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Qu’est-ce que l'activité de LMNP dans l’ancien ?
L'activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans l’ancien consiste à acquérir un bien immobilier ancien, y effectuer des travaux si nécessaire, puis le mettre en location meublée. En règle générale, un bien immobilier dit “ancien” désigne un logement qui a déjà été occupé et qui n’est pas neuf, c’est-à-dire qui a été construit depuis plus de 5 ans.
L'activité de LMNP dans l’ancien est donc un bon moyen de défiscaliser dans l’immobilier par le biais des deux régimes d’imposition disponibles.
Les conditions pour un investissement LMNP dans l’ancien
Pour investir en LMNP dans l’ancien, les conditions sont similaires au neuf. Vous devez investir dans un logement éligible au dispositif de LMNP dans l’ancien, et le meubler avec les équipements nécessaires. Vous devez également déclarer votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel à l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Les types de logements éligibles en LMNP dans l'ancien
Les types de logements éligibles à l'activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans l’ancien sont identiques à ceux dans le neuf. La seule différence est qu’ils ont déjà été utilisés avant d’être achetés par le Loueur en Meublé Non Professionnel. Cela peut être en LMNP en résidences de services ou en résidences classiques.
Parmi les résidences de services, on retrouve notamment :
Les EHPAD
Les résidences pour étudiants
Les résidences liées au tourisme
Les résidences d’affaires
Les résidences classiques, quant à elles, regroupent les biens immobiliers privés. Par exemple : un appartement, une maison, une chambre meublée, ou encore une partie de la résidence principale du propriétaire.
Pour être totalement éligible au dispositif de LMNP dans l’ancien ou dans le neuf, votre logement doit être habitable, ce qui peut inclure des travaux de réparation ou d’amélioration, et également être meublé.
Les équipements nécessaires en LMNP dans l’ancien
Les équipements que votre logement doit avoir au minimum pour que vous puissiez exercer votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel dans l’ancien sont identiques à ceux dans le neuf. Il y a par exemple :
Un lit avec couverture
Des volets ou des rideaux dans les chambres
Des plaques de cuisson
Un réfrigérateur et un congélateur
Etc
À savoir : Vous pouvez retrouver la liste complète des équipements nécessaires pour un logement meublé dans notre article générique sur le statut de LMNP !
Déclarer votre activité de LMNP à l’INPI
Dès le début de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous disposez de 15 jours pour déclarer votre activité. Pour cela, il faudra vous rendre sur procedures.inpi.fr et suivre la démarche. Ainsi, vous obtiendrez un numéro SIRET, et vous pourrez choisir le régime d’imposition que vous souhaitez.
Cette démarche est obligatoire pour exercer l’activité de LMNP, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. L'objectif est de mettre l’administration fiscale au courant de l'existence de votre activité, et de vous mettre en conformité.
Optimiser la rentabilité d’un investissement LMNP dans l’ancien
Il n’est pas toujours simple de savoir comment faire le bon choix pour investir dans l’immobilier. Pour optimiser la rentabilité d'un investissement en LMNP dans l'ancien, vous devez prendre en compte plusieurs choses.
Bien choisir l’emplacement de votre investissement LMNP dans l’ancien
Tout comme pour un investissement dans le neuf, l’emplacement du logement ancien que vous souhaitez mettre en LMNP est un élément essentiel à prendre en compte pour optimiser sa rentabilité. Il peut être préférable d’opter pour un bien situé dans un quartier attractif, proche des transports en commun ou des commerces par exemple, et dont la demande locative est élevée. Vous pouvez également vous tourner vers des zones tendues dans lesquelles on retrouve un déséquilibre entre l’offre et la demande, car il sera plus facile pour vous de trouver un locataire.
Quel régime d’imposition choisir en LMNP dans l’ancien ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous êtes soumis aux régimes des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il y a donc le régime micro-BIC et le régime réel qui s'offrent à vous. Chacun d’entre eux peut vous faire bénéficier d’un avantage fiscal différent.
Le régime micro-BIC : Bénéficier d’un abattement fiscal de 50%
Avec le régime micro-BIC, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur vos revenus fonciers. En revanche, vous devrez déclarer la totalité de vos revenus fonciers dont les différentes charges locatives.
À savoir : Un abattement fiscal est un avantage fiscal qui vous permet de réduire votre base d’imposition. Grâce à l’abattement fiscal sur vos revenus fonciers par exemple, vous n’êtes imposable que sur le montant restant après abattement.
Le régime micro-BIC s’applique tant que vos revenus issus de cette location ne dépassent pas le seuil de 77 700€ par an. Au-delà, c’est le régime réel qui est applicable. À noter cependant que vous pouvez quand même opter pour le régime réel même si vos revenus locatifs ne sont pas supérieurs à ce seuil.
Le régime réel : Déduire les charges et les amortissements
Avec le régime réel, vous pouvez déduire différentes charges de vos revenus locatifs, tant que ces charges sont directement liées à votre activité de LMNP. Cette déduction est possible même si votre bien n’est pas encore loué, car c’est l’année de paiement de ces charges qui compte, et non l'année de mise en location. Vous devez donc, lors de la déclaration de votre activité de LMNP, mettre en date de début d’activité la date de début des travaux ou d'achat de votre bien, afin de pouvoir les déduire par la suite.
Les charges concernées peuvent être des travaux déductibles, tels que les travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation. Mais également d’autres types de charges comme par exemple les frais de gestion ou encore les intérêts de prêt bancaire si vous en avez contracté un. Contrairement aux revenus fonciers, il n'existe pas de liste exhaustive de charges déductibles, mais celles-ci doivent respecter les conditions suivantes :
Être directement liées à l'exploitation ou à la gestion habituelle de l'entreprise
Être effectives et accompagnées de justificatifs suffisants
Figurer dans les charges de l'exercice comptable au cours duquel elles ont été engagées
De plus, vous pouvez également déduire l'amortissement du coût d'achat de vos biens, que ce soit des meubles ou des immeubles, s'ils figurent sur l'actif du bilan comptable de votre entreprise. Par contre, l’amortissement est uniquement déductible des revenus issus de la même activité, c’est-à-dire de l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), à partir de la mise en location du bien. Par exemple, si vous effectuez de la location nue en plus de votre activité de LMNP, la déduction ne pourra pas se faire sur les revenus perçus via la location nue.
Avantages de l'activité de LMNP dans l’ancien
On retrouve les mêmes avantages en LMNP dans l’ancien que dans le neuf. La seule différence est le prix d’achat de votre bien immobilier qui peut s’avérer moins élevé pour un logement ancien.
Acheter un bien immobilier à un prix plus intéressant que dans le neuf
L’un des principaux avantages en LMNP dans l’ancien est que le prix d’achat d’un bien immobilier ancien peut être moins cher qu’un bien neuf. En effet, étant donné que le bien a déjà été utilisé et qu’il date d’il y a au moins 5 ans, le prix de vente d’un logement ancien ne sera pas aussi élevé qu’un logement neuf. En revanche, il faudra bien sûr prendre en compte le coût des éventuels travaux à effectuer.
Pas de plafonds de ressources ni de loyers en LMNP dans l’ancien
Dans le contexte du dispositif LMNP dans l'ancien, il n'existe pas de plafonds de ressources pour les locataires, contrairement aux dispositifs comme la dispositifs comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.
En ce qui concerne les loyers, il n’existe pas de plafonds non plus mais il est généralement conseillé de garder un montant de loyer raisonnable afin de maximiser vos chances d’avoir des locataires plus facilement. Vous devez donc prendre en compte le prix des loyers des autres biens présents aux alentours du vôtre.
Une fiscalité avantageuse
Comme nous l’avons vu précédemment, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel concernant l’imposition sur vos revenus locatifs en tant que LMNP. Les deux régimes d’imposition peuvent être avantageux selon votre situation.
Il est donc essentiel de consulter un consulter un conseiller fiscal afin de bénéficier d’un accompagnement personnalisé. N’hésitez pas à effectuer notre test d’éligibilité pour optimiser vos impôts !
Inconvénients de l'activité de LMNP dans l’ancien
Une fois encore, les inconvénients en LMNP dans l’ancien sont identiques à ceux dans le neuf.
Tenir un bilan comptable
Lorsque vous exercez une activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMNP), vous devez tenir un bilan comptable. L’inconvénient est que cela peut représenter une charge administrative et financière. Vous pourriez avoir besoin de faire appel à un expert comptable afin d’être sûr d’avoir un bilan comptable sans erreurs, et conforme aux obligations déclaratives.
Un déficit fiscal limité en LMNP
Les déficits fiscaux générés par une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent être déduits uniquement des revenus similaires. Ce qui signifie que vous ne pourrez réduire que les revenus locatifs issus de votre activité de LMNP.
Autrement dit, le montant du déficit LMNP ne peut pas dépasser vos revenus issus de cette activité. Le déficit LMNP ne peut donc pas se déduire de votre revenu global par exemple, comme c’est le cas du déficit foncier.
