatérale. Un accord commun est requis, de la part des différents acteurs présents dans la relation. L’objectif est d'encadrer les différentes prérogatives disponibles sur le bien dans le cas d’un démembrement du droit de propriété.

À qui appartient la propriété démembrée ?

Vous vous demandez certainement, dans le cas d’un bien immobilier démembré, tel que l’exemple d’une maison démembrée : puis-je continuer de séjourner dans mon bien après un démembrement de propriété ? Comme nous avons pu le voir précédemment, différents droits s’offrent à vous selon que vous soyez soit titulaire de la nue-propriété soit de l’usufruit.

Dès lors, vous pouvez vous poser certaines questions. On s’interroge notamment fréquemment sur l’appartenance du bien et on peut se demander  s’il est toujours possible d’y séjourner après un démembrement.

Afin de traiter au mieux cette question, il est important de rappeler les distinctions des droits que les différents protagonistes possèdent :

  • Le nu-propriétaire dispose du bien mais ne peut l’occuper

  • Tandis qu’à contrario, l’usufruitier peut  occuper le bien, percevoir des revenus issus de celui-ci, mais ne peut pas disposer du bien

Si vous êtes en situation de démembrement de propriété et que vous avez démembré le bien tout en ayant attribué la nue propriété à une personne tierce, alors vous pourrez continuer à séjourner dans votre propriété. 

Concernant la question de l’appartenance de la propriété, il n’existe pas de réelle réponse puisqu’elle n’appartient pleinement à une seule entité qu’en cas de pleine propriété. Tout l’intérêt du démembrement réside dans la répartition des différents biens ainsi que des différentes charges permettant la réduction fiscale

Répartition des droits entre bénéficiaires d’un bien démembré :

Droits sur le bien

Pleine propriété

Nue-propriété

Usufruit

Disposer du bien

Utiliser le bien

Percevoir les revenus du bien

Source : Expert Impôts

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?

Qui est concerné par cet outil de défiscalisation ? 

Cet outil de défiscalisation est ouvert tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales. Il semble n’y avoir aucune limite quant à la nationalité de la personne ni quant à la forme de la personne morale du moment que celle-ci détient la personnalité juridique

La grande particularité du démembrement découle surtout de son encadrement temporel. Celui-ci doit en effet être soit viager soit à durée déterminée. Dès lors, les personnes concernées par cet outil sont très libres. Le démembrement reste donc ouvert au plus grand nombre tant qu’on respecte les conditions de durée et de personnalité morale ou physiques qui sont nécessaires à son bon fonctionnement. 

Quels sont donc les avantages juridiques et financiers du démembrement ? 

La division de la propriété s'effectue entre deux grands opérateurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Elle engendre de nombreuses répercussions dont, notamment, certains avantages fiscaux. L’intérêt de cette division réside principalement dans ces avantages qui permettent de réduire le taux d’imposition ainsi que de décharger le contribuable de certains impôts tel que celui sur la succession.  

Nous allons donc nous intéresser plus particulièrement au fonctionnement du démembrement avant d’expliquer les différents avantages fiscaux qu’offre cette technique. 

Le démembrement du droit de propriété, par sa séparation des biens, entraîne des conséquences variées parmi lesquelles figurent certaines ouvertures permettant une réduction d’imposition

Nous allons donc aborder deux cas de figures permettant une réduction d’imposition. La première étant l’utilisation du démembrement afin d'alléger le patrimoine immobilier. La seconde  possibilité, quant à elle, touche à l’impôt sur les successions et son exonération grâce au recours du démembrement. 

Comment le démembrement de propriété permet-il de réduire vos impôts ?

Lors de l’application du démembrement du droit de propriété, certaines modifications fiscales ont lieu. Parmi elles, nous retrouvons notamment des réductions découlant de la répartition de la valeur du bien. 

La réduction de l’impôt sur la fortune immobilière

Cette répartition a principalement des avantages fiscaux pour les personnes assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt s’appliquant sur le patrimoine immobilier net imposable des contribuables français. Il fut instauré en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 

Le démembrement du droit de propriété peut donc s’appliquer à l’IFI afin de permettre une réduction fiscale. En effet, cette division de la propriété permet aux bénéficiaires de réduire leurs parts exposées à l’impôt sur la fortune immobilière et donc de pouvoir réduire le montant de leur impôt. Lors de la séparation du bien, les actifs immobiliers sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier et non du nu-propriétaire. Par conséquent, la valeur du bien à prendre en compte ne sera plus celle de la pleine propriété mais seulement celle de la valeur de l’usufruit. Corrélativement, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Ainsi, un nu-propriétaire possédant des biens immobiliers l’assujetissant à l’IFI peut effectuer un démembrement afin de réduire ses actifs immobiliers en les partageant avec l’usufruitier. Cependant, il conviendra d’effectuer, au préalable à la démarche de démembrement, un calcul de la répartition du montant du bien selon la tranche d’âge. Ce calcul est important afin de connaître le montant sur lequel le calcul fiscal de l’IFI sera appliqué. En effet, l'usufruitier est imposable uniquement sur la part du bien correspondant aux droits dont il dispose. Si cette part est de un quart, alors seulement le quart est susceptible d’être imposé. 

Source : Expert Impôts

Vous pouvez retrouver la méthode de calcul des parts du démembrement dans notre partie “Comment calculer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit ?”.

L’optimisation des impôts fonciers

Un second impôt est concerné par le démembrement du droit de propriété. Il s’agit de l'impôt foncier, plus communément connu sous l'appellation de taxe foncière.

La taxe foncière est un impôt auquel sont assujettis les différents propriétaires de biens en France. Seules les personnes possédant un bien immobilier doivent la payer. Suivant le type de logement, la taxe foncière pourra porter sur les propriétés bâties ou sur les propriétés non bâties. Ces deux taxes ont chacune leur réglementation propre, cependant un socle commun de dispositions existe entre elles.

Comme nous avons pu le voir, la séparation du bien entraîne des prérogatives différentes selon que l’on soit nu-propriétaire ou usufruitier. Dès lors, un régime spécial s’applique aux usufruitiers. En effet, lorsque l’immeuble est divisé entre usufruitier et nu-propriétaire, la taxe foncière s'établit au nom de l’usufruitier. De ce fait, ce dernier doit s’acquitter de celle-ci. 

Ainsi, opter pour un démembrement du droit de propriété permettra au nu-propriétaire, souhaitant s’exonérer de taxes trop importantes, de pouvoir diviser son bien afin de se soustraire aux impôts fonciers

La baisse de l’impôt sur le revenu

Le démembrement du droit de propriété peut permettre une baisse de l’impôt sur le revenu dans certains cas. En effet, la dispersion des parts permet aux bénéficiaires du démembrement de réduire leurs parts d’un bien sur la fortune immobilière, comme nous avons pu le voir précédemment. Mais également de réduire les montants imposables. Nous allons illustrer cette possibilité de baisse de l’impôt sur le revenu par un exemple : 

Paul est étudiant et reçoit des aides financières de ses parents tous les mois afin de pouvoir subvenir à ses besoins. Ces aides sont susceptibles d’être déductibles de leur revenu imposable mais un plafond maximum par an est instauré et limite le montant des déductions.

Néanmoins, dans le cas où les parents de Paul posséderaient une maison leur rapportant des revenus mensuels, ceux-ci peuvent alors procéder à un démembrement de propriété afin que l’argent des loyers revienne à leur fils.

En effet, en démembrant le bien et en attribuant l’usufruit à Paul, ils se déchargent des revenus mensuels de la maison démembrée et réduisent ainsi leur impôt sur le revenu. De plus, les parents peuvent envisager de faire un démembrement temporaire de sorte à pouvoir prendre à nouveau la pleine propriété dès lors qu’ils le souhaiteront.

Ainsi, le démembrement du droit de propriété peut permettre une baisse de l’impôt sur le revenu dès lors que la réception des fruits (en l'occurrence, ce sont les loyers procurés par le bien immobilier, c‘est-à-dire la maison démembrée) est faite par un usufruitier tierce. 

Le cumul des avantages fiscaux de la location nue avec le démembrement

La baisse des parts d’impôt peut également profiter à l’usufruitier dans le cas de la location nue. En effet, l’usufruitier est le locataire du bien immobilier démembré. Dès lors, il peut décider de mettre le bien en location afin d’en percevoir les loyers. En procédant ainsi, le revenu émanant de la location sera imputé à son barème fiscal et non à celui du nu-propriétaire.

C’est ainsi que la location nue pourra être avantageuse, car elle permet d’obtenir, au choix :

  • Un abattement fiscal de 30% sur les impôts fonciers (si les revenus sont inférieurs à 15 000€)

  • La déduction des charges et des frais liés au bien de l’assiette de l’impôt foncier (c’est le déficit foncier)

À savoir : Une limite temporelle au droit de location de l’usufruitier existe ! L’usufruitier ne peut conclure un contrat de location de plus de 9 ans. Lors d’une location effectuée sur un bien démembré, le perceveur des loyers peut bénéficier des réductions dont profitent les propriétaires de locations nues. De plus, la division de la propriété permettra, conformément à ce que nous avons vu précédemment dans notre paragraphe sur l’impôt sur le revenu, de baisser le barème de l’Impôt. 

Le démembrement et les dispositifs Duflot-Pinel, Denormandie et Malraux

Les dispositifs de défiscalisation immobilière Duflot-Pinel, Denormandie et Malraux bénéficient aux personnes physiques qui souhaitent acquérir un bien immobilier directement ou par l’intermédiaire d’une société, telle que la Société Civile Immobilière.

Les avantages fiscaux découlant de ces dispositifs de défiscalisation immobilière ne seront plus applicables dans le cas d’un démembrement du droit de propriété. En effet, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne pourront en profiter. 

Il existe cependant un tempérament à ce principe, en cas de décès d’un des conjoints : lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès d’un des conjoints, que le couple est soumis à l’imposition commune et que le conjoint vivant reprend les engagements en cours. 

Le démembrement cumulé au mécanisme du déficit foncier 

Comme nous avons pu le voir précédemment, le démembrement de propriété est un processus qui permet de scinder la propriété d’un bien entre plusieurs acteurs pouvant être des personnes physiques ou morales. Le nu-propriétaire a la possession du bien et le devoir de l’entretenir. L’usufruitier, quant à lui, possède le droit de séjourner dans le bien et de récolter les fruits de celui-ci, c’est-à-dire encaisser les loyers lors d’une location par exemple. 

La propriété étant divisée, il semble pertinent de se poser la question de l'éligibilité au déficit foncier. En effet, la personne possédant le bien et la personne percevant les fruits ne sont pas les mêmes. De facto, le nu-propriétaire est le seul à avoir une obligation d’entretien du bien tandis que l’usufruitier a un droit de percevoir les fruits du bien. Dès lors, se pose donc la question de savoir si les différents propriétaires peuvent bénéficier du déficit foncier ou si celui-ci est uniquement réservé aux biens en pleine propriété ? 

Un principe de droit commun édicte le fait que le nu-propriétaire ne peut pas déduire les charges foncières du bien démembré sur son patrimoine puisqu’il ne perçoit pas de revenu foncier imposable sur le bien démembré. En effet, la situation fiscale de l’usufruitier, logeant dans le bien, est considérée comme étant la même que celle du propriétaire ayant la pleine jouissance du logement. De ce fait, le nu-propriétaire n’est pas imposable au titre des revenus fonciers. Il existe cependant une exception à cette règle.

Cette exception se manifeste dans le cas où la propriété est démembrée mais que l’usufruitier décide de mettre le bien en location. Ainsi, le nu-propriétaire peut être admis à déduire certaines dépenses qu’il a effectuées. Les dépenses relevant de la volonté d’assurer la conservation de l’immeuble ou à financer l’acquisition de celui-ci sont autorisées à bénéficier du déficit foncier. Ainsi, certaines obligations seront nécessairement applicables : 

  • Les revenus imposables sont enregistrés dans la catégorie des revenus fonciers 

  • Le bien doit être mis en location ! Si l’usufruitier se réserve le droit de jouissance du bien, alors les dépenses effectuées par le nu-propriétaire ne seront pas admises en déduction des revenus fonciers.

  • Les dépenses sont d’abord déduites sur les dépenses du revenu des autres propriétés. Dans le cas où le nu-propriétaire ne possèderait pas de bien en pleine propriété, alors seulement le déficit foncier pourra être constaté. Celui-ci devra l’être dans les conditions de droit commun, c’est à dire :

    • La possession d’un bien immobilier mis en location en France

    • La location nue du bien 

    • L'assujettissement de vos revenus fonciers au régime réel d’imposition

    • L’obligation d’une location étendue à 3 ans à compter de la première imputation du déficit

    • Les travaux effectués dans le bien coûtent plus que ce que vous rapportent vos loyers

    • Les travaux effectués entrent dans la catégorie fiscale des travaux déductibles du revenu foncier

Le nu-propriétaire quant à lui n’est pas imposable au titre des revenus perçus par l’usufruitier.

À savoir : Le cumul du démembrement de propriété avec le déficit foncier permet de jouir de réductions d’impôt conséquentes. En effet, le démembrement permettra au nu-propriétaire de réduire le coût total de son patrimoine immobilier. De plus, le déficit foncier permet de bénéficier d’une économie annuelle pouvant aller jusqu’à 10 700€ dès lors que les dépenses sont bien déductibles. Si les dépenses effectuées excèdent le plafond de 10 700€, alors l'excédent pourra être reportable pour une déduction sur le revenu global durant 6 ans ou même 10 ans pour une déduction des revenus fonciers.

Dans quels cas avoir recours au démembrement lors d'une transmission ?

Le cas du décès du nu-propriétaire

En France, à la suite du décès d’une personne, une taxation se fait sur son héritage. Cette taxation, plus communément appelée impôt sur la succession ou nouvelle loi de succession 2022, suite à la réforme succession, intervient sur les différents biens que l’individu transmet. Son montant est déterminé en fonction des actifs légués.

Cependant, cette taxation ne s’effectue pas sur les différents actifs dans le cas d’une succession sur un bien démembré

Qu’advient-il du bien en démembrement dans le cadre d’une succession ?

Lors du décès d’un des acteurs du démembrement, la question se pose quant à l’appartenance du bien. En effet, à qui revient-il ? Une distinction s’effectue entre le décès de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire :

  • Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien à nouveau. Aucun droit de succession n’est à payer. On parle plus communément de remembrement de propriété. Par exemple, si un parent décide de démembrer son bien afin de donner l’usufruit à un de ses enfants mais que cet enfant décède, alors le parent devient à nouveau l’unique propriétaire du bien

  • Lors du décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers. De ce fait, elle entre dans le cadre de la succession. Cependant, l’impôt sur la succession sera bien plus faible que dans un cas de propriété pleine. En effet, la nue-propriété a une valeur plus faible que la propriété pleine. Ainsi, les droits de donations qui seront transmis aux héritiers lors du décès du nu-propriétaire seront plus faibles et avantageux. 

Comment profiter de l’exonération du droit de succession en démembrant son bien ? 

Afin de profiter pleinement des avantages fiscaux découlant du démembrement de propriété, il est conseillé d’anticiper la succession au sein de sa famille.  Ainsi, en donnant la nue-propriété à vos enfants, il est possible de réduire les frais de succession qu'ils auront à payer le jour du décès des parents ; tout en réduisant le montant du patrimoine

En effet, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€, par enfant de son vivant, sans qu'il n’y ait de droits de donation. Au-delà de cette limite de 100 000€ par enfant, les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, et non sur la valeur du bien en pleine propriété. Cela permettra également de réduire les frais de succession.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un procédé juridique par lequel un bien va être scindé puis partagé entre deux bénéficiaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces deux acteurs peuvent être des personnes physiques ou morales.

Quand faire un démembrement de propriété ?

Un démembrement de propriété peut avoir lieu à n’importe quel moment. Plus tôt celui-ci sera exécuté ; moins de charges vous aurez à payer lors de la succession ! De plus, un abattement fiscal de 100 000€ est disponible pour chaque parent tous les 15 ans. Cet abattement peut être attribué en une seule ou plusieurs fois. De ce fait, il peut être intéressant de penser à en profiter le plus tôt possible pour ne pas payer de charges.

Quel est l'avantage d'une clause bénéficiaire démembrée ?

Une clause bénéficiaire est une clause que l’on peut retrouver dans les contrats d’assurance-vie. Cette clause sert à désigner les personnes qui, suite à votre décès, percevront votre capital. Votre capital sera par la suite reversé selon les personnes et la répartition choisies. Un démembrement de cette clause permettra de transmettre au conjoint survivant l’usufruit et aux enfants de la nue-propriété. Ainsi, le conjoint bénéficiera d’une grande liberté d’agissement quant aux biens transmissibles. La transmission de la clause sera également favorable aux enfants qui payeront, in fine, moins de taxes sur la succession.

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut s'opérer de deux façons selon les acteurs y ayant recours. En effet, il peut être soit viager, soit temporaire. Le démembrement est viager lorsqu’il s'exécute entre deux personnes physiques et s'éteint au décès du nu-propriétaire. Le démembrement viager n’est pas ouvert aux personnes morales. Le démembrement est dit temporaire lorsque celui-ci se voit instaurer une limite temporelle. Cela est souvent le cas pour les personnes morales telles que les sociétés. Ce type de démembrement ne peut excéder une période de 25 ans et est ouvert aux personnes physiques ainsi que morales. 

Pourquoi faire un démembrement ?

Le démembrement du droit de propriété permet, aux différents acteurs, de bénéficier de plusieurs sortes de réductions fiscales (tant d’un point de vue successoral qu’immobilier), ainsi que d’allèger l’assiette fiscale. C’est un processus non négligeable de réductions fiscales.

Quels sont les différents avantages fiscaux que peuvent apporter un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété permet d’obtenir des avantages fiscaux à l’égard de différents impôts tels que l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière ou la taxe foncière. En effet, la réduction des parts immobilière, que le démembrement crée par sa division, permet un allègement de l’assiette fiscal du bénéficiaire. De plus, le démembrement de propriété permet également de profiter de réduction fiscale lors de la passation d’un bien immobilier suite à un décès. Ainsi, il permet donc de bénéficier de réductions fiscales sur la succession. 

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