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Loi Pinel 2022 : Loyer, zones, zoom sur les nouveautés

Date de dernière mise à jour : 31/05/2022

La loi Pinel est un dispositif fiscal destiné à favoriser l'investissement locatif. Le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot en 2015. Il en garde quelques composants tout en fournissant nombre de nouveaux avantages. Cependant, la loi Pinel, qui était censée prendre fin en 2021, va être prolongée jusqu'en 2024 avec quelques modifications. Des éléments du dispositif vont en effet perdurer, et d'autres vont changer. Expert Impôts vous propose donc un descriptif des nouveautés qui vont être instaurées, ainsi qu'un retour sur ce qui a été mis en place avant ces fameux changements de 2021 à 2024.

Sommaire

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Qu'est ce que le dispositif Pinel : explications

Le dispositif Pinel d'investissement locatif ouvre droit à une réduction d'impôt. Celle-ci est calculée sur la base du prix d'acquisition du/des logement(s) et sur la durée de l'engagement de mise en location.

L'objectif du dispositif est de stimuler la construction de logements dans certaines zones du territoire considérées comme “tendues”. Ces zones sont en fait des villes où la demande peut se révéler bien supérieure à l'offre. Par conséquent, l'État a trouvé le moyen de combler ce déséquilibre en encourageant les investisseurs à construire des logements dans des zones spécifiques. Autre objectif : ces logements sont destinés à un certain type de locataires. Les loyers et ressources des locataires sont en effet plafonnés afin de faciliter l'accès au logement aux petits budgets.

Il y a un certain nombre de conditions à remplir pour profiter de l'optimisation fiscale qu'offre un investissement Pinel.

Conditions relatives à l'achat du bien Pinel :

  • Investir dans un bien immobilier neuf ou vendu en état futur d'achèvement (VEFA)

  • L'engagement de mise en location est de minimum 6 ans

  • Le logement doit être loué nu

  • Les biens éligibles sont ceux situés dans la zone Pinel éligible

  • Le bien doit être un bâtiment d'habitation collectif. Les villas individuelles ne sont donc plus éligibles.

Le logement doit aussi atteindre un certain niveau global de performance énergétique fixé par le code général des impôts, annexe 3. Il faudra notamment qu'il remplisse certaines conditions telles que :

  • bénéficier du label " bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 " et/ou du label " haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 " ou du label " bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 "

  • respecter les exigences de performance énergétique globale, pour au moins deux des quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ; fenêtres ; système de chauffage ; système de production d'eau chaude sanitaire.

Conditions relatives au loyer et aux zones Pinel :

Il y a des plafonds de loyers à respecter précisés par l'administration fiscale, disponibles sur le site legifrance.gouv.fr. En fonction des conditions qui s'appliquent à votre bien, du type de loyer (social/très social) et/ou de la localisation du bien, vous êtes soumis à des plafonds différents.

Pour des baux conclus en 2022, voici les plafonds de loyers mensuels applicables :

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zones B2 et C

Métropole

17,62 €/m²

13,09 €/m²

10,55 €/m²

9,17 €/m²

Départements d'outre-mer
Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Iles Wallis et Futuna

Outre-mer

10,74 €/m²

12,87 €/m²

A noter : Ces données concernent le calcul du loyer mensuel hors charges.

Conditions relatives au locataire Pinel :

Les revenus du locataire doivent être inférieurs aux plafonds fixés par le code général des impôts. Voici le tableau correspondant aux plafonds annuels des ressources des locataires en métropole, pour des baux conclus en 2022 :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A 

Zone B1

Zone B2 et Zone C

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

28 876 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

38 560 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

46 372 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

55 982 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

65 856 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

74 219 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème 

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

+ 8 277 €

Source : www.legifrance.gouv.fr

Conditions relatives à la mise en location Pinel :

L'investisseur s'engage donc sur une durée de location de 6 ou 9 ans au choix, avec possibilité d'aller jusqu'à 12 ans. La réduction fiscale croît avec le nombre d'années de mise en location et est répartie sur toute la durée de l'engagement locatif. Néanmoins, cette réduction est tout de même plafonnée. La réduction s'applique donc dans la limite de 300 000€ investis et 5 500€ par mètre carré.

Réductions d'impôts Pinel :

Voici les taux de réduction d'impôt selon le prix d'achat de votre bien et votre engagement de mise en location :

Pourcentage de réduction d‘impôts

Durée de l'engagement de mise en location

12% du montant de l'investissement

6 ans

18% du montant de l'investissement

9 ans

21% du montant de l'investissement

12 ans

Ces taux de réduction sont valables jusqu'en 2022.

À savoir : Les investissements réalisés dans le cadre d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peuvent bénéficier des avantages fiscaux du Pinel, si elles réunissent les mêmes conditions que celles appliquées pour les particuliers.

En ce qui concerne le zonage du dispositif Pinel, ce sont les zones qui présentent un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements qui sont privilégiées. Les zones A, A bis et B1 du territoire français sont donc les seules zones éligibles depuis le 1er janvier 2018.

Il existe cependant une exception : les zones B2 et C pour lesquelles le dispositif est maintenu si les acquisitions de logements ont fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017.

Voici la carte des zones :

Carte zones pinel

Source : www.ecologie.gouv.fr

Pour résumer, les avantages du dispositif Pinel résident dans la réduction d'impôt accordée (pouvant s'élever à 63 000 € sur 12 ans) et dans la flexibilité de la durée de l'engagement de mise en location. L'investissement Pinel peut aussi se faire via une SCPI et garder tous les avantages du Pinel traditionnel. Dernier point positif : vous pouvez louer votre logement à vos proches ! Ce qui n'est pas le cas d'autres dispositifs immobiliers, comme la loi Malraux ou la loi Denormandie par exemple.

Lois Pinel, Duflot, Scellier : Quelles différences ?

La loi Duflot a été votée au mois de décembre 2012, puis mise en place le 1er janvier 2013 par Cécile Duflot, Ministre du Logement sous le gouvernement de François Hollande. Ce dispositif remplaçait la loi Scellier de 2012.

Le 1er décembre 2014, la loi Pinel, instaurée par la nouvelle Ministre du Logement Sylvia Pinel, remplaçait le dispositif Duflot. Et ce à des fins d'amélioration et d'adaptation de quelques conditions et avantages de la loi Duflot.

Globalement, le dispositif Duflot dispose d'un cadre d'application pour le moins similaire à celui de son successeur ; le Pinel.

Les principales différences sont au niveau du taux de réduction d'impôt accordé et de la durée de location. Si, pour le dispositif Duflot, le taux de réduction de 18% était fixe, pour le dispositif Pinel le taux de réduction est variable et peut passer de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de l'engagement locatif.

La durée de mise en location, quant à elle, était fixée à 9 ans pour le dispositif Duflot, mais est variable pour la loi Pinel (6, 9 ou 12 ans).

Seconde modification majeure : la possibilité de louer votre logement à vos ascendants et descendants. Ce qui était impossible avec la loi Duflot.

Quelques autres modifications sont notables, telles que l'extension des zones éligibles par souci de flexibilité. Ou encore : la modification des plafonds liés aux loyers et aux ressources des locataires . En effet, les plafonds de loyers ont été baissés et ceux concernant les ressources des locataires ont au contraire été augmentés.

Voici le tableau comparatif Pinel / Duflot, pour les principaux avantages et conditions :

Loi Duflot

Loi Pinel

Le logement doit être neuf ou avoir fait l'objet de travaux de rénovation et doit être loué nu

Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif

Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique

La réduction fiscale est limitée à 300 000 € d'investissement

Possibilité de location aux ascendants/descendants

Plafonds de loyers et de ressources

Taux de réduction d'impôt maximum

18%

21%

Réduction d'impôts maximale totale, sur la durée de location maximale

54 000€

63 000€

Durée de mise en location maximum

9 ans

12 ans

Enfin, contrairement au dispositif Pinel, la loi Duflot ne permettait pas le report de votre réduction fiscale d'une année sur l'autre.

La loi Pinel joue les prolongations : ce qui change en 2023

Le gouvernement a organisé une suppression progressive de la loi Pinel. En effet, l'État reproche à ce dispositif d'avoir une efficacité insuffisante concernant la création d'une offre locative de logements intermédiaires. Ainsi que d'avoir un coût budgétaire trop élevé. On peut notamment trouver dans l'amendement n°II-3646 une liste des principaux défauts de ce dispositif.

Initialement, la loi Pinel avait déjà été prolongée en 2018 pour 3 ans, et devait prendre fin en 2021. L'article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022, sans modification des avantages fiscaux du dispositif.

Il est aussi reconduit en 2023 et 2024 mais, cette fois, avec des taux de réduction d'impôt dégressifs et quelques autres modifications.

Ainsi, les contribuables qui mettront en place le dispositif Pinel en 2023 ou en 2024, c'est-à-dire qui réaliseront leur acquisition à partir de ces années, bénéficieront de taux de réduction d'impôt (pourcentage du montant de l'investissement) revus à la baisse :

Durée de l'engagement de mise en location

Aujourd'hui

2023

2024

6 ans

12%

10,5%

9%

9 ans

18%

15%

12%

12 ans

21%

17,5%

14%

En ce qui concerne la loi Pinel outre-mer, les taux de réduction d'impôt ne changeront pas pour les années 2021 et 2022 tout comme pour la métropole. Aussi, comme pour la métropole, les taux de réduction d'impôt du dispositif Pinel outre-mer seront dégressifs à partir de 2023, et davantage en 2024.

Voici un tableau comparatif des différents taux de réduction d'impôt de la loi Pinel outre-mer pour les années 2022, 2023 et 2024 (pourcentage du montant investi) :

Durée de l'engagement de mise en location

2022

2023

2024

6 ans

23%

21,5%

20%

9 ans

29%

26%

23%

12 ans

32%

28,5%

25%

Il y a néanmoins quelques exceptions à la baisse des taux de réduction annoncée. C'est ce qu'on appelle le dispositif Super Pinel ou Pinel+. Cela permettra aux taux actuels de ne pas être modifiés en 2023 et 2024 en métropole comme en outre-mer si :

  • Votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la commune

  • Votre logement est considéré comme remis à neuf grâce à d'importants travaux de réhabilitation

  • Votre logement respecte les conditions d'usage issues du rapport de la mission sur la qualité du logement du 9 septembre 2021

  • Le niveau de performance énergétique et environnemental de votre bien est supérieur au seuil de la réglementation du dispositif

À savoir : A partir du 1er janvier 2021, bien que les taux de réduction restent inchangés pour 2021 et 2022, une modification fait tout de même son apparition au niveau des conditions d'éligibilité du dispositif. Vous devez réaliser votre investissement impérativement dans un bâtiment d'habitation collectif. Les villas individuelles ne sont donc plus éligibles.

Rappel : faire de la défiscalisation immobilière est dans tous les cas un projet qui se prépare. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel du domaine qui saura vous expliquer les dernières modifications applicables pour chaque dispositif. Comme tout projet, il présente des risques et de potentiels écueils (voir notre article sur les arnaques Pinel). L'accompagnement d'un expert vous permettra de réaliser le meilleur placement, adapté à votre situation et à vos attentes.

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