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Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure, également appelé seuil d’usure, équivaut au taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer au moment où ceux-ci vous accordent un prêt. Il a été mis en place par la Banque de France (BDF) afin de protéger les particuliers emprunteurs de soudaines hausses de taux.
Et justement, c’est ce qu’il se passe actuellement ! Avec l’inflation, les taux d'intérêt augmentent rapidement. Le processus du taux d’usure fonctionne donc en ce moment même, et vous protège de ces hausses rapides. Néanmoins cette protection peut avoir certaines conséquences, mais nous y reviendrons plus tard dans cet article…
Le taux d’usure est recalculé chaque trimestre par les banques centrales. En réalité, il n’existe pas qu’un seul taux d’usure, mais bien une pluralité de taux d’usure en fonction de chaque type de prêt. Dès lors, le taux d’usure est établi pour différents types de prêts (crédits renouvelables, crédits aux découverts en compte, crédits à la consommation) et non pas seulement dans le cadre de crédits immobiliers, que vous les utilisiez pour votre résidence principale pour investir et réduire vos impôts par exemple.
Comment est calculé le taux d’usure ?
Le taux ou seuil de l’usure représente la moyenne des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) pratiqués par les banques en France. Celui-ci est publié quatre fois par an par la Banque de France, qui le calcule trimestriellement. Cependant, notez que pour la période qui s’étend du 1er juillet au 1er février 2024, le seuil d’usure est publié de façon mensuelle. Et ce, toujours dans l'optique de pallier la montée des taux de crédits !
À savoir : Un Taux Annuel Effectif Global est constitué du taux d'intérêt nominal ainsi que des frais annexes qui accompagnent un crédit (frais de courtage, frais de dossier, frais de garantie, assurance, etc).
Afin de calculer le taux d’usure, la Banque de France observe donc les taux effectifs moyens proposés par les établissements de crédit pour le trimestre en cours. Le trimestre suivant, elle édite le nouveau taux maximal qui est supérieur d’environ ⅓ à celui du trimestre précédent.
Ainsi, le 1er janvier de chaque année par exemple, de nouveaux taux d’usure vont être calculés sur la base des taux d'intérêt des prêts proposés aux acquéreurs lors des 3 mois précédents : octobre-novembre-décembre.
Quels sont les taux d'usure en 2024 pour les crédits immobiliers ?
Comme dit précédemment, la Banque de France publie chaque trimestre les nouveaux taux d’usure en vigueur pour chaque type de prêts. Les taux d’usure diffèrent selon la catégorie de prêts ou d’autres critères comme la durée du crédit pour les prêts immobiliers ou encore le montant de l’emprunt souscrit pour les prêts à la consommation. Nous nous concentrerons sur les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers.
Taux d'usure et Banque de France
La nouvelle méthode de calcul du taux d’usure qui veut que celui-ci soit renouvelé tous les mois pourrait bien être bénéfique pour les emprunteurs afin de faciliter l’accès au crédit, comme pour les banques. D’ailleurs, cette nouvelle méthode n’enlève rien au fait que le taux d’usure sera toujours calculé sur la base des taux moyens pratiqués lors du trimestre précédent. De cette façon, l’ajustement mensuel sera plus modéré d’un mois à l’autre plutôt que de trimestre en trimestre.
Catégorie de prêts | Exemple : seuil d'usure applicable en janvier 2024 |
|---|---|
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 4,53 |
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 6,01 |
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 6,29 |
Prêts à taux variable | 5,63 |
Prêts relais | 6,35 |
Source : www.banque-france.fr
Ce qu’il faut retenir : Pour les crédits immobiliers d’une durée supérieure ou égale à 20 ans, le taux d’usure est donc fixé à 6,29%, contre 6,11% le mois précédent. En ce qui concerne les prêts à l’habitat souscrits sur une durée comprise dans l’intervalle de 10 à 20 ans, ce taux est passé de 5,80% en décembre 2023 à 6,01% pour janvier 2024.
Qu’est-ce que l’effet ciseau ?
Comme expliqué dans la partie calcul de cet article, le taux d’usure est calculé sur la base des prêts débloqués lors du trimestre qui précède. Pour le calcul du taux applicable depuis le 1er janvier de chaque année, par exemple, la Banque de France s’est appuyée sur les taux des prêts de décembre, novembre et octobre de l’année précédente. Mais ce n’est pas tout : ces prêts accordés d’octobre à décembre résultent de simulations bancaires effectuées de juillet à octobre. Ce qui crée donc un décalage de 6 mois entre les taux du marché et le calcul du taux de l’usure.
L’effet ciseau se traduit donc par des taux d’intérêts et d’usure qui évoluent de manière opposée, ce qui est rendu possible par le décalage. Et cela a effectivement été le cas en 2022 avec des taux de crédits immobiliers qui ont augmenté très rapidement et des taux d'usure qui ont diminué en début d’année.
Taux d’usure : quel impact pour les emprunteurs ?
Nous évoquions précédemment les conséquences engendrées par le taux d’usure. Celui-ci peut en effet vous impacter si vous envisagez de contracter un crédit, parce qu’il peut vous empêcher de l’obtenir…
Pourquoi les banques refusent-elles les prêts immobiliers ?
Tout simplement car, à cause de cette limite que représente le taux d’usure, les banques ne sont plus en mesure d’amortir leurs coûts par le biais de leurs taux d'intérêt. Elles n’arrivent donc pas à rentabiliser leurs opérations, et se voient dans l’obligation de refuser bon nombre de prêts. Certaines banques vont même jusqu’à ne plus accorder de crédits aux particuliers qui ne sont pas leurs clients.
À savoir : On considère qu’un prêt est usuraire lorsque son taux annuel effectif global (TAEG) est supérieur au taux d’usure. Un organisme de crédit qui pratique des taux usuraires s’expose à certains risques.
Si vous aviez donc prévu de mettre en place des dispositifs de défiscalisation immobilière pendant une période concernée par ce contexte, vous avez sûrement dû vous confronter au taux d’usure et à ses dérives…
En quoi le taux d’usure constitue-t-il un problème en ce moment ?
Les limites de la notion de l’usure se constatent surtout aujourd’hui, dans un contexte d’augmentation accélérée des taux. Depuis le début de l’année 2022, avec l’inflation, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ne cessent d’augmenter.
Depuis le 1er octobre 2022, les nouveaux taux d’usure annoncés chaque trimestre prennent en compte l’inflation des taux d'intérêt. L’augmentation du taux d’usure n’est en soi pas une mauvaise chose pour les emprunteurs, qui pourront désormais faire valider leurs dossiers relatifs aux crédits immobiliers auprès des banques.
En effet, avant l’augmentation du seuil usuraire, beaucoup de candidats à l’achat d’un bien immobilier se sont vu refuser leur demande de prêt immobilier. Lorsque de telles conditions surviennent, la stratégie des établissements habilités à délivrer un crédit est simple : refuser particulièrement les dossiers des emprunteurs qui représentent des risques relatifs aux remboursements des prêts. Ainsi, les seniors, les personnes ayant des antécédents médicaux, les indépendants ou encore les ménages modestes ont été les cibles des refus d'obtention de crédits. Financer des investissements locatifs fut également compliqué pour les investisseurs : de nombreux projets ont été bloqués à cause des refus de prêts des banques…
Ce qui pose véritablement problème avec l’instauration d’un taux d’usure, c’est le décalage entre son calcul et les taux d’intérêts appliqués sur le terrain. Les courtiers pensent que le taux d’usure, malgré sa hausse récente, constitue un frein à la croissance du marché immobilier. Témoins des controverses du taux d’usure, beaucoup de professionnels s’attendaient à une réforme à ce sujet. Néanmoins, aucune réforme du taux d’usure n’est pour le moment prévue.
Comment ne pas dépasser le taux d’usure en 2024 ?
Étant donné qu’il n’est pas possible de réduire le taux d’usure en tant qu’emprunteur, puisque celui-ci est fixé par la Banque de France, il vous faut donc trouver un moyen de ne pas le dépasser. Mais alors comment faire ? Il suffit d’optimiser votre TAEG, c’est-à-dire le taux global qui prend en compte le taux d’intérêt de votre prêt ainsi que les frais qui s’y accompagnent, à savoir :
Les frais de dossier
Les frais payés à des professionnels intermédiaires dont l’intervention est indispensable à l'octroi du prêt (frais de notaire par exemple)
Taux de l’assurance emprunteur
Le coût de l’évaluation du bien immobilier
Intéressez-vous donc à ces différents éléments pour essayer de baisser au maximum votre taux annuel effectif global. Ils sont souvent considérés comme des frais immobiliers cachés car peu investigués par les emprunteurs.
Comparer les assurances de prêt immobilier
Pour réduire votre TAEG et ainsi ne pas dépasser le taux usuraire en application, il est envisageable d’opter pour la délégation de votre assurance de prêt immobilier. En effet, il est désormais possible, notamment grâce à la loi Lemoine, de résilier et/ou de changer d'assurance emprunteur à tout moment, et ce sans frais. Vous n’êtes donc plus dans l’obligation de souscrire automatiquement à l’assurance proposée par la banque à l’origine de l’offre de crédit. Faites donc jouer la concurrence, afin de trouver le meilleur taux, faire baisser votre TAEG et ainsi ne pas dépasser le seuil de l’usure !
Anticiper son projet immobilier et négocier les éléments de son crédit
Nul besoin de vous rappeler l’importance d’anticiper au maximum et de planifier votre projet immobilier. Cela vous permettra de comparer les offres de prêt ainsi que de négocier le moment venu. Afin d’anticiper au mieux votre projet immobilier et négocier l’offre de crédit, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel : courtier, conseiller en investissements, conseiller fiscal qui vous permettra de réduire vos impôts par la même occasion, etc…
Même si le conseil d’un expert n’est pas obligatoire, cette aide se révèle souvent très utile, notamment pour vérifier si votre investissement immobilier est rentable. Par ailleurs, anticiper, planifier, comparer et négocier sont autant d'actions qui vous permettront au final de diminuer votre TAEG pour ne pas dépasser le taux d’usure.
Quels sont les risques pour un organisme qui pratique un taux usuraire ?
Comme dit précédemment, un prêt usuraire est un prêt ayant un taux annuel effectif global supérieur au seuil d’usure. Pour rappel, le TAEG est constitué du taux d'intérêt du prêt ainsi que des divers frais annexes relatifs au prêt. En accordant des prêts usuraires, un organisme de crédit s’expose à un emprisonnement de 2 ans et/ou à une amende de 300 000€ (selon l’article L341-50 du Code de la Consommation). En effet, l’usure est considérée comme étant un délit.
