Loi Pinel 2024 : Loyer, zones, zoom sur les nouveautés

Qu'est ce que le dispositif Pinel : explications

Le dispositif Pinel d'investissement locatif ouvre droit à une réduction d'impôt. Celle-ci est calculée sur la base du prix d'acquisition du/des logement(s) et sur la durée de l'engagement de mise en location.

L'objectif du dispositif est de stimuler la construction de logements dans certaines zones du territoire considérées comme “tendues”. Ces zones sont en fait des villes où la demande peut se révéler bien supérieure à l'offre. Par conséquent, l'État a trouvé le moyen de combler ce déséquilibre en encourageant les investisseurs à construire des logements dans des zones spécifiques. Autre objectif : ces logements sont destinés à un certain type de locataires. En effet, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés afin de faciliter l’accès au logement aux petits budgets.

Il y a un certain nombre de conditions à remplir pour profiter de l'optimisation fiscale qu'offre un investissement Pinel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2024 ?

Quelles sont les caractéristiques des biens immobiliers éligibles ?

• Investir dans un bien immobilier neuf ou vendu en état futur d'achèvement (VEFA)

• L'engagement de mise en location est de minimum 6 ans

• Le logement doit être loué nu

• Les biens éligibles sont ceux situés dans la zone Pinel éligible

• Le bien doit être un bâtiment d'habitation collectif. Les villas individuelles ne sont donc plus éligibles.

Le logement doit aussi atteindre un certain niveau global de performance énergétique fixé par le code général des impôts, annexe 3. Il faudra notamment qu'il remplisse certaines conditions telles que :

• bénéficier du label " bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 " et/ou du label " haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 " ou du label " bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 "

• respecter les exigences de performance énergétique globale, pour au moins deux des quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ; fenêtres ; système de chauffage ; système de production d'eau chaude sanitaire.

Conditions relatives au loyer et aux zones Pinel :

Il y a des plafonds de loyers à respecter précisés par l'administration fiscale, disponibles sur le site legifrance.gouv.fr. En fonction des conditions qui s'appliquent à votre bien, du type de loyer (social/très social) et/ou de la localisation des investissements Pinel , vous êtes soumis à des plafonds différents.

Voici les plafonds de loyers mensuels applicables pour des baux renouvelés en 2024 : 

À noter : Ces données concernent le calcul du loyer mensuel hors charges.

Conditions relatives au locataire Pinel :

Les revenus du locataire doivent être inférieurs aux plafonds fixés par le code général des impôts. Voici le tableau correspondant aux plafonds annuels des ressources des locataires en métropole, pour des baux renouvelés en 2024 :

Source : www.legifrance.gouv.fr

Conditions relatives à la mise en location Pinel :

L'investisseur s'engage donc sur une durée de location de 6 ou 9 ans au choix, avec possibilité d'aller jusqu'à 12 ans. La réduction fiscale croît avec le nombre d'années de mise en location et est répartie sur toute la durée de l'engagement locatif. Néanmoins, cette réduction est tout de même plafonnée. La réduction s'applique donc dans la limite de 300 000€ investis et 5 500€ par mètre carré.

Réductions d'impôts Pinel :

Voici les taux de réduction d'impôt pour l'année 2024 selon le prix d'achat de votre bien et votre engagement de mise en location :

À savoir : Les investissements réalisés dans le cadre d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peuvent bénéficier des avantages fiscaux du Pinel, si elles réunissent les mêmes conditions que celles appliquées pour les particuliers.

En ce qui concerne le zonage du dispositif Pinel, ce sont les zones qui présentent un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements qui sont privilégiées. Les zones A, A bis et B1 du territoire français sont donc les seules zones éligibles depuis le 1er janvier 2018.

Il existe cependant une exception : les zones B2 et C pour lesquelles le dispositif est maintenu si les acquisitions de logements ont fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017. De plus, certaines communes de ces zones sont comptées, depuis le 4 octobre 2023, parmi les communes de la zone B1 et A.

Voici la carte des zones :

Source : www.ecologie.gouv.fr

Pour résumer, les avantages du dispositif Pinel résident dans la réduction d'impôt accordée (pouvant s'élever à 42 000€ sur 12 ans) et dans la flexibilité de la durée de l'engagement de mise en location. L'investissement Pinel peut aussi se faire via une SCPI et garder tous les avantages du Pinel traditionnel. Dernier point positif : vous pouvez louer votre logement à vos proches ! Ce qui n'est pas le cas d'autres dispositifs immobiliers, comme la loi Malraux ou la loi Denormandie par exemple.

Lire aussi : Loi Pinel : Comment éviter les arnaques

Réductions d’impôt Pinel cumulées au déficit foncier

Le dispositif Pinel vous permet donc de bénéficier d’avantages fiscaux. Ce dispositif peut, en plus, être cumulé avec d’autres mécanismes tels que le déficit foncier. En effet, le déficit foncier n’étant pas comptabilisé comme une “niche fiscale” française. Ce dernier peut alors être utilisé en cumul du dispositif Pinel. Dès lors, lorsqu’un logement est compatible à l’utilisation du dispositif Pinel ancien et des règles du déficit foncier, la combinaison de ces deux régimes est dénommée : Pinel optimisé.  

Afin de cumuler ces deux dispositifs, certaines conditions sont à remplir. Celles-ci seront énumérées ci-dessous :  

• Vous devez être domicilié en France et posséder un bien immobilier mis en location

• La mise en location de votre bien est éligible aux conditions pour bénéficier du Pinel ancien : 

  • La possession d’un bien immobilier mis en location en France

  • La location via un bail nu de votre bien 

  • L'assujettissement de vos revenus fonciers au régime réel d’imposition

  • L’obligation d’une location étendue à 3 ans à compter de la première imputation du déficit

  • Les travaux effectués dans le bien coûtent plus que ce que les loyers vous rapportent

  • Les travaux effectués entrent dans la catégorie fiscale des travaux déductibles du revenu foncier

Vous devrez également remplir les conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif Pinel ancien, à savoir : 

• Effectuer l’achat d’un bien jugé inhabitable dans une zone A, A bis ou B1

• Réaliser des travaux qui constituent au minimum 25% du montant total du bien

• Finaliser l’ensemble des travaux dans les temps impartis. Cela signifie qu’il faut finir de réaliser les travaux sous une durée de 2 ans et demi suite à l’achat du bien 

• Faire appel à un expert suite à la réalisation des travaux afin qu’il puisse estimer le bien immobilier

Le cumul de ces deux dispositifs vous permettra de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Tout d’abord, les avantages fiscaux émanant du déficit foncier vous seront accessibles. Parmi eux, vous trouverez la possibilité de pouvoir reporter sur 10 ans l'excédent déficitaire découlant de vos travaux fonciers. Vous bénéficierez d’une majoration de la réduction de votre impôt. Cette majoration sera comprise entre 12 et 21% selon la durée de la location. 

De plus, cette réduction d’impôt sera calculée sur le bien ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés. Enfin, il vous sera possible de bénéficier chaque année d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 10 700€ grâce au déficit foncier. 

Lois Pinel, Duflot, Scellier : Quelles différences ?

La loi Duflot a été votée au mois de décembre 2012, puis mise en place le 1er janvier 2013 par Cécile Duflot, Ministre du Logement sous le gouvernement de François Hollande. Ce dispositif remplaçait la loi Scellier de 2012.

Le 1er décembre 2014, la loi Pinel, instaurée par la nouvelle Ministre du Logement Sylvia Pinel, remplaçait le dispositif Duflot. Et ce à des fins d'amélioration et d'adaptation de quelques conditions et avantages de la loi Duflot.

Globalement, le dispositif Duflot dispose d'un cadre d'application pour le moins similaire à celui de son successeur ; le Pinel.

Les principales différences sont au niveau du taux de réduction d'impôt accordé et de la durée de location. Si, pour le dispositif Duflot, le taux de réduction de 18% était fixe, pour le dispositif Pinel le taux de réduction est variable et peut passer de 9%, 12% ou 14% en fonction de la durée de l'engagement locatif.

La durée de mise en location, quant à elle, était fixée à 9 ans pour le dispositif Duflot, mais est variable pour la loi Pinel (6, 9 ou 12 ans).

Seconde modification majeure : la possibilité de louer votre logement à vos ascendants et descendants. Ce qui était impossible avec la loi Duflot.

Quelques autres modifications sont notables, telles que l'extension des zones éligibles par souci de flexibilité. Ou encore : la modification des plafonds liés aux loyers et aux ressources des locataires . En effet, les plafonds de loyers ont été baissés et ceux concernant les ressources des locataires ont au contraire été augmentés.

Voici le tableau comparatif Pinel / Duflot, pour les principaux avantages et conditions :

Enfin, contrairement au dispositif Pinel, la loi Duflot ne permettait pas le report de votre réduction fiscale d'une année sur l'autre.

La loi Pinel : ce qui a changé en 2024

Le gouvernement a organisé une suppression progressive de la loi Pinel. En effet, l'État reproche à ce dispositif d'avoir une efficacité insuffisante concernant la création d'une offre locative de logements intermédiaires. Ainsi que d'avoir un coût budgétaire trop élevé. On peut notamment trouver dans l'amendement n°II-3646 une liste des principaux défauts de ce dispositif.

Initialement, la loi Pinel avait déjà été prolongée en 2018 pour 3 ans, et devait prendre fin en 2021. L’article 168 de la loi de finances pour 2021 prorogeait le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022, sans modification des avantages fiscaux du dispositif.

Il est aussi reconduit jusqu’en 2024 mais, cette fois, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs et quelques autres modifications.

Ainsi, les contribuables qui mettent en place le dispositif en 2024, c’est-à-dire qui réalisent leur acquisition à partir de cette année, bénéficient d’un taux de réduction d’impôt (pourcentage du montant de l'investissement) revu à la baisse :

En ce qui concerne la loi Pinel outre-mer, les taux de réduction d'impôt n'avaient également pas changé pour les années 2021 et 2022 tout comme pour la métropole. Aussi, comme pour la métropole, les taux de réduction d'impôt du dispositif Pinel outre-mer étaient dégressifs dès 2023, et davantage en 2024.

Voici un tableau comparatif des différents taux de réduction d'impôt de la loi Pinel outre-mer pour les années 2022, 2023 et 2024 (pourcentage du montant investi) :

Il y a néanmoins quelques exceptions à la baisse des taux de réduction annoncée. C'est ce qu'on appelle le dispositif Super Pinel ou Pinel+. Cela permet aux taux de 2022 de ne pas être modifiés en 2023 et 2024 en métropole comme en outre-mer si :

• Votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la commune

• Votre logement est considéré comme remis à neuf grâce à d'importants travaux de réhabilitation

• Votre logement respecte les conditions d'usage issues du rapport de la mission sur la qualité du logement du 9 septembre 2021

• Le niveau de performance énergétique et environnemental de votre bien est supérieur au seuil de la réglementation du dispositif

Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 a permis de fixer les normes à respecter en termes de qualité du logement et de mesures environnementales pour le dispositif Super Pinel.

La loi de finances 2023 indique dans son rapport  que les objectifs d’agréments de logements sociaux pour l’année 2022 n’ont pas été atteints. Les crédits du Fonds national des aides ont été sous-consommés et le Pacte pour la construction doit relancer le secteur du logement social. Ces deux objectifs pourraient présenter des alternatives sur lesquelles le gouvernement pourrait s’appuyer afin de prendre le relais du dispositif Pinel dès 2024.

À savoir : Depuis le 1er janvier 2021, bien que les taux de réduction restent inchangés pour 2021 et 2022, vous devez réaliser votre investissement impérativement dans un bâtiment d’habitation collectif. Les villas individuelles ne sont donc plus éligibles. 

Rappel : faire de la défiscalisation immobilière est dans tous les cas un projet qui se prépare. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel du domaine qui saura vous expliquer les dernières modifications applicables pour chaque dispositif. Comme tout projet, il présente des risques et de potentiels écueils (voir notre article sur les arnaques Pinel). L'accompagnement d'un expert vous permettra de réaliser le meilleur placement, adapté à votre situation et à vos attentes.

Questions fréquentes