La location nue pour défiscaliser

Qu’est-ce que la location nue ?         

La location nue est le fait de mettre en location un logement vide de meubles, lorsqu’on en est propriétaire. En fonction des revenus annuels générés par la location, le loueur pourra bénéficier d’abattements fiscaux. 

À savoir : Une nouvelle déclaration d’impôts pour les propriétaires a été mise en place par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques), et les propriétaires de biens mis en location nue sont concernés.

Définition du dispositif de location nue          

Disposer d’une location nue consiste à louer un bien immobilier comportant uniquement les équipements nécessaires tels que la salle de bains, les sanitaires et les mobiliers de cuisine. La location nue, aussi appelée “location vide”, s’oppose à la location meublée pour laquelle il existe également des régimes fiscaux favorables (c’est le cas de la Location Meublée Non Professionnelle par exemple).

Pour qu’un logement soit considéré comme vide, il ne doit inclure aucun des éléments suivants (avant déménagement du locataire bien entendu) :

• Linge de lit avec couverture ou une couette

• Plaques de cuisson

• Ustensiles de cuisine

• Frigo 

• Équipements frigorifiques permettant de conserver des aliments en-dessous de -6 degrés

• Rideaux / volets dans les pièces à coucher

• Four ou four à micro-onde

• Vaisselle 

• Table à manger 

• Chaises 

• Étagères 

• Éléments lumineux 

• Nécessaire de nettoyage, en fonction du type de surfaces présentes dans l’habitation

À savoir : Pour tout bail signé avant septembre 2015, la liste ci-dessus des éléments que le logement ne doit pas proposer pour être considéré comme vide, se réduit aux 4 premiers ainsi que des meubles non spécifiés.

Les différentes conditions de la location nue  

La location nue est encadrée par la loi, et impose les critères ci-dessous :

• La durée du bail qui doit être de 3 ans au minimum 

• Un dépôt de garantie en cas de dommages causés du locataire vers le propriétaire est requis. Il peut aller jusqu’à 1 mois de loyer au maximum et doit être stipulé dans le contrat du bail

• Si le propriétaire ou le locataire souhaite mettre fin au bail pour une location nue, le préavis est de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le propriétaire

Comment fonctionne la fiscalité de la location nue ?

Dans le cas d’une location non meublée, deux régimes fiscaux existent : le régime forfaitaire pour les personnes ayant des revenus issus de la location inférieurs à 15 000€ et le régime réel pour ceux qui ont des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000€.  

La catégorie de l’imposition pour la location nue est celle des revenus fonciers. C’est également ce qu’il conviendra de déclarer dans votre déclaration de revenus n°2042. 

En ce qui concerne la possibilité d'optimiser sa fiscalité, deux régimes existent : le micro-foncier et le forfaitaire. 

Voici une vision synthétique de leur avantage fiscal respectif :

Les revenus à considérer sont les revenus bruts issus de la ou des locations des logements vides. L'expression littérale du calcul du revenu brut est la suivante : 

Revenus bruts = loyers encaissés - charges du locataire + dépenses qui incombent au propriétaire mais sont mises à la charge des locataires + subventions ou indemnités reçue 

À savoir : Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de dispositifs suivants : Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Monuments historiques. 

Le régime micro-foncier 

Dès lors que le revenu brut annuel issu de la location du ou des biens est inférieur à 15 000€ pour le foyer fiscal et peu importe la durée de location dans l’année, le propriétaire est automatiquement imposé selon le régime micro-foncier. À noter que ce régime ne s’applique pas à certains dispositifs tels que celui des Monuments Historiques et ceux qui donnent accès à un régime de déduction particulier. 

Cas particulier : Si vous possédez des parts de sociétés immobilières ou de FPI (Fonds de Placement Immobilier) non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et que vous louez des immeubles nus, vous pouvez être éligible au régime micro foncier. Il faut toutefois que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000€. Il s’agit des loyers en principal, des recettes accessoires et du revenu brut annuel lié à votre quote-part dans ces structures... 

Comment déclarer les revenus issus d’une location nue avec le régime micro-foncier ?

Lors de votre déclaration d’impôts, si vous relevez du régime micro-foncier, le montant de votre revenu brut doit être reporté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n°2042 : 

Il n’y a pas de déclaration de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

La location nue sous le régime micro-foncier vous donne droit  à un abattement forfaitaire de 30% qui sera appliqué automatiquement sur la base de votre déclaration de revenus. Cet abattement a été prévu pour comprendre l’ensemble des charges que vous supportez en tant que propriétaire. 

Le régime réel 

Le régime réel s’applique dans les cas suivants: 

• Votre revenu brut annuel est supérieur à 15 000 € 

• Ou vous êtes exclu du régime micro-foncier (les revenus locatifs sont issus des dispositifs Monuments historiques, Besson, Borloo, ou Périssol par exemple) 

• Ou vous ne souhaitez pas être imposé sous le régime micro-foncier 

Le revenu foncier imposable dans le cadre du régime réel est différent de celui du régime micro-foncier. Sa formule de calcul est la suivante :

Revenu foncier imposable = recettes encaissées - frais - charges déductibles

Cette méthode de calcul de la base imposable reflète en réalité l’avantage fiscal du régime réel. En effet, il permet de déclarer un déficit foncier, qui vous permettra de réduire voire supprimer vos impôts. En déclarant vos charges (frais d’administration, de gestion, travaux éligibles, intérêts d’emprunt, etc), vous les retirez de l’assiette de calcul de votre impôt sur ces revenus issus de locations nues.

Comment déclarer les revenus issus d’une location nue avec le régime réel ?

Si vous êtes imposé selon le régime réel, vous devrez remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 spéciale, en fonction des dispositifs qui sont en place ou non. 

La déclaration n°2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant du conventionnement Anah (dispositifs Borloo ancien, Cosse ancien ou Loc’Avantages.. ). En voici l’en-tête :

La déclaration n° 2044 spéciale vous concerne uniquement si vous avez profité des avantages fiscaux proposés par les dispositifs Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Monuments historiques ou si vous êtes propriétaire d’un immeuble en nue-propriété :

En plus de remplir la déclaration 2044 ou 2044 spéciale, votre revenu foncier imposable est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n°2042 : 

Opter pour le régime réel plutôt que micro-foncier

Vous êtes séduit par le régime réel ? Sachez qu’il est possible de refuser l’adhésion par défaut au régime micro-foncier. Cette action s’effectue en remplissant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Cette alternative sera alors effective pendant 3 ans sans annulation possible de votre part. Au terme des trois ans, l'option se reconduit tous les ans par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière compatibles avec la location nue

Plusieurs dispositifs requièrent un logement vide de meubles dans le but d’offrir des solutions défiscalisantes. En effet, les lois de défiscalisation immobilière spécifient toujours des conditions d’éligibilité. Et le type de location (nue ou meublée) fait partie de ces critères à respecter. Nous vous proposons donc un tour d’horizon des dispositifs de réduction d’impôts qui sont compatibles avec la location nue. 

Le dispositif Malraux 

La loi Malraux vous permet d'obtenir une réduction d'impôts allant jusqu'à 30%. Si vous possédez un immeuble éligible et que vous entamez des travaux de rénovation, alors ce dispositif est fait pour vous. La location nue de ce bien est évidemment une des conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts offerte par la loi Malraux.

À savoir : La réduction Malraux de 30% devait initialement prendre fin au 31 décembre 2023, et a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024. Les immeubles éligibles à la réduction de 22% le sont, quant à eux, sans limite de fin.

La société civile immobilière (SCI)

La SCI est un montage juridique qui permet de constituer un patrimoine immobilier à plusieurs. Cette forme juridique dispose d’un cadre fiscal avantageux et réduit la pression fiscale en cas de transmission. 

Si dans le cadre de votre SCI vous louez des logements ou même des locaux commerciaux vides de meubles, votre SCI doit déposer une déclaration n°2072. 

La loi Monuments Historiques

Pour profiter de la défiscalisation en achat Monuments Historiques, le bien devra être en location nue mais également utilisé comme résidence principale. Cette loi consiste à entretenir les monuments historiques ayant besoin d’être rénovés. Le bien pourra être loué à un membre de la famille qu’il soit ascendant ou descendant, il faut seulement qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Comme mentionné plus haut dans l’article, si vous louez dans le cadre du dispositif Monument historique, alors vous ne pouvez pas être imposé sous le régime micro-foncier. Vous relèverez donc forcément du régime réel et ne pourrez donc pas bénéficier de l'abattement de 30% sur les revenus bruts. 

Les dispositifs Borloo et Robien

En 2006 est instauré le dispositif "Borloo neuf", comme une option au régime d'amortissement Robien recentré, permettant un amortissement de 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans. À condition de respecter les critères fixés pour le loyer et pour les ressources du locataire. Ce dispositif ne s'applique toutefois qu'aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2009.

Idem que pour les Monuments historiques : si vous avez optez pour l’un de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, alors vous serez imposé selon le régime réel quel que soit le montant de vos revenus bruts.

Quelle est la différence entre location nue et location meublée ?     

Les locations meublées ont pour obligation de fournir un ameublement précis comme un réfrigérateur, une plaque de cuisson, un lit, une table, de la vaisselle, de la literie etc. L’action de louer en meublé doit respecter la liste des équipements fournis dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. La location nue quant à elle doit contenir uniquement les équipements primordiaux tels que la salle de bains, les sanitaires et la cuisine.

Comparaison des caractéristiques d’une location nue et meublée    

La location nue et meublée ont tous deux leurs particularités et le tableau ci-dessous détaille les principaux éléments de comparaison :       

À savoir : La location nue est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, et est moins flexible que la location meublée. Elle demande toutefois un investissement initial moins important que la location meublée, puisqu’il n’y a aucun ameublement.           

Quels sont les avantages d’une location nue pour un propriétaire ?

Pour un propriétaire, les avantages de la location vide sont divers :  

• La simplicité parce qu’elle est non meublée et ne nécessite donc pas d’aménagements

• Un état des lieux plus rapide en raison 

• Une gestion locative facilitée par l’absence de meubles et d’électroménager à réparer. Mais aussi car la durée du bail est de 3 ans au minimum alors que dans le cas d’une mise en location meublée, le bail est d’un an minimum et 9 mois pour un étudiant

Quels sont les inconvénients d’une location vide ?

Un appartement non-meublé est soumis à davantage de contraintes juridiques qu’une location meublée. Les loyers sont réglementés selon les différentes zones. La durée du bail est de 3 ans ce qui peut s’avérer être avantageux mais aussi un inconvénient, une durée plus longue pouvant provoquer des réticences.

À titre de comparaison, les loyers des locations vides sont plus faibles que les loyers d’une location meublée.

Questions fréquentes