Toutes les solutions pour financer votre projet immobilier locatif en 2024

Investissement locatif : principe et définition

L’investissement locatif consiste à investir dans un bien pour le proposer en location par la suite et générer des revenus complémentaires tous les mois. Avec 40,2% des ménages français locataires de leur résidence principale, le parc locatif est dynamique et repose sur des avantages divers. Tout d’abord, investir dans un logement vous permet : 

• de vous constituer un patrimoine immobilier

• de percevoir des revenus mensuels 

• de sécuriser votre argent en le plaçant dans la pierre 

De plus, dans le but de démocratiser l'accès au logement et le rendre accessible à tous, l’État a mis en place des lois de réduction d’impôts applicables aux investissements locatifs. Les avantages de réduction d’impôts grâce à l’application de ces dispositifs de défiscalisation rendent ce genre de placement rentable et attractif. 

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

L’investissement locatif intéresse un grand nombre d’investisseurs grâce à ces multiples avantages qu’il génère. D’ailleurs, ces avantages peuvent d’autant plus être amplifiés par le type de financement pour lequel l’investisseur opte. Les investisseurs ont tendance à multiplier les crédits bancaires pour aboutir à ce que l’on appelle “l’effet de levier”. Ce procédé d’accumulation de crédits bancaires permet de diversifier les investissements et de minimiser les risques tout en amplifiant son patrimoine. En outre, les avantages générés par le financement à crédit de l’investissement locatif comprennent : 

• Une rentabilité du fait que le coût total de l’emprunt est le plus souvent inférieur aux recettes générées par le bien financé

• Une fiscalité optimisée grâce aux plans et dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État permettant dans certains cas, de déduire les charges d’emprunt de la base imposable

Par ailleurs, les crédits pour financer un projet immobilier locatif sont accompagnés d’une assurance décès pour prévenir et assurer la protection de la famille de l’emprunteur en cas de disparition de ce dernier. 

Crédit, taux, apport et durée de l’endettement

Le crédit immobilier implique l’accord d’une banque à vous octroyer une somme d’argent en fonction de votre situation et capacité d’emprunt. D’ailleurs, il vous est possible de simuler votre capacité d’emprunt pour mettre toutes les chances de votre côté avant d’adresser votre demande de prêt. Lorsque vous empruntez de l’argent à une banque pour financer un projet immobilier locatif, un taux d’intérêt immobilier est appliqué. D’ailleurs, ces taux immobiliers sont fixés et varient en fonction du marché.    

À savoir : La demande pour les crédits immobiliers augmente lorsque les taux sont bas, et vis-versa. Par conséquent, un juste équilibre doit être trouvé pour appliquer le bon taux. 

Les critères pour l'octroi de prêt par les banques

L’investissement en immobilier locatif est un projet de long terme souvent considéré comme plus sécurisé et plus avantageux que les placements financiers. En effet, d’un point de vue fiscal, ce type d’investissement permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État pour réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Néanmoins, pour obtenir un crédit bancaire destiné à financer un investissement locatif, la banque évalue votre dossier selon divers critères. Tout d’abord, le chargé bancaire étudie la solvabilité de l’emprunteur en comparant son apport personnel à son taux d’endettement. Cette comparaison permet de connaître la capacité de l’emprunteur à rembourser ses dettes tout en maintenant son rythme de vie. Par la suite, une évaluation du bien immobilier a lieu pour finalement laisser place aux négociations et accepter ou refuser la demande de prêt. 

À savoir : Le processus légal donne l’avantage à l’emprunteur et le protège.

Est-il obligatoire d’avoir un apport pour son projet locatif ?

Depuis quelques années, l’apport personnel ne figure plus parmi les critères et conditions pour avoir accès au crédit immobilier locatif. En réalité, cette mesure a été remise en cause du fait qu’elle empêchait les jeunes d'investir dans l’immobilier. Dès lors, il est possible d’investir dans l'immobilier locatif sans apport.

Quelle est la durée du remboursement du prêt locatif ?

La durée de remboursement du prêt locatif varie selon plusieurs facteurs dont le principal reste la valeur du crédit immobilier. Néanmoins, dans l’objectif d’assurer que les emprunts soient remboursés sans avoir d’impact négatif sur l’économie, la période de remboursement a été fixée à 25 ans maximum. En d’autres termes, si vous vous décidez à avoir un prêt locatif pour acquérir un bien et le mettre en location, le remboursement de votre emprunt devra être étalé sur 25 ans ou moins. De surcroît, la durée de la période d’emprunt ainsi que la somme empruntée sont les deux principaux facteurs d’influence sur le montant des mensualités et celui des intérêts.

À savoir : Le Haut Conseil de stabilité financière établit les conditions d'octroi de crédits.

Depuis le 1er janvier 2024, les crédits immobiliers dont le but est d’acquérir un logement ancien peuvent être remboursés pendant 27 ans maximum. La condition est d’y effectuer des travaux dont le montant représente au minimum 10% du crédit global.

Tout savoir sur le taux d’intérêt

Comme précédemment évoqué, investir à crédit cache différents avantages d’un point-de-vue fiscal. En effet, en investissant dans l’immobilier locatif à l’aide d’un crédit, il vous est possible de déduire les intérêts d’emprunts de la base sur laquelle sont calculés vos impôts. Par conséquent, il est évident que plus ces intérêts sont importants, moins vous aurez d’impôts.

Par ailleurs, le niveau des taux d’intérêt est fixé et réglementé par des lois strictes, selon l’offre et la demande. C’est sur ce taux indicatif que les banques devront se baser pour faire une offre aux demandeurs de prêts. Les crises mondiales précédentes ayant été déclenchées par un surendettement des emprunteurs voulant tirer profit des taux d’intérêt bas pour acquérir des biens immobiliers, les taux sont évalués et revus tous les mois pour éviter des scénarios semblables à ceux des crises. 

À savoir : Le taux d’intérêt proposé par une banque n’est pas le même proposé par toutes les banques. 

Quels prêts pour financer un investissement locatif ? 

Il existe différents types de prêts proposés par les entités bancaires. De ce fait, selon la situation de chaque emprunteur, le financement de l’investissement locatif par crédit reste possible. En effet, ces types de prêts diffèrent au niveau des modalités de remboursement et des sommes prélevées mensuellement. Par conséquent, chaque type d’emprunt repose sur des avantages et des inconvénients. D’ailleurs, après acceptation de votre demande de prêt pour investissement immobilier, la banque vous fera une proposition. Par la suite, une période de réflexion vous sera octroyée. Pendant cette période, vous serez en mesure de comparer les offres qui vous ont été proposées pour déterminer celle qui vous correspond le mieux. 

Par ailleurs, la proposition d’emprunt présentée par la banque doit impérativement être effectuée par écrit et s’accompagner d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE). La fiche d’information standardisée européenne (FISE) est un document officiel contenant les informations précontractuelles européennes en ce qui concerne le prêt immobilier. 

Le prêt “in fine”

Le prêt “in fine” implique un prélèvement mensuel des taux d’intérêts uniquement tout au long de la durée de remboursement. En outre, la somme empruntée est prélevée en une seule fois à la fin de la période d’emprunt mais des intérêts sont requis par la banque tous les mois. Ces intérêts sont fixés au préalable et restent fixes. À cet effet, ces coûts d’emprunt peuvent paraître coûteux d’autant plus que l’emprunteur doit être en mesure de débourser la totalité de la somme empruntée à la fin de la période de remboursement. D’ailleurs, cette durée de remboursement ne peut pas être supérieure à 15 ans. 

Le prêt amortissable 

Possible pour une période de remboursement de plus de 15 ans, le prêt amortissable est la solution de prêt généralement proposée en premier par les banques. Ce type de crédit implique un remboursement étalé sur toute la période du prêt. Ainsi, des prélèvements sont mensuellement prélevés. La composition de ces prélèvements comprend des intérêts d’emprunt dégressifs et des mensualités fixés au préalable. 

À savoir : Les intérêts prélevés mensuellement sont calculés en appliquant le taux d’intérêt à la somme restante du montant emprunté. 

Comparaison entre les deux types de prêts “classiques”

Le prêt amortissable et le prêt “in fine” reposent sur des caractéristiques et des avantages ainsi que des modalités de remboursement différentes.

Synthèse de comparaison entre les deux types de prêts :

À savoir : Les intérêts sont déductibles de la base imposable. En outre, plus ces intérêts sont importants et plus ils présentent d’avantages pour la fiscalité du contribuable. 

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI)

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) est octroyé à l’acquisition, rénovation ou construction d’un logement locatif. Ce dernier s’accompagne de différents avantages fiscaux ainsi que d’une garantie protégeant le propriétaire. Le Prêt Locatif Intermédiaire est alloué par la caisse des dépôts en contrepartie du respect de certaines conditions. En effet, tout comme pour les autres prêts conventionnés, bénéficier du PLI et des avantages procurés par ce dernier nécessite un engagement de la part du propriétaire à : 

• Mettre son bien en location à un loyer respectant le plafonnement des loyers 

• Louer son bien à des locataires dont les revenus respectent le plafonnement des ressources 

Le Prêt Locatif Social (PLS) 

Le Prêt Locatif Social (PLS) est octroyé pour financer un projet immobilier locatif et nécessite le respect de certaines conditions liées aux revenus du locataire et aux loyers proposés. D’ailleurs, pour bénéficier de ce type de prêt, il est nécessaire que le bien locatif soit loué à :   

• Un loyer respectant les plafonds de loyers 

• Un foyer modeste  

De plus, un apport personnel égal à 10% du coût total de l’acquisition est requis. Enfin, une convention entre le propriétaire et l’État doit obligatoirement être établie et signée. 

Le Prêt Conventionné Locatif (PCL)

Le Prêt Conventionné Locatif (PCL) est soumis à la réglementation des prêts conventionnés classiques. En outre, l’octroi d’un tel crédit pour investissement locatif nécessite la signature d’une convention avec l’État pour permettre l’application optimale des avantages potentiels telle que l’aide personnalisée au logement. En d’autres termes, la signature de la convention avec l’État n’est pas obligatoire mais fait bénéficier le locataire d’aides et rajoute donc de la valeur au logement.  

À savoir : L’Aide Personnalisée au Logement (APL) est une aide financière octroyée en contrepartie de certaines conditions liées au logement, aux ressources du locataire ainsi qu’à sa situation.  

Comment préparer votre emprunt immobilier ?

Avant d’octroyer un prêt, la banque évalue la situation financière de l’emprunteur. Cette pratique a pour but premier de réduire les risques de surendettement du demandeur de prêt, et de prévenir les difficultés de remboursement potentielles. 

Calculez votre capacité d’endettement pour votre emprunt

En 2023, la limite du taux d’endettement a été fixée à 35%. En outre, la capacité d’endettement pour un emprunt est déterminée par la banque pour donner sa décision quant à votre demande et ajuster l’offre à votre situation. La détermination d’un tel indicateur permet de connaître votre capacité de remboursement et la somme qu’il vous resterait pour vivre soit votre “reste à vivre”. De même, la capacité d’emprunt se calcule en appliquant un taux appelé “taux d’effort” à vos revenus. Ce taux prend en compte votre loyer ainsi que les charges d’emprunt liées au prêt pour immobilier locatif auquel vous souscrivez.    

Prenez en compte les critères des banques

Pour vous octroyer un crédit pour investissement locatif, chaque entité bancaire impose des critères précis. Ces conditions concernent notamment la durée du crédit et le taux d’intérêt. Ces données doivent être prises en compte par le demandeur de crédit pour comparer les différentes offres et être en mesure de bénéficier du prêt investissement locatif avec les conditions les plus adaptées à sa situation. En fait, les conditions d’octroi de crédit pour investissement locatif varient d’une entité à une autre permettant à l’emprunteur de tirer avantage de la concurrence bancaire sur le marché pour avoir recours au rachat de crédit ou pour renégocier les conditions de remboursement de son prêt.   

L’effort d’épargne ou de trésorerie

Dans certains cas, les banques peuvent demander une garantie supplémentaire pour accorder le prêt. Cette garantie se déploie sous plusieurs formes incluant soit le cautionnement bancaire ou l’hypothèque.                                                                            

Sécurisez votre crédit

De plus, l’emprunteur peut être amené à prendre une assurance emprunteur, sous demande de la banque. Et, même si l’entité bancaire n’est pas en mesure de vous imposer un assureur en particulier, des exigences existent quant aux choix de risques couverts par l’assurance. Il vous sera donc possible de souscrire à l’assureur de votre choix, à condition de respecter les critères émis par la banque.

À savoir : D’autres moyens existent pour garantir un crédit bancaire, notamment le nantissement d’une assurance vie, l’hypothèque, faire appel à une société de caution mutuelle (SCM), ou encore recouvrir un privilège de prêteur de deniers (PPD).

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ? 

Dans le but d’orienter les investissements dans des secteurs spécifiques comme le secteur de l’immobilier, l’État a mis en place des dispositifs de réduction d’impôts. Ces lois permettent au contribuable de bénéficier d’avantages fiscaux, essentiellement des réductions, déductions ou crédits d’impôt, en contrepartie d’une mise en location de biens immobiliers respectant certaines conditions. Certains de ces dispositifs de défiscalisation sont appliqués aux locations nues tandis que d’autres concernent les locations meublées. De même, ces niches fiscales sont valables pour l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. En réalité, les critères d’éligibilité des contribuables aux réductions fiscales concernent : 

• Le logement 

• Le propriétaire

• Le locataire

Constamment revues et améliorées pour mieux répondre aux besoins et tendances du marché, les dispositifs défiscalisants les plus connus comprennent le Pinel, le Denormandie, le Louer abordable, et le Loc’Avantages. Néanmoins, il existe bien plus de dispositifs et pratiques d’optimisation d’impôts comme la loi monuments historiques, la loi Malraux, le statut de Loueur en Meublé Professionnel ou le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Selon votre situation, il vous sera possible d’appliquer les avantages fiscaux rendus possibles grâce aux dispositifs de défiscalisation de l’État.