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Loueur meublé non professionnel : les conditions qui concernent le propriétaire
Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers, afin de bénéficier du statut de Loueur meublé non professionnel, une des première chose à savoir est que cette activité ne doit pas être votre principale activité. Ce statut n’est réservé qu’aux particuliers; les personnes morales (sociétés) ou les personnes physiques inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ne peuvent donc pas exercer le statut de LMNP.
L'ensemble des revenus locatifs en LMNP ne doit pas dépasser 23 000€ par an. Lorsque vous commencez cette activité en tant que particulier, vous devez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Nous verrons en détail, plus bas dans l’article, ces deux régimes dont le choix peut dépendre des revenus perçus par la location de votre bien.
Si vous souhaitez opter pour le statut LMNP, que vous avez des doutes ou avez besoin d’être accompagné pour les démarches, n’hésitez pas à faire appel à l’un de nos conseillers fiscaux afin qu’il analyse votre situation et réponde à vos questionnements.
Les conditions LMNP relatives au bien immobilier
Les conditions concernant le bien immobilier à mettre en location constituent un important facteur d’éligibilité pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Les types de logement éligibles à la location LMNP
Le bien à mettre en location doit être votre propriété, et peut être une maison ou un appartement.
Certains logements LMNP de service sont également éligibles à l’obtention du statut LMNP :
Les résidences de tourisme classées et/ou hôtelières;
Les résidences en EHPAD;
Les résidences pour personnes âgées;
Les résidences universitaires pour étudiants.
Les équipements obligatoires en location LMNP
Votre bien doit être en bon état, et meublé de façon à être habitable “immédiatement” pour les locataires. C’est-à-dire que si vous investissez en LMNP dans l’ancien, et que votre bien n’est pas en bon état, il devra être rénové. De plus, il est demandé à ce que votre bien dispose des éléments suivants :
Literie avec couvertures
Mobiliers de rangement (étagères, meubles, tiroirs, …)
Luminaires fonctionnels
Volets/rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four/Four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur
Vaisselle
Ustensiles de cuisine
Tables et sièges
Matériel pour le ménage, adapté au logement.
À savoir : Tout bien à mettre en location doit faire au moins 9m² de surface habitable.
Les conditions relatives aux revenus locatifs en LMNP
Comment obtenir le statut de LMNP ?
Tout revenu doit être déclaré, charges comprises, ainsi que votre début d’activité. Afin d’obtenir le statut de LMNP, il faut s’inscrire auprès d’un centre de formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent la mise en location du bien. Pour ce faire, vous devez adresser le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce situé dans la zone de votre logement. Chaque logement se verra attribuer un numéro SIRET par le tribunal de commerce.
Pour permettre que le statut de LMNP vous soit appliqué de manière continue, veuillez noter que le montant des revenus locatifs, que vous percevez suite à la location de votre bien meublé, ne doit pas dépasser un certain plafond. Dans l’ensemble, si les revenus dépassent les seuils établis, le statut de Loueur meublé professionnel (LMP) s’applique alors, et vous n’aurez plus les bénéfices qu’offre la location en meublé non professionnelle.
Le plafonnement des revenus locatifs en LMNP
Selon vos bénéfices et objectifs, deux régimes s’appliquent avec le statut LMNP : le régime micro-Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et le régime réel simplifié.
Pour le régime micro-BIC, vos bénéfices ne doivent pas dépasser la somme de 77 700€ pour des locations classiques, 15 000€ pour des meublés de tourisme non classés, ou 188 700€ pour des meublés de tourisme classés. Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui s’applique. Si vous êtes affilié au régime micro-BIC (micro-entreprise), vous devez renseigner vos revenus sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n°2042 C-PRO.
Le régime réel simplifié impose une limite de revenus locatifs comprise entre 33 200€ et 238 000€. Vous devez remplir le formulaire n°2031-SD et indiquer les montants de vos revenus sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO si vous relevez du régime réel.
Les conditions d’éligibilité des régimes fiscaux LMNP
La location meublée non professionnelle fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière. Comme mentionné ci-dessus, les régimes micro-BIC ou réel s’appliquent, et chacun comporte une fiscalité différente. Selon vos bénéfices et le régime choisi, vos revenus sont soumis à un barème d’imposition. Vous pouvez également bénéficier de réductions sur vos impôts.
La fiscalité du régime micro-BIC
Quand vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50% sur les revenus que vous avez perçus pour les locations normales, 30% pour les locations de tourisme non classées, et 71% ou 92% pour les locations de tourisme classées. Néanmoins vous ne pourrez pas réduire vos charges.
Pour continuer à bénéficier de ce régime, vos revenus ne doivent pas dépasser la somme de 77 700€ (ou 15 000€ pour des meublés de tourisme non classés et 188 700€ pour des meublés de tourisme classés).
La fiscalité du régime réel
Quant au régime réel, les charges réelles (les charges locatives, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, etc) vous permettent de bénéficier de déductions.
Dans le cadre du régime réel simplifié, il est possible de bénéficier d’une déduction de l'amortissement sur le matériel, les locaux et les travaux (construction ou rénovation), à condition que ces éléments soient enregistrés comme des actifs.
De plus, si vous percevez plus de charges que de loyers, vous pouvez déduire ce déficit des revenus de votre location meublée pendant 10 ans. Attention toutefois à ne pas le déduire de votre revenu global, qui ne s’applique qu’à la Location en Meublé Professionnel.
Comment devenir LMNP ?
Lorsque toutes les conditions sont réunies, voyons maintenant comment obtenir le statut LMNP. Auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se trouve le meublé à louer, vous devez déclarer votre activité via le formulaire P0i (Cerfa 11921), ou bien effectuer la démarche en ligne via le site du Guichet des formalités des entreprises. Ces démarches sont à effectuer dans un délai de 15 jours après la mise en location de votre bien meublé.
