Investissement locatif et fiscalité : comment profiter des réductions d’impôt en 2024 ?

Quelle est la fiscalité des investissements locatifs ?

Les investissements en immobilier locatif consistent à acheter pour louer. La pratique d’acquisition d’un bien pour ensuite le mettre en location est connue pour les avantages multiples qu’elle procure. Outre les avantages liés à la constitution de patrimoine et aux revenus supplémentaires générés chaque mois, l’investissement locatif permet une fiscalité allégée. Grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur, certains secteurs prédéterminés sont privilégiés par rapport à d’autres et présentent des atouts valorisants aux investisseurs contribuables. 

Revenus imposables 

Les lois défiscalisantes agissent sur la fiscalité de l’investissement locatif et les revenus générés pour permettre une fiscalité optimisée et assurer une bonne rentabilité de l’investissement immobilier. D’ailleurs, les revenus fonciers imposables comptent : 

• Les revenus collectés à partir de locations de biens non-meublés 

• Les revenus de biens non-bâtis 

• Les revenus accessoires

Pour rappel, les revenus accessoires proviennent de la mise à disposition par le propriétaire de certains droits dont il détient la jouissance. C’est notamment le cas des droits de chasse, d’exploitation d’une source thermale ou même d’affichage, par exemple. 

Régimes d’imposition

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus générés à partir d’un bien locatif relèvent de différentes catégories. En effet, la catégorie des revenus fonciers regroupe les revenus tirés d’un immeuble faisant partie du patrimoine personnel du concerné. Les catégories des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), BA (Bénéfices Agricoles) et BNC (Bénéfices Non Commerciaux) s’appliquent à la fiscalité des biens affiliés à l’actif d’une entreprise. En outre, les revenus fonciers sont imposés soit au régime réel, ou au régime micro. Applicables aux revenus locatifs, ces régimes varient en fonction du choix du contribuable, du type de location du bien mais aussi de la valeur totale des revenus fonciers. Pour les biens loués non-meublés, il est possible de trancher entre le régime réel d’imposition et le régime micro-foncier. Lorsque la somme des loyers collectés est inférieure à 15 000€,  le “régime micro” peut être appliqué. À l’inverse, si les revenus fonciers excèdent 15 000€ annuellement, c’est le régime réel qui entre en vigueur. 

À savoir : Le même régime fiscal initialement choisi par l’investisseur sera affecté à tous ses autres biens locatifs, générateurs de revenus fonciers. 

Régime réel d’imposition 

Le régime réel permet d’appliquer des déductions de charges comme les frais de travaux, d’assurance, ou même de gestion. Opter pour le régime réel d’imposition et les déductions d’impôts pour investissement locatif entraîne des avantages plus importants par rapport au régime micro-foncier, selon la situation du contribuable.  

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est une forme d’imposition simplifiée. La condition première est que la somme des loyers collectés par les membres du foyer fiscal ne dépasse pas le seuil des 15 000€. L’avantage principal obtenu réside en l’application d’un abattement forfaitaire de plus de 30%.

Comment bénéficier d’une réduction d’impôt en louant en 2024 ? 

Selon la date à laquelle a été effectué l’investissement, des avantages fiscaux intéressants peuvent découler de l’acquisition d’un bien locatif et s’appliquer au calcul du taux de rentabilité locative. En effet, les dispositifs de défiscalisation prévoient des avantages fiscaux multiples comme la déduction d’impôt ou la réduction d’impôt pour investissement locatif. 

Dispositif Pinel 

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus connus par les français. Avec l’objectif initial de produire une offre de logements neufs à des prix abordables, le Pinel octroie des réductions d’impôts allant jusqu’à 14% du montant de l’investissement locatif. Selon la durée de location, le montant du loyer ou encore les ressources de l’occupant du bien, l’avantage appliqué aux revenus de l’investissement locatif varie.

En 2024, les taux Pinel ont de nouveau été revus à la baisse par rapport aux années 2022 et 2023. Ainsi en 2024, pour une période de 6 ans, la réduction applicable est de 9% contre 12% pour une durée de mise en location de 9 ans. Mais, des conditions d’éligibilité restent à respecter pour appliquer le taux Pinel sur la fiscalité de l’immobilier locatif. Ces critères pré-déterminés concernent notamment la durée de location, le montant du loyer ou encore les ressources de l’occupant du bien. D’une manière générale, le bien doit être loué non meublé, avoir été rénové pour une valeur représentant 25% du coût du logement. Ces travaux de rénovation ont pour finalité d’adapter le bien à certaines normes environnementales et normes de confort. Enfin, le bien doit impérativement se trouver dans un quartier éligible au Pinel dans la ville concernée. 

À savoir : Le Pinel + ou Super Pinel donne accès aux taux les plus avantageux du Pinel, soit ceux appliqués avant l’entrée en vigueur de la loi de finances 2023. 

Dispositif Denormandie 

Alors que le dispositif Pinel s’applique à l’immobilier neuf, le dispositif Denormandie concerne quant à lui l’immobilier ancien. Les deux dispositifs sont complémentaires et visent l’amélioration de l’offre immobilière française ainsi que la démocratisation de l'accès au logement. Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie octroie des réductions d’impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien en échange de sa mise en location pour 6, 9 ou 12 ans. Mais, tout comme pour l’investissement Pinel, certaines conditions sont à respecter pour rendre le logement éligible aux avantages fiscaux. Ces critères concernent notamment les travaux devant être effectués dans le logement ainsi que le loyer et les ressources du locataire. 

Dispositif Loc’Avantages 

Le dispositif Loc’Avantages est entré en vigueur en mars 2022 pour faire suite à la loi Cosse Ancien et ceci jusqu’en 2024. La loi a pour objectif de faciliter l'accès au logement aux foyers les plus modestes. Des réductions d’impôts sont, à cet effet, accordées aux propriétaires proposant leurs biens à la location mais à prix réduits. Et, plus le prix proposé est avantageux comparé aux prix du marché, plus l’avantage fiscal est accentué. D’ailleurs, il existe trois niveaux de location distincts : le niveau intermédiaire avec une décote de 15% (Loc 1), le niveau social avec une décote de 35% (Loc 2) ou très social avec une décote de 45% (Loc 3). Dans cet ordre, les réductions d’impôt applicables aux deux premiers niveaux de location (soit Loc 1 et Loc 2) sont respectivement de 15% et de 35%. Quant à la réduction d’impôt applicable au niveau de location “très social” (Loc 3) , celle-ci est de 65% mais n’est possible qu’avec l’intervention d’une intermédiation locative. À ce propos, l’intermédiation locative permet d’amplifier les réductions d’impôts de l’investissement locatif en Loc 1 et en Loc 2 également. Les taux de réduction d’impôt passent de 15% à 20% pour le niveau de location intermédiaire et de 35% à 40% pour le niveau social. 

Par ailleurs, le contribuable peut bénéficier d’une aide pour travaux sur investissement locatif. La valeur de cette aide varie de 25% à 35%, en fonction du type de rénovation apportée ainsi que de son coût. 

À savoir : L’intermédiation locative implique l’intervention d’une entité extérieure pour la gestion locative du bien. 

LMNP / Fiscalité d’un investissement locatif loué meublé

Le statut “Loueur Meublé Non professionnel” permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour les biens loués meublés. Ce dernier donne le choix entre deux régimes d’impôts appliqués à l’investissement locatif ; le régime réel et le régime forfaitaire. Dans les deux cas et du fait qu’il s’agisse d’une location meublée, les revenus fonciers perçus sont à déclarer sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Le régime réel en LMNP

Dans le cas d’une application du régime réel en LMNP, la condition première est que des charges sont déductibles et l’amortissement du bien est pris en compte. L’application d’un tel régime requiert l’expertise d’un comptable mais peut présenter des avantages fiscaux et une imposition dite nulle. Les revenus fonciers obtenus d’une location meublée sous le statut LMNP doivent être déclarés

À savoir : L’amortissement d’un bien considère les conséquences de l'utilisation d’un bien, sa dépréciation et sa dévalorisation. 

Le régime forfaitaire en LMNP

Le régime forfaitaire de la location en LMNP prend en compte les charges de location mais est applicable seulement si les revenus fonciers n’excèdent pas 77 700€ annuellement. Dès lors, le régime forfaitaire peut être choisi par l’investisseur mais ne supprime pas la possibilité d’opter pour le régime réel. En fait, l’avantage du régime forfaitaire réside en l’obtention d’un abattement fiscal de 50%. Autrement dit, le calcul des impôts de l’investissement locatif se base sur la moitié des revenus générés. 

À savoir : En cas de revenus locatifs inférieurs à 77 700€, le choix du régime réel doit être formulé dans une demande écrite et livrée au service des impôts. 

LMP ou LMNP ?

Tandis que les deux régimes visent les biens locatifs meublés, certains critères d’éligibilité différencient leur application. Le statut Loueur Meublé Professionnel s’applique dès que : 

• La valeur des revenus générés par les locations de biens immobiliers représentent la majorité des revenus globaux du foyer fiscal

• La valeur des revenus annuels générés par les investissements immobiliers excède 23 000€ 

En outre, d’autres différences distinguent le LMP du LMNP, notamment la fiscalité des plus-values, et l’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

La fiscalité des plus-values

Le régime des plus-values professionnelles est affecté aux investisseurs détenteurs du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Selon la période durant laquelle le bien est loué ainsi que les revenus fonciers qu’il génère, le propriétaire bénéficie d’une exonération complète de l’impôt sur le revenu. Ainsi, pour des revenus locatifs de moins de 90 000€ pour une période d’exercice sous le statut LMP de 5 années minimum, une exonération totale de l’impôt sur le revenu est attribuée. Pour une même période d’activité mais des revenus fonciers se situant entre 90 000€ et 126 000€, une exonération dite “partielle” est appliquée. 

En ce qui concerne les loueurs en meublé non professionnels, l'exonération totale de l’impôt sur le revenu précédemment évoquée ne s’applique que 22 ans après votre acquisition. 

À savoir : Les prélèvements sociaux peuvent être exonérés pour le cas des LMP à partir d’un écoulement d’une période de 30 ans de possession d’un bien. Néanmoins, pour les cas restants, les prélèvements sociaux ne sont pas concernés par une exonération

Location nue / Fiscalité d’un investissement locatif loué non meublé 

La location non meublée permet de bénéficier d’avantages distincts. Cette pratique se base sur le fait que le bien ne contienne que les équipements sanitaires et les éléments de cuisine. En outre, la location nue donne le choix entre deux types de régimes fiscaux : le régime forfaitaire et le régime réel. Le premier régime s’applique lorsque la valeur totale des revenus fonciers collectés ne dépasse pas 15 000€ et permet un abattement fiscal forfaitaire de 30%. À contrario, le régime réel implique des revenus fonciers supérieurs à 15 000€. Celui-ci prend en compte la valeur des frais et charges pour réduire la base imposable et positivement affecter la fiscalité de l’investissement locatif.  

Monuments Historiques 

La loi Monuments historiques relève des régimes spéciaux appliqués dans le but d'inciter les investissements dans des biens du patrimoine national jugés rares. Cette loi consiste à appliquer des déductions d’impôts pour l’acquisition d’un investissement locatif dans un bien classé monument historique, en plus de l’octroie d’une aide financière en fonction du bien choisi. Même si la loi Monuments historiques procure une certaine flexibilité quant à la localisation du bien, elle applique les avantages à un groupe restreint de bâtiments. Cette liste de bâtiments comprend :

• ceux classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire

• ceux détenteurs du label “Fondation du patrimoine” 

• ceux faisant partie du patrimoine national   

Les avantages applicables diffèrent en fonction du niveau de protection du bâtiment, des revenus générés par le bien en question ainsi que son occupation par le propriétaire et son ouverture au public.  

À savoir : L’inscription à l’inventaire supplémentaire implique une interdiction de procéder aux changements ou rénovations du bien sans une autorisation auprès du service concerné.

Malraux 

Le dispositif Malraux s’inscrit dans une démarche de préservation du patrimoine à travers des actions de rénovation des immeubles anciens. Visant à transformer les immeubles détériorés en logements locatifs habitables, la loi Malraux repose sur des réductions d’impôts variant de 22% à 30%. En fait, l'importance de cet avantage diffère selon la localisation/situation du bien, ainsi que la date de début des travaux de rénovation. Pour les immeubles se trouvant dans un site patrimonial remarquable mais non couverts par un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur), la réduction de 22% est appliquée. En ce qui concerne les immeubles couverts par un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) ainsi que les immeubles se trouvant dans un des quartiers concernés par le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), c’est le taux de réduction de 30% qui s’applique. 

Par ailleurs, la réduction Malraux agit de différentes manières sur la fiscalité de l’investissement locatif puisqu’elle peut s’appliquer sur : 

• les charges de rénovation

• les charges foncières liées 

• le coût de participation aux AFUP (Association Foncière Urbaine de Projet) 

Déficit foncier et possibilité d’imputation sur le revenu global 

Dans le cadre d’un régime réel, le déficit foncier permet d’imputer les charges de mise en location d’un logement sur le revenu global. Ce mécanisme se produit lorsque le propriétaire d’un investissement locatif fait face à une situation de déséquilibre entre les charges liées à son logement et les revenus que ce dernier génère. Pour cela, le mécanisme du déficit foncier est utilisé pour imputer ces dépenses sur le revenu global. Par conséquent, une fois les charges déduites du revenu global, la base imposable devient moins importante permettant une fiscalité optimisée et réduite. Cette technique de déduction est néanmoins limitée à 10 700€ par an. De ce fait, si le montant déficitaire excède cette limite, il est possible pour le contribuable d’imputer la différence restante sur les 10 années suivantes. 

Rappel : Les dépenses liées aux intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers et ne peuvent donc pas être déduites des revenus globaux. 

Ces dispositifs sont-ils cumulables ? 

Les niches fiscales évoquées tout au long de cet article sont soumises à un plafonnement global. Ce plafonnement global des niches fiscales se traduit par une limitation de la valeur de l’ensemble des avantages applicables à la fiscalité d’un investissement locatif. Ainsi, qu’il s’agisse d’une déduction du revenu imposable, d’une réduction d’impôt ou même d’un crédit d’impôt pour investissement locatif, leur somme ne doit pas dépasser 10 000€. Par conséquent, le seul dispositif cumulable avec les niches fiscales est le déficit foncier. Ce dernier n'étant pas soumis au mécanisme des niches fiscales, il permet d’étaler sur une période de 10 ans la somme déficitaire et dans certains cas de bénéficier d’un plafond moins restreignant. 

Comment déclarer les revenus fonciers pour un investissement locatif ? 

La déclaration des revenus fonciers pour un investissement locatif varie selon le régime d’imposition et la somme des recettes tirées de la location du logement. Le formulaire n°2042 si vous avez des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ par an et vous êtes soumis au régime micro-foncier.

Sous la partie “Revenus fonciers”, il vous sera demandé d’indiquer les recettes collectées sous le régime micro, mais il vous faudra également reporter la valeur des revenus fonciers imposables sous le régime réel, indiquée sur la déclaration 2044.

Source : impôts.gouv.fr

Quant à la déclaration n°2044, celle-ci est à soumettre si les revenus fonciers du contribuable excèdent 15 000€ par an et seulement si ce dernier ne bénéficie pas du régime micro foncier.

Source : impôts.gouv.fr