Réduire vos impôts S'informer

Nos grands dossiers

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Le nouvel impôt qui remplace l’ISF

Date de publication : 5 août 2021

Depuis le 1er janvier 2018, l'IFI ( impôt sur la fortune immobilière) remplace l’ISF ( impôt de solidarité sur la fortune ). Il s’agit d’un impôt progressif auquel vous serez soumis si votre foyer fiscal, au sens de l’IFI, détient un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Contrairement à l’ISF, l’impôt sur la fortune immobilière ne prend pas en compte les actifs financiers mais seulement le patrimoine immobilier. L’objectif n’est autre que d’inciter les épargnants à investir dans les entreprises françaises plutôt que dans l’immobilier afin de relancer la croissance économique et de favoriser la création d’emplois. Il existe toutefois des moyens de réduire votre IFI si vous y êtes soumis, tout en respectant les règles imposées par l’administration fiscale.

Sommaire :

Qu’est ce que l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été instauré le 1er janvier 2018 pour remplacer l’ impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui a été définitivement supprimé.

Comme son nom l’indique, l’IFI concerne votre patrimoine immobilier. Si vous possédez un patrimoine immobilier supérieur au plafond d’1,3 million d’euros fixé par l’administration fiscale, vous serez alors soumis au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La date limite pour vous acquitter du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière est le 15 septembre 2021 en cas de paiement non dématérialisé. Pour un paiement en ligne, vous avez jusqu’au 20 septembre 2021.

À savoir : Si le montant de votre impôt sur la fortune immobilière se révèle être supérieur à 300€, vous devez obligatoirement effectuer votre paiement en ligne via le site ou l’application impots.gouv.

Pour déclarer votre patrimoine immobilier, vous devez remplir le formulaire de déclaration n°2042-IFI en y signalant les différents biens immobiliers (biens, titres ou droits immobiliers) en votre possession. Voici son en-tête :

Source : impôts.gouv.fr

La déclaration IFI doit être effectuée en même temps que la déclaration annuelle de vos revenus . Il est impératif de réaliser votre déclaration IFI dans les temps car vous risquez une majoration du montant dû ainsi que des intérêts.

En effet, une déclaration hors-délai entraîne une majoration de 10%, portée à 40% lorsque le délai de 30 jours est dépassé. Quant aux intérêts, ils s’élèvent à 0,20% par mois de retard.


Si votre déclaration IFI est incorrecte, en particulier si vous avez soit sous-évalué votre patrimoine immobilier, soit oublié de mentionner un ou plusieurs biens imposables, vous serez soumis à des intérêts de retard. Ces intérêts s’élèvent à 0,20% par mois de retard.

Néanmoins, une marge d’erreur est quand même tolérée, notamment si vous avez notifié (par écrit) à l’administration fiscale les raisons qui vous ont poussé à ne pas déclarer une partie de votre patrimoine immobilier. Ou si la sous-estimation de votre patrimoine dont fait état votre déclaration est inférieure à 10%.

Enfin, dans le cas où vous omettez délibérément de déclarer un ou plusieurs biens de votre patrimoine immobilier ou que vous avez délibérément déclaré des données inexactes, vous vous exposez à des sanctions fiscales et/ou pénales.


À savoir : Il n’est pas possible de vous acquitter de votre impôt sur la fortune immobilière par le biais d’un contrat de prélèvement mensuel, contrairement aux taxes foncières ou d’habitation par exemple.

Obtenir une analyse gratuite de ma situation pour réduire mes impôts Se faire appeler

Qui est imposable à l’IFI ?

Vous êtes soumis à l’IFI dès lors que vous dépassez le seuil établi par l’administration fiscale. C'est-à-dire lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier de l’année d’imposition.

À savoir : Les biens immobiliers pris en compte lors de la déclaration d’IFI sont tous les biens détenus par les membres du foyer fiscal.

Un foyer fiscal IFI se compose soit d’un couple, soit d’une personne seule. En ce qui concerne les enfants, s’ils sont mineurs, leurs biens immobiliers sont pris en compte dans le calcul de l’IFI des parents car ils en ont l’administration légale.


Voici la nature des éléments de votre patrimoine immobilier que vous devez déclarer :

Certains biens sont totalement exonérés comme les biens professionnels. Et certains biens sont exonérés partiellement comme les Groupements Fonciers Forestiers (GFF) ou les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) par exemple.

Lire aussi : Sauvegarde des espaces ruraux & fiscalité : les Investissements Groupements Fonciers

L’imposition sur la fortune immobilière dépend également de votre domicile fiscal.

Être accompagné(e) gratuitement pour réduire mes impôts Mise en relation avec un expert

Comment se calcule l’IFI ?

L’IFI se calcule sur la base de votre patrimoine net taxable. Pour déterminer le montant de votre patrimoine net taxable, vous devez tout d’abord calculer votre actif. L’actif correspond à la somme des valeurs des éléments qui constituent votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Vous devez ensuite évaluer votre passif, c’est-à-dire le total de vos dettes déductibles, pour le soustraire à votre actif. On obtient alors le patrimoine net taxable :

Patrimoine net taxable = actifs (valeur du patrimoine immobilier) - passif (dettes déductibles)

En ce qui concerne le calcul du passif, voici une liste des dettes déductibles :

Pour rappel, vous êtes redevable de l’IFI si votre patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros. Le calcul de l’IFI se fait par tranches d’imposition. Ainsi, le barème progressif de l’IFI est le suivant :

Montant du patrimoine net taxable déclaré Taux d’imposition
Entre 0 et 800 000€ 0%
Entre 800 001€ et 1 300 000€ 0,5%
Entre 1 300 001€ et 2 570 000€ 0,7%
Entre 2 570 001€ et 5 000 000€ 1%
Entre 5 000 001€ et 10 000 000€ 1,25%
Au-dessus de 10 000 000€ 1,5%
Source : impôts.gouv.fr

Exemple 1 :

Paul dispose d’un patrimoine net taxable de 900 000€. Il croit être imposé de 0,5% car il se situe dans la deuxième tranche. Or le patrimoine net taxable de Paul est inférieur à 1,3 million d’euros, il ne sera donc pas imposé sur sa fortune immobilière. En effet, il ne faut pas confondre les tranches de calcul qui commencent à partir de 800 000€ et le seuil d’imposition qui est lui fixé à 1,3 million d’euros.

Exemple 2 :

Lola déclare un patrimoine net taxable de 2 millions d’euros. Voici comment calculer son impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

Calcul de l’IFI = 800 000€ x 0 % + (1 300 000€ - 800 000€) x 0,5 % + (2 000 000€ - 1 300 000€) x 0,7 % = 2 500€ + 4 900€ = 7 400€.

Le montant de l’impôt sur la fortune immobilière dû par Lola est donc de 7 400€.

Être accompagné(e) gratuitement pour réduire mes impôts Réduire mes impôts

Comment réduire son IFI ?

Auparavant, vous pouviez investir dans des PME françaises ou directement souscrire à des parts de FIP ou FCPI afin de réduire votre ISF de 50% du montant investi. Aujourd’hui, il n’est plus possible de réduire votre IFI par le biais d’investissements en entreprise.

Néanmoins, il vous est toujours possible de défiscaliser l’IFI via des dons à des associations d’utilité publique. Les dons peuvent vous permettre de déduire jusqu’à 75% du montant de l’IFI dû. Cet avantage fiscal est cependant plafonné à 50 000 € par an par foyer fiscal.

Vous pouvez aussi réduire votre IFI en réduisant votre base taxable. Pour cela, il y existe plusieurs solutions :

Réduire mes impôts Accompagnement par un expert

Cela peut aussi vous intéresser

Pour aller plus loin