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Qu'est-ce que le patrimoine net taxable pour le calcul de l'IFI ?
Le patrimoine net taxable additionne la valeur des biens immobiliers que vous possédez (on parle alors d’actif), en y déduisant les dettes associées (on parle de passif). Ce résultat est l’un des premiers éléments permettant de déterminer quel sera le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière.
L’actif dans le patrimoine net taxable
L’actif comprend tous les biens à déclarer pour l’IFI. On peut retrouver parmi ces biens :
Les propriétés immobilières, qu'elles soient construites ou non, détenues en direct, notamment :
Les biens immobiliers bâtis, qu'ils soient utilisés à des fins personnelles ou loués (résidences principales et secondaires, biens locatifs) et leurs annexes (garages, parkings, caves, etc)
Les biens classés en tant que monuments historiques
Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition
Les terrains non bâtis, tels que les terrains à bâtir et les terres agricoles
Les propriétés immobilières ou des parts de celles-ci détenues de manière indirecte via des titres et des parts de sociétés (SCI, SCPI …)
Les biens acquis par un contrat d’assurance-vie
Les contrats de capitalisation investis dans l’immobilier
Les biens et droits immobiliers acquis en usufruit
Les actifs immobiliers et les droits ne répondant pas aux critères pour être considérés comme des biens professionnels
À savoir : Deux types d’actifs sont à distinguer : l’actif brut, et l’actif net :
L’actif brut est la somme de tous vos biens imposables sans déduction des dettes
L’actif net quant à lui est le résultat de l’actif brut moins les dettes (passif)
C’est l’actif net qui sera pris en compte dans le patrimoine net taxable à l’IFI.
Le passif dans le patrimoine net taxable
Le passif représente les dettes perçues pour chacun de vos biens.
Parmi ces dettes, certaines peuvent être déduites de votre IFI, telles que :
Les dépenses pour travaux déductibles (construction, agrandissement, amélioration …)
Les emprunts immobiliers liés à l’acquisition d’un bien imposable
La Taxe sur les Logements Vacants (TLV)
Quel est le seuil d’assujettissement de l’IFI ?
Le seuil d'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France est de 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable au 1er janvier de l'année d'imposition pour un contribuable célibataire. C’est le montant de la valeur de votre patrimoine immobilier au-dessus duquel vous serez imposé à l’IFI.
Le foyer fiscal IFI désigne les contribuables ayant une déclaration commune pour l’IFI. Le seuil est de 2,57 millions d'euros pour les foyers fiscaux assujettis à l’IFI. Un foyer fiscal IFI peut être composé :
D’un couple marié
De partenaires de concubinage (couple vivant ensemble sans statut “officiel”)
Les biens de vos enfants mineurs sont également pris en compte dans ce même foyer fiscal IFI.
Au-delà de ces seuils, les contribuables sont tenus de déclarer et de payer l'IFI sur la valeur de leur patrimoine immobilier net taxable.
Cas particulier : Les enfants majeurs constituent leur propre foyer fiscal pour l’IFI, qu’ils soient rattachés, ou non, au foyer fiscal de leurs parents pour l’impôt sur le revenu. Ainsi, si le patrimoine net taxable personnel d’un enfant majeur est supérieur à 1,3 million d’euros, il est tenu de déposer une déclaration IFI en son nom.
Comment évaluer la valeur de ses biens immobiliers ?
Connaître la valeur vénale de chacun de vos biens immobiliers est une étape importante afin de calculer le montant de votre IFI.
Les immeubles bâtis et non bâtis peuvent être estimés d’après le prix qu’ils auraient pu être négociés au 1er janvier de l’année d’imposition. Vous pouvez pour cela vous aider des outils mis à votre disposition sur internet par le gouvernement, tel que l’outil “Patrim”. Celui-ci est accessible depuis votre espace particulier sur le site des impôts. Cet outil se retrouve dans la rubrique “Rechercher des transactions immobilières”.
Source : impots.gouv.fr
Une autre solution d’estimation de vos biens existe, toujours proposée par le gouvernement : “Demande de valeurs foncières”. C’est une carte interactive des valeurs immobilières et cadastrales en France, comprenant une base de données des transactions immobilières des 5 dernières années.
Source : app.dvf.etalab.gouv.fr
Quelle est la base de calcul de l’IFI ?
En réduisant la base de calcul de l’IFI, vous réduisez automatiquement le montant de cet impôt. Il existe plusieurs stratégies pour réduire le montant de votre patrimoine net taxable (base de calcul) avant de procéder à l’application du barème d’imposition de l’IFI, que nous verrons plus bas dans l’article.
Il est avisé de consulter un conseiller fiscal pour déterminer les meilleures options en fonction de votre situation personnelle, familiale, de vos objectifs, et des possibilités d’application de ces différentes options.
Les biens immobiliers exonérés de l’IFI
Certains biens immobiliers sont (partiellement ou totalement) exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. L’ensemble de ces biens comprend :
Les biens professionnels
Locaux commerciaux
Locaux industriels
Biens agricoles
Parts de sociétés détenant des biens professionnels
Les biens détenus par des organismes à but non lucratif reconnus d'utilité publique (tels que des associations caritatives)
Les bois et forêts
S’ils sont déclarés comme biens professionnels, ils sont exonérés à 100%
Sinon, ils bénéficient d’une exonération de 75%, à condition que ces biens soient gérés de manière durable sur une période de 30 ans minimum.
Les parts de Groupements Fonciers Agricoles (les parts de GFA détenant des biens agricoles peuvent bénéficier d'une exonération partielle d'IFI)
Les biens immobiliers classés monuments historiques (cette exonération est soumise à certaines obligations, notamment la possibilité d'ouvrir le bien au public)
Les biens ruraux loués à long terme à un exploitant agricole
Les biens exonérés totalement, même s’ils doivent être déclarés, n’entrent donc pas dans le calcul de l’IFI.
L’abattement de 30% sur la résidence principale
Vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% sur la valeur vénale (estimation approximative de la valeur d’un bien sur le marché immobilier) de votre résidence principale. L'objectif est de préserver le toit familial et de ne pas pénaliser les propriétaires occupants. Cependant, il est essentiel de noter que l'abattement sur la résidence principale ne s'applique qu'à cette dernière et ne concerne pas les autres biens immobiliers détenus.
Notez également que selon votre statut (familial ou lié à la propriété du bien), ou le statut du bien, les modalités d’application de l’abattement fiscal de 30% sur la résidence principale peuvent fluctuer. Voici ces variations, sous forme de tableau :
Personne morale ou physique détenant la résidence principale | Champ d’application de l’abattement |
|---|---|
Couple soumis à l’imposition séparée de l’IFI | Abattement attribué à chacun des époux |
Couple soumis à l’imposition commune mais vivant séparément | Abattement attribué sur une seule résidence |
Usufruitier déclarant la pleine propriété du bien en démembrement | Abattement attribué à l’usufruitier |
L’usufruitier et le nu-propriétaire déclarants un bien en démembrement | Abattement attribué à l’occupant du bien en tant qu résidence principale |
Héritiers d’un conjoint survivant bénéficiant d’un droit temporaire au logement | Abattement attribué aux héritiers nu-propriétaires |
Société de copropriété | Abattement attribué aux associés |
Comment calculer l’IFI ?
Après avoir rassemblé toutes les informations nécessaires (détermination du patrimoine net taxable et de la base de calcul), il reste désormais à connaître les différents taux applicables à la somme des biens déclarés afin de calculer votre IFI.
Quel est le barème ou taux d’imposition de l’IFI ?
L'IFI est soumis à un barème progressif : le taux d'imposition augmente en fonction de la valeur nette du patrimoine. En 2023, les taux d'imposition varient de 0,5% à 1,5%. Par exemple, si la valeur nette de votre patrimoine imposable est de 1,5 million d'euros, le taux d'imposition est de 0,5%, soit 7 500€ d'impôt.
Le barème de l'IFI peut être sujet à des changements annuels. En 2024, les taux d'imposition pourraient être modifiés en fonction des décisions gouvernementales. Il est donc important de consulter les dernières actualités fiscales pour connaître les taux en vigueur. Pour le moment, le barème de l’IFI reste le même qu’en 2023.
Expert Impôts vous présente le barème d’imposition de l’IFI en 2024 :
Valeur nette du patrimoine | Pourcentage d’imposition |
|---|---|
Entre 0 et 800 000€ | 0% |
Entre 800 000€ et 1 300 000€ | 0,5% |
Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ | 0,7% |
Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ | 1% |
Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ | 1,25% |
Au-delà de 10 000 000€ | 1,5% |
Source : economie.gouv.fr
Lorsque vous êtes assujetti à l'IFI, c’est à partir de 800 000€ de valeur de patrimoine net que commence le calcul.
Exemples de calcul de l’IFI
Exemple 1 : Calcul de l’IFI du contribuable célibataire
Prenons un premier exemple pour illustrer le calcul de l'IFI.
Marie possède les biens immobiliers suivants au 1er janvier de l'année d'imposition :
Une résidence principale d'une valeur vénale de 800 000€, avec un abattement de 30%
Deux appartements locatifs d'une valeur vénale de 600 000€ chacun
Un terrain non bâti d'une valeur vénale de 500 000€
Supposons que les biens de Marie ne soient associés à aucune dette. La valeur nette taxable de chaque bien sera donc la même que sa valeur vénale :
Appartement locatif 1 : 600 000€
Appartement locatif 2 : 600 000€
Terrain non bâti : 500 000€
La résidence principale de Marie bénéficie d’un abattement de 30%. La valeur nette de ce bien est donc de 560 000€ (800 000 - (30% d'abattement) = 560 000)
La somme de ces valeurs nettes taxables est de 2 260 000€ (560 000 + 600 000 + 600 000 + 500 000 = 2 260 000).
Pour une personne célibataire telle que Marie, le seuil d’assujettissement à l’IFI est de 1,3 milion d’euros. Ainsi : 2 260 000€ - 1 300 000€ (seuil) = 960 000€.
On constate d’après le barème en vigueur que le pourcentage d’imposition est de 0,5%. Pour calculer l’impôt à payer, effectuons le calcul suivant :
960 000 × 0,5% = 4 800
Marie étant assujettie à l’IFI, le montant de l'impôt qu’elle doit payer est de 4 800€.
Exemple 2 : Calcul de l’IFI pour un couple marié
Voici un second exemple de calcul de l’IFI :
Jeanne et Thomas sont mariés depuis 8 ans. Au 1er janvier de l’année d’imposition, ils possèdent :
Une résidence principale d'une valeur vénale de 1 000 000€
Un appartement locatif d'une valeur vénale de 800 000€
Un terrain non bâti d'une valeur vénale de 600 000€
Leur résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
1 000 000 - (30% d'abattement) = 700 000. La valeur vénale de leur résidence principale est donc de 700 000€.
La somme de ces valeurs nettes taxables est présentée ainsi : 700 000 + 800 000 + 600 000 = 2 100 000€.
Pour un couple marié, le seuil d’assujettissement est de 2,57 millions d’euros.
Le patrimoine net taxable de Jeanne et Thomas est inférieur au seuil d’assujettissement pour couples. Ainsi, ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Simuler le calcul de son IFI
Vous pouvez bénéficier gratuitement d’un simulateur d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : rendez-vous sur votre espace particulier sur le site des impôts, et en bas de la page d’accueil, allez sur la rubrique “Autres services” :
Accédez ensuite à la rubrique “Simulations” :
Puis cliquez sur la rubrique "Simulateur de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)'' :
Vous accéderez alors à un formulaire de simulation qui se présente comme ceci :
Source : impots.gouv.fr
Sachez que le résultat de cette simulation reste théorique. C’est néanmoins un moyen efficace d’estimer quel sera le montant de votre IFI selon les données que vous fournirez à cet outil.
Comment réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Une fois que vous avez calculé le montant de votre IFI après avoir appliqué le barème d’imposition sur votre patrimoine net taxable, vous pouvez réduire ces impôts grâce à certaines réductions de l’IFI.
Les réductions pour les dons aux organismes d’intérêt général
Vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts grâce aux dons versés à des organismes d’intérêt général.
Le montant de la réduction d'impôt dépend de la valeur des dons effectués. Les dons peuvent être déduits à hauteur de 75% de leur montant, avec une limite de réduction plafonnée à 50 000€ par an.
Par exemple, un don de 10 000€ versé à une association d’aide aux personnes en difficultés vous permettrait de réduire votre IFI de 7 500€.
Le plafonnement de l'IFI
Le plafonnement de l'IFI limite le montant total des impôts (IFI, impôt sur le revenu et contributions sociales) à 75 % des revenus de l'année précédente. Si vos impôts dépassent ce plafond, une réduction peut s'appliquer : la différence est déduite de l’IFI.
