Investir en SCPI ou pierre papier

SCPI : Définition et fonctionnement

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés de gestion détenant des parcs immobiliers à usage locatif pour le compte d'investisseurs. En investissant dans des parts de SCPI, vous devenez un “associé”. Vous formez alors avec les autres investisseurs les propriétaires indirects de biens immobiliers.

Les investissements SCPI sont des placements à long terme : une dizaine d'années en moyenne. La société de gestion gérant la SCPI dans laquelle vous avez investi, vous accompagne ainsi pendant toute la durée de l'investissement. Celle-ci vous attribue des rendements selon vos parts, en échange de frais de gestion.

Avec les capitaux investis par les associés, la SCPI choisit et achète les biens immobiliers qui constitueront son parc immobilier, puis les met en location. Elle peut aussi décider de revendre un ou plusieurs biens faisant partie de ses acquisitions, selon la stratégie qu'elle a mis en place. En effet, les agissements effectués par la SCPI dans laquelle vous choisissez d'investir sont assez libres au regard du parc immobilier qu'elle détient. La stratégie adoptée par celle-ci doit vous permettre d'obtenir des rendements élevés. C'est pourquoi le choix de la SCPI est primordial lorsque vous effectuez un investissement dans ce dispositif.

La valeur d'une part de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les décisions prises par la société de gestion et selon les fluctuations du marché de l'immobilier.

À savoir : Les biens immobiliers acquis par la SCPI peuvent être de différents types. Ils peuvent être de simples logements à usage d'habitation, des bureaux ou encore des locaux commerciaux. Mais ils sont finalement tous destinés à la location. La nature du parc immobilier dépend de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir.

Investir dans une SCPI : Quels sont les avantages et inconvénients ?

Les avantages

L'investissement financier qui vous permet de détenir des parts d'immobilier, à savoir la SCPI, est un dispositif très avantageux. Et voici les raisons principales :

1) Un placement rentable accessible à tous

Tout d'abord, la SCPI se veut accessible : vous pouvez investir avec un apport limité de quelques centaines d'euros seulement. Avant le 4 juillet 2024, les prix les plus bas pour commencer à investir dans une SCPI se situaient entre 150 et 200 €. Désormais, il n’y a plus de montant minimum pour investir dans des parts de SCPI.

En devenant associé et grâce à vos parts, vous touchez des dividendes proportionnelles à votre investissement. Ces dividendes sont en fait les loyers récoltés par la société de gestion ou bien les plus-values de cession. Ces plus-values résultent de la prise de valeur d'un bien immobilier détenu par la SCPI qui décide de le revendre. Vous devriez régulièrement recevoir vos revenus fonciers : à fréquence mensuelle ou trimestrielle en fonction de la SCPI que vous aurez choisie.

Sachez d'ailleurs que vous pouvez, vous aussi, décider de revendre vos parts de SCPI lorsqu'elles prennent de la valeur.

Enfin, les SCPI fiscales peuvent aussi vous faire bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables (que nous détaillons dans la suite de cet article).

2) Aucune gestion locative

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous n'avez pas à vous soucier de tous les aléas administratifs qui incombent aux biens. En effet, la société de gestion s'occupe de tout : elle gère le parc immobilier dans son intégralité, choisit les biens dans lesquels investir, choisit avec précaution les locataires en s'assurant de leur capacité financière pour atténuer le risque locatif, collecte les loyers, prend en charge les potentiels travaux et rénovations, etc.

De plus, investir dans une SCPI ne nécessite pas de frais de notaire contrairement aux actes d'acquisition immobilière classiques.

3) Un risque réduit

Dernier avantage et pas des moindres : le risque est fortement dilué en ce qui concerne les parts de SCPI. Le fait de gérer plusieurs biens et d'avoir plusieurs associés permet de répartir et partager l'ensemble des rendements. Les potentielles baisses de bénéfices deviennent alors imperceptibles et impacteront très légèrement les dividendes.

Par exemple, si un locataire se retrouve dans l'incapacité de s'acquitter de son loyer, ce ne sera pas forcément le cas de tous les autres locataires. Tous les rendements ne seront donc pas perdus. La perte ne représentera finalement qu'une infime partie des rendements. À noter qu'en plus des risques mutualisés, vos placements seront diversifiés car les SCPI peuvent investir dans divers projets immobiliers.

Les inconvénients

1) Des frais à prévoir

Mais la SCPI, comme tout dispositif, présente certains désavantages. On peut par exemple citer les quelques frais auxquels vous devez faire face : frais de souscription (en moyenne 10%), frais de gestion annuels directement prélevés sur les revenus payés aux associés, frais de transaction,…

2) Une capacité d'action limitée

Au niveau de la gestion du parc immobilier locatif, vous n'avez ni visibilité ni pouvoir d'agir. Il faudra faire confiance à la SCPI que vous aurez préalablement choisie. Ce qui nous amène à un autre inconvénient : le choix de la SCPI est vraiment décisif , puisque toutes les SCPI ne se valent pas. Il faut donc fournir un important travail de recherche ou se faire conseiller par un professionnel. Il faut aussi savoir que, comme toute société, les SCPI peuvent faire faillite. Dans ce cas, pas d'inquiétude ; des procédures spécifiques décidées par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) protègeront votre investissement et seront en mesure de désigner une autre société de gestion pour diriger la SCPI en question.

3) Un horizon de placement à ne pas négliger

La durée du placement est aussi un élément sujet à débat : pour optimiser la rentabilité de cet investissement, il est conseillé de garder vos parts pendant 8 à 15 ans. C’est donc un placement long terme qui n’est pas à privilégier si vous souhaitez bénéficier rapidement de liquidités.

4) Les aléas des marchés financiers

Enfin, le risque de perte en capital existe comme pour tout placement financier. Et ceci est régi par les lois du marché ainsi que la stratégie adoptée par votre SCPI.

Comment choisir la bonne SCPI ?

Savoir classer les SCPI

Les SCPI se scindent en deux types juridiques et en trois catégories liées à leur mode de fonctionnement.

Les caractéristiques juridiques à connaître sont les suivantes :

• Les SCPI à capital variable : À privilégier car plus pratique pour vendre ou souscrire à des parts. Cela s'explique par le fait que ce soit la SCPI elle-même qui détermine le prix de chaque part en fonction des fluctuations du marché.

• Les SCPI à capital fixe : Le prix des parts de SCPI à capital fixe dépend cette fois-ci de l'offre et de la demande. Le capital reste fixe mais peut augmenter sous décision de la société de gestion et sous certaines conditions.

Pour être sûr de choisir la bonne SCPI, il est nécessaire de bien faire la distinction entre ces deux types d'aspects juridiques. Mais aussi entre les différentes catégories de SCPI ayant attrait à leur mode de fonctionnement. Il existe trois grandes familles de SCPI :

• Les SCPI de rendement

• Les SCPI fiscales

• Les SCPI de valorisation ou de plus-values

Les SCPI de rendement ont un but bien précis, il s'agit de maximiser les rendements. La stratégie est simple : faire en sorte que les loyers soient les plus élevés possibles. Et pour cela, elles privilégient l'acquisition de biens immobiliers d'entreprise (commerces, bureaux). Elles sont à privilégier si votre priorité est de recevoir des bénéfices régulièrement, car elles distribuent les dividendes généralement de façon trimestrielle.

Les SCPI de valorisation, quant à elles, ont l'objectif d'acheter des biens selon leur potentiel de valorisation (viager, loi 48). Par exemple, un bien avec beaucoup de travaux dont le prix va fortement augmenter après les travaux a de fortes chances d'être dans la ligne de mire des SCPI de plus-values. Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de valorisation misent davantage sur la plus-value que sur les rendements. Ainsi, ne vous attendez pas à recevoir vos dividendes trimestriellement en investissement dans ce type de SCPI. Les rentes ne sont pas régulières car les SCPI de valorisation effectuent de grosses opérations (vente des acquisitions). Il se peut alors que vous ne receviez rien au terme d'une année, mais que l'année suivante les rentes soient conséquentes.

Enfin, les SCPI qui nous intéressent particulièrement car au cœur de notre service : les SCPI fiscales. Elles ont pour but de vous faire profiter de réductions fiscales non négligeables propres à différents dispositifs de défiscalisation.

Il est ainsi possible d'investir dans des SCPI dont les acquisitions sont soit des biens Pinel, soit des biens éligibles à la loi Malraux ou au déficit foncier. Ce sont ces acquisitions qui vous feront bénéficier des allègements fiscaux des dispositifs en question. Mais attention : il faudra aussi respecter certaines règles régissant ces dispositifs. Par exemple, pour une SCPI dont le parc est constitué de biens en loi Pinel, il faudra garder l'investissement 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier de l'avantage fiscal.

La catégorie de SCPI est déjà un premier élément qui va vous permettre d'orienter votre choix vers telle ou telle offre. Mais il y a d'autres critères à prendre en compte lors du choix de votre SCPI.

Mutualiser le risque

Comme dit précédemment, la nature du parc immobilier d'une SCPI va dépendre de la stratégie adoptée par celle-ci. Chaque SCPI peut décider de la nature de ses acquisitions : commerces, bureaux (SCPI d'entreprise), logements (SCPI résidentiel), résidences de service (EHPAD, crèches, résidences étudiantes, etc.), logistique, hôtellerie, santé,...

Afin de mutualiser le risque vis-à-vis de votre investissement, privilégiez les SCPI détenant des parcs immobiliers diversifiés. En effet, si un événement impacte le secteur des biens immobiliers du parc de votre SCPI, le risque n'en sera que plus important si le parc géré est spécialisé sur ce secteur. Par exemple, la crise de la Covid-19 a fortement impacté le commerce, et, en guise d'adaptation, les acteurs du marché ont complètement remanié les méthodes de travail (exemple : le télétravail). Ainsi, si vous disposiez de parts de SCPI spécialisée dans les biens commerciaux à cette période, cela pouvait en effet impacter fortement vos rendements.

Dans la même dynamique, favoriser les SCPI ayant une capitalisation (taille) importante est pertinent. Plus il y a de biens, plus les zones géographiques et les secteurs d'activité des biens seront divers.

Frais et rendements

Autre critère à considérer lors de votre choix : les frais en tout genre ! Frais de gestion, frais de versements, frais de sortie… renseignez-vous et comparez les frais mis en place par les différents distributeurs de SCPI pour être certain de faire le bon choix. Pour vous donner une petite idée des ordres de grandeurs concernant les frais de gestion : ceux-ci peuvent aller de 7 à 18% de vos dividendes selon la SCPI. À savoir que comme dans tous les secteurs, des frais trop bas cachent souvent un loup.

Portez aussi une attention toute particulière au versement minimum attendu. Certaines offres imposent le versement de plusieurs parts. D'autres vous permettent d'effectuer un virement dont la valeur est au minimum d'une part. Cela dépend majoritairement de la valeur des parts de chaque SCPI.

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, les rendements ne constituent pas le premier critère à prendre en compte dans votre stratégie, même si cela demeure important. Pour vous situer, le rendement moyen des SCPI se situe autour de 5%. Néanmoins, si vous optez pour une SCPI fiscale, les rendements seront plus faibles (2% environ par an) mais vous permettront de faire des économies majeures sur vos impôts. À ne pas négliger donc !

SCPI : Quel investissement pour quel rendement ?

Pour en savoir davantage sur la valeur des investissements et des rendements, il est essentiel de savoir comment investir dans des parts de SCPI.

Il existe différentes façons de détenir des parts de SCPI. Vous pouvez tout d'abord acheter vos parts de SCPI comptant, c'est à dire directement auprès du distributeur de la SCPI. Le distributeur peut être la société de gestion de la SCPI ou bien votre conseiller en gestion de patrimoine.

Vous pouvez aussi acheter vos parts à crédit. En présentant votre projet à votre banque afin d'obtenir un prêt pour le financer en totalité ou partiellement, tout simplement.

Vous pouvez également investir dans des parts de SCPI via votre assurance vie. Cela vous permettra de défiscaliser avec l'assurance vie ET avec la SCPI (vous combinez alors les avantages fiscaux des deux dispositifs).

Passons maintenant à la valeur d'un investissement en SCPI. À quel ordre de prix devez-vous vous attendre en ce qui concerne les parts de SCPI ? En moyenne, la valeur d'une part de SCPI est comprise entre 150 et 1 000 €. Mais selon la SCPI, vous devrez vous acquitter d'un nombre minimum de parts. À cela, il faut ajouter les différents frais intervenant tout au long de votre investissement. Les frais de gestion sont régulièrement prélevés sur vos dividendes à hauteur de 8 à 10% en moyenne.

En ce qui concerne les rendements, ils se situent en moyenne autour de 5%. À titre indicatif, en 2019, la rémunération moyenne pour les SCPI était de 4,51%. On peut tout de même attester de la tendance à la baisse des rendements des SCPI. Cela s'explique par le fait que le dispositif soit accessible et de plus en plus connu du grand public. La demande explose donc, mais les loyers, établis sur les prix du marché immobilier, n'augmentent pas proportionnellement à la demande.

Enfin, attendez-vous à des rendements beaucoup plus faibles si vous optez pour une SCPI fiscale, avec une moyenne de 2 à 3% par an. Pour rappel, les SCPI fiscales vous feront profiter des allègements fiscaux de la loi fiscale de référence de la SCPI que vous avez choisie.

Et vous, qu'allez-vous privilégier ? Rendements ou avantages fiscaux ?