Qui doit payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2024 ?

Qui sont les contribuables imposables à l’IFI ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’adresse aux patrimoines immobiliers dont la valeur nette imposable excède 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. L’IFI comprend l’ensemble des biens détenus par tous les membres d’un foyer fiscal d’IFI. Savoir si vous êtes imposables à l’IFI est une étape importante pour identifier les différentes façons de réduire votre imposition sur la fortune immobilière.

Le foyer fiscal IFI

Il existe deux types d’imposition du foyer fiscal IFI : l’imposition commune et l’imposition séparée.

L’imposition commune correspond à une seule déclaration comprenant plusieurs personnes : les membres du même foyer fiscal IFI. La composition d’un foyer fiscal concerné par ce type d’imposition comprend par exemple :

• Des époux mariés

• Un parent et son enfant mineur

• Des partenaires de PACS

• Des partenaires en concubinage

Tandis que pour une imposition séparée, la déclaration concerne une seule personne :

• Un enfant majeur (même s’il fait partie du même foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu que ses parents)

• Un enfant mineur émancipé

• Une personne célibataire, veuve ou divorcée

• Des époux séparés ou en instance de divorce, dont la résidence est séparée

• Des époux en séparation de biens, dont la résidence est également séparée

À savoir : Le foyer fiscal IFI est différent du foyer fiscal de l'Impôt sur le Revenu (IR).

L’emplacement du domicile fiscal IFI

Si votre domicile fiscal est en France, l’IFI s'applique à tous les biens et droits immobiliers (droit d’usufruit, droit d’usage), ainsi qu'aux parts ou actions de sociétés immobilières (SCI, SCPI), possédés en France et à l'étranger.

Si cependant votre domicile fiscal est à l’étranger, vous êtes imposé à l’IFI sur l’ensemble du patrimoine immobilier que vous détenez en France, ou que votre foyer détient en France. Le patrimoine net taxable peut inclure les biens et droits immobiliers. Il comprend également les parts ou actions de sociétés immobilières possédant des biens à la fois en France et à l'étranger. Dans ce cas, seule la portion correspondant aux biens situés en France sera imposée.

Les usufruitiers et l’IFI

Concernant les biens en démembrement, les usufruitiers sont imposables à l’IFI, contrairement aux nu-propriétaires. Si vous êtes usufruitier et que le bien constitue votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% sur la valeur de ce bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Cas particulier : Lors d’un démembrement, l’imposition IFI peut être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour les situations suivantes :

• Lorsque le démembrement résulte d'une disposition légale après un décès (comme le droit de succession pour le conjoint survivant)

• Lors de la transmission de la nue-propriété, que ce soit par vente, par viager occupé à un tiers (autre qu'un héritier présomptif), ou par donation ou legs à certains organismes publics

• En cas d'abus de droit

• Dans certains cas de vente ou d'apport à une société

Quels sont les biens immobiliers taxables à l’IFI ?

Voyons maintenant en détail les biens taxables à l’IFI. On nomme par ailleurs “actif” l’ensemble des biens que vous possédez, et “passif” les dettes associées aux biens.

Les biens imposables à l’IFI : Cas général

Parmi ce qui est compris dans l’actif taxable à l’IFI, on retrouve :

• Les biens immobiliers bâtis :

  • Immeubles utilisés à des fins personnelles ou mis en location (résidences principales et secondaires) : maisons, appartements

  • Dépendances associées : garages, parkings, caves, etc.

• Les bâtiments bénéficiant de la classification officielle de Monument Historique

• Les biens en cours de construction au 1er janvier 2024

• Les biens immobiliers non bâtis :

  • Terrains à bâtir : parcelles de terrain destinées à la construction future de bâtiments

  • Terres agricoles : terrains utilisés à des fins agricoles, comme les champs cultivés, les pâturages, etc.

• Les parts ou actions détenues dans des sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI, etc.) représentant des biens immobiliers ou des fractions de biens immobiliers

• Les droits immobiliers :

  • Usufruit : droit de jouissance temporaire sur un bien appartenant à autrui, permettant d'en percevoir les revenus

  • Droit d'usage ou d'habitation : droit d'utiliser un bien immobilier ou d'y habiter sans en être le propriétaire

Chaque type de bien ou droit immobilier est pris en compte dans le calcul de l'IFI, conformément à sa valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour rappel, votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur cette même valeur.

Afin de vous aider à évaluer la valeur potentielle de vos biens bâtis et non bâtis, le gouvernement propose des outils en ligne :

• Patrim : accessible sur le site des impôts depuis votre espace personnel, dans la section “Rechercher des transactions immobilières”

• Demande de valeurs foncières : c’est une carte interactive des valeurs immobilières et cadastrales en France, incluant les transactions immobilières des cinq dernières années

Investissements dans des sociétés civiles : suis-je imposable à l’IFI ?

Les parts et actions que vous détenez dans les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), sont imposables à l’IFI. Cette inclusion dans l'IFI résulte du fait que les sociétés civiles investissent directement dans des biens immobiliers, qu'ils soient résidentiels, commerciaux ou à usage mixte. Par conséquent, la valeur de ces parts représente une partie significative de votre patrimoine immobilier.

Comme pour les autres biens immobiliers inclus dans l'assiette de l'IFI, vous pouvez déduire les dettes et le passif de la valeur des parts au moment de la déclaration en utilisant le formulaire 2042-IFI.

À savoir : Les bénéfices issus de vos investissements SCI ou SCPI ne sont pas soumis à l’IFI, mais à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers.

Parts détenues dans une SCI

Lorsqu'un contribuable détient des parts d'une Société Civile Immobilière (SCI), il doit déclarer la valeur des biens immobiliers proportionnellement à sa contribution. Par exemple, si vous détenez 20% des parts d'une SCI avec un patrimoine immobilier de 8 000 000€, vous devez déclarer 20% de cette valeur, soit 1 600 000€.

Cas particulier : L'abattement de 30% appliqué à la résidence principale dans le cadre de l'IFI ne s'applique pas si votre résidence principale est détenue à travers une SCI. Dans ce cas, chaque associé doit déclarer la valeur de ses parts sans bénéficier de cet abattement, comme pour des parts de SCI classiques.

Parts détenues dans une SCPI

Lorsque vous détenez des parts de SCPI, la valeur de ces parts doit être prise en compte dans le cadre de votre déclaration d'IFI. La méthode pour calculer la valeur des parts de SCPI à déclarer à l'IFI varie selon le type de SCPI :

• SCPI à capital variable : La valeur IFI est calculée en appliquant un pourcentage à la valeur de retrait

• SCPI à capital fixe avec marché secondaire actif : La valeur à déclarer est le prix de clôture au 1er janvier

• SCPI à capital fixe sans marché secondaire actif : La valeur est déterminée en appliquant un ratio à la valeur de réalisation

Pour vous aider à comprendre le calcul de l’IFI selon le type de SCPI, voici quelques exemples :

• Exemple pour une SCPI à capital variable :

La SCPI "ImmoCroissance Variable" a une valeur de retrait de 200 € par part. Si le pourcentage à appliquer est de 95%, le calcul à effectuer est le suivant : 200 x 0,95 = 190.
La valeur IFI est de 190€ par part.

• Exemple pour une SCPI à capital fixe sans marché secondaire actif : 

La SCPI "ImmoFixe Passif" a une valeur de réalisation de 100€ par part.
Si le ratio à appliquer est de 90%, voici le calcul à effectuer : 100 x 0,90 = 90.
La valeur IFI est alors de 90€ par part.

L’imposition des biens en indivision

Suite à un décès, lorsque le patrimoine du défunt doit être partagé entre plusieurs héritiers, il entre en indivision. Cela signifie que les héritiers détiennent ensemble les biens de la succession, sans pouvoir identifier physiquement leur part respective. Ces biens sont alors qualifiés de biens indivis.

Si vous possédez un bien indivi, vous devez prendre en compte sa valeur vénale en vous basant sur l'estimation de cette valeur au 1er janvier de chaque année, et déclarer la quote-part qui vous revient.

Assurance vie et IFI

Si vous possédez un contrat d'assurance vie, son traitement vis-à-vis de l'IFI dépend de plusieurs facteurs.

En phase d'épargne, les contrats d'assurance vie non rachetables (c'est-à-dire ceux dont l'épargne n'est pas disponible avant l'échéance) ne sont pas soumis à l'IFI.

En revanche, pour les contrats rachetables, seule la valeur de rachat investie en actifs immobiliers imposables entre dans l'assiette de l'IFI. Cela concerne spécifiquement les unités de compte composées d'actifs immobiliers.

En phase de restitution, lorsque le contrat commence à verser un capital en numéraire ou une rente à son bénéficiaire, ces montants ne sont pas soumis à l'IFI. Il y a cependant une condition : ils ne doivent pas être considérés comme des actifs immobiliers.

La nature des actifs sous-jacents est également prise en compte : vous devez déclarer les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ainsi que les parts d’Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) investies via votre contrat d’assurance vie.

Les biens exonérés de l’IFI

Certains biens sont totalement exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière, en particulier lorsqu'ils sont destinés à un usage professionnel :

• Biens et droits immobiliers utilisés pour une activité professionnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) exercée de manière habituelle et constante, et procurant des revenus suffisants

• Biens ou droits immobiliers nécessaires à la profession principale du propriétaire, de son conjoint, partenaire de Pacs, concubin ou enfants mineurs

• Parts ou actions de sociétés immobilières affectées à une activité professionnelle, lorsque le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal y exerce son activité principale

Certains biens professionnels peuvent bénéficier d’une exonération partielle de l’IFI :

• Bois et forêts, et parts de groupements forestiers (dont l’exonération est à hauteur de 75%)

• Sommes sur un Compte d’Investissement Forestier et d’Assurance (CIFA)

• Biens ruraux en location par bail à long terme

• Parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA) non exploitants

Pour synthétiser quels biens sont imposables, ou non, à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, vous avez à disposition ce tableau récapitulatif :

Tableau des éléments compris dans l’assiette IFI

*IR : Impôt sur le Revenu

Quelles dettes peuvent être déduites ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable que vous détenez au 1er janvier 2024. Vous pouvez donc déduire les dettes en cours à cette date, à condition de pouvoir fournir les justificatifs nécessaires.

Les dettes doivent être liées aux biens constituant le patrimoine imposable au 1er janvier. Elles peuvent inclure :

• Les emprunts immobiliers souscrits pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables

• Les dépenses pour des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

• Les emprunts pour l'acquisition de parts ou actions de sociétés, proportionnels à la valeur des biens et droits immobiliers imposables

• Les frais d'entretien à la charge du propriétaire, ou les frais payés par le propriétaire pour le compte du locataire et non remboursés au 31 décembre de l'année de départ du locataire

• Les impôts relatifs aux propriétés concernées (comme la taxe foncière ou les droits de succession)

Cependant, les impositions à la charge de l'occupant ne sont pas déductibles. De plus, la part de votre impôt relative aux revenus de vos biens immobiliers, tels que les revenus fonciers, est imposable.

Si vous souhaitez une autre manière de réduire votre IFI, les dons effectués en faveur d'organismes d'intérêt général vous permettent en 2024 de bénéficier d'une réduction de l'IFI de 75% du montant des dons, avec un plafond de 50 000€.

Questions fréquentes