L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Le nouvel impôt qui remplace l'ISF

Qu'est ce que l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été instauré le 1er janvier 2018 pour remplacer l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui a été définitivement supprimé.

Comme son nom l'indique, l'IFI concerne votre patrimoine immobilier. Si vous possédez un patrimoine immobilier supérieur au plafond d'1,3 million d'euros fixé par l'administration fiscale, vous serez alors soumis au paiement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La date limite pour vous acquitter du paiement de l'impôt sur la fortune immobilière est située chaque année autour du 15 septembre en cas de paiement non dématérialisé.

À savoir : Si le montant de votre impôt sur la fortune immobilière se révèle être supérieur à 300€, vous devez obligatoirement effectuer votre paiement en ligne via le site ou l'application impots.gouv.

Pour déclarer votre patrimoine immobilier, vous devez remplir le formulaire de déclaration n°2042-IFI en y signalant les différents biens immobiliers (biens, titres ou droits immobiliers) en votre possession. Voici son en-tête :

Source : impôts.gouv.fr

La déclaration IFI doit être effectuée en même temps que la déclaration de vos revenus annuelle. Il est impératif de réaliser votre déclaration IFI dans les temps car vous risquez une majoration du montant dû ainsi que des intérêts.

En effet, une déclaration hors-délai entraîne une majoration de 10%, portée à 40% lorsque le délai de 30 jours est dépassé. Quant aux intérêts, ils s'élèvent à 0,20% par mois de retard.

Si votre déclaration IFI est incorrecte, en particulier si vous avez soit sous-évalué votre patrimoine immobilier, soit oublié de mentionner un ou plusieurs biens imposables, vous serez soumis à des intérêts de retard. Ces intérêts s'élèvent à 0,20% par mois de retard.

Néanmoins, une marge d'erreur est quand même tolérée, notamment si vous avez notifié (par écrit) à l'administration fiscale les raisons qui vous ont poussé à ne pas déclarer une partie de votre patrimoine immobilier. Ou si la sous-estimation de votre patrimoine dont fait état votre déclaration est inférieure à 10%.

Enfin, dans le cas où vous omettez délibérément de déclarer un ou plusieurs biens de votre patrimoine immobilier ou que vous avez délibérément déclaré des données inexactes, vous vous exposez à des sanctions fiscales et/ou pénales.

À savoir : Il n'est pas possible de vous acquitter de votre impôt sur la fortune immobilière par le biais d'un contrat de prélèvement mensuel, contrairement à la taxe foncière ou à la taxe d'habitation par exemple.

Qui est imposable à l'IFI ?

Vous êtes soumis à l'IFI dès lors que vous dépassez le seuil établi par l'administration fiscale. C'est-à-dire lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier de l'année d'imposition.

À savoir : Les biens immobiliers pris en compte lors de la déclaration d'IFI sont tous les biens détenus par les membres du foyer fiscal.

Un foyer fiscal IFI se compose soit d'un couple, soit d'une personne seule. En ce qui concerne les enfants, s'ils sont mineurs, leurs biens immobiliers sont pris en compte dans le calcul de l'IFI des parents car ils en ont l'administration légale.

Voici la nature des éléments de votre patrimoine immobilier que vous devez déclarer :

• Les immeubles bâtis (logements et dépendances) ou non bâtis (terres agricoles, terrains) à usage personnel ou non

• Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition

• Les biens immobiliers classés monuments historiques

• Les parts immobilières achetées à des sociétés immobilières

• Les droits immobiliers

Certains biens sont totalement exonérés comme les biens professionnels. Et certains biens de dispositifs permettant de payer moins d'impôts sont exonérés partiellement comme les Groupements Fonciers Forestiers (GFF) ou les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) par exemple.

L'imposition sur la fortune immobilière dépend également de votre domicile fiscal.

• Si votre domicile fiscal est en France, vous serez alors imposé sur tous les biens, droits, parts ou actions dans l'immobilier qu'ils soient détenus en France ou à l'étranger.

• Si votre domicile fiscal est à l'étranger, vous serez imposé sur les biens et droits immobiliers détenus en France par votre foyer. Vous serez aussi imposé sur les parts ou actions que votre foyer possède au sein de sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France.

Comment se calcule l'IFI ?

L'IFI se calcule sur la base de votre patrimoine net taxable. Pour déterminer le montant de votre patrimoine net taxable, vous devez tout d'abord calculer votre actif. L'actif correspond à la somme des valeurs des éléments qui constituent votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez ensuite évaluer votre passif, c'est-à-dire le total de vos dettes déductibles, pour le soustraire à votre actif. On obtient alors le patrimoine net taxable :

Patrimoine net taxable = actifs (valeur du patrimoine immobilier) - passif (dettes déductibles)

En ce qui concerne le calcul du passif, voici une liste des dettes déductibles :

• Les dettes rattachées aux travaux réalisés (case 9GF de la déclaration IFI)

• Les dettes relatives aux dépenses d'amélioration, de construction ou d'agrandissement

• Les impôts qu'engendrent la propriété de certains biens immobiliers comme la taxe foncière

• Les dettes concernant les dépenses d'acquisition de biens ou de droits immobiliers ou encore de parts ou d'actions de sociétés proportionnellement à la valeur des actifs imposables

• Les autres dettes (case 9GH)

Pour rappel, vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d'euros. Le calcul de l'IFI se fait par tranches d'imposition. Ainsi, le barème progressif de l'IFI en 2023 est le suivant :

Source : impôts.gouv.fr

Exemple 1 :

Paul dispose d'un patrimoine net taxable de 900 000€. Il croit être imposé de 0,5% car il se situe dans la deuxième tranche. Or le patrimoine net taxable de Paul est inférieur à 1,3 million d'euros, il ne sera donc pas imposé sur sa fortune immobilière. En effet, il ne faut pas confondre les tranches de calcul qui commencent à partir de 800 000€ et le seuil d'imposition qui est lui fixé à 1,3 million d'euros.

Exemple 2 :

Lola déclare un patrimoine net taxable de 2 millions d'euros. Voici comment calculer son impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

Calcul de l'IFI = 800 000€ x 0 % + (1 300 000€ - 800 000€) x 0,5 % + (2 000 000€ - 1 300 000€) x 0,7 % = 2 500€ + 4 900€ = 7 400€.

Le montant de l'impôt sur la fortune immobilière dû par Lola est donc de 7 400€.

Comment réduire son IFI ?

Auparavant, vous pouviez investir dans des PME françaises ou directement souscrire à des parts de FIP ou FCPI (qui sont des placements financiers de défiscalisation) afin de réduire votre ISF de 50% du montant investi. Aujourd'hui, il n'est plus possible de réduire votre IFI par le biais d'investissements en entreprise.

Néanmoins, il vous est toujours possible de défiscaliser l'IFI via des dons à des associations d'utilité publique. Les dons peuvent vous permettre de déduire jusqu'à 75% du montant de l'IFI dû. Cette solution permettant d'optimiser sa fiscalité est cependant plafonné à 50 000€ par an par foyer fiscal.

Vous pouvez aussi réduire votre IFI en réduisant votre base taxable. Pour cela, il y existe plusieurs solutions :

• Vous pouvez tout d'abord opter pour une donation temporaire d'usufruit. L'actif de l'IFI ne prend pas en compte la nue-propriété. Ainsi, en optant pour le démembrement de votre propriété, vous pouvez donnez temporairement l'usufruit et garder la nue-propriété pour pouvoir réduire votre base taxable. Par exemple, vous pouvez donner l'usufruit à votre enfant majeur, ou à un organisme d'utilité publique

• Dans la même logique, vous pouvez aussi privilégier l'investissement en nue-propriété. L'acquisition d'un ou de plusieurs biens immobiliers en nue-propriété vous permettra ainsi de récupérer la pleine-propriété de ces biens après la durée de l'usufruit. Pendant cette période, vous ne serez donc pas assujetti à l'IFI, du moins en ce qui concerne les biens acquis en nue-propriété

• Enfin, il reste la solution la plus adoptée et la plus efficace : vendre vos biens immobiliers et privilégier les investissements dans des actifs financiers. En faisant cela, vous réduirez votre base taxable et, par conséquent, le montant de l'impôt dû. C'est, après tout, le but de l'instauration de l'IFI. Vous réduirez ainsi la facture de l'impôt et contribuerez au bon développement de la croissance économique française.