Rachat de crédit et défiscalisation immobilière : Comment ça marche?

Rachat de crédit : De quoi s’agit-il ?

Également connu sous le nom de regroupement de crédit, le rachat de crédit est une opération financière dont le but principal est de baisser la pression d’endettement que subissent les emprunteurs. Les deux termes présentent en réalité des différences quant au levier utilisé pour ce faire. Cette opération est particulièrement utile en cas de multiplication d’emprunts et de dettes. Comme son nom l’indique, le regroupement de crédit permet de réunir en un seul crédit tous les prêts qui sont en cours de remboursement. Il s’agit donc d’une solution efficace pour alléger sa charge d’emprunt. Grâce à cette opération, l’emprunteur ne verse plus qu’une seule mensualité pour rembourser ses différents crédits. Par ailleurs, le calcul est effectué sur la base des revenus actuels de l’emprunteur.

Comment s’applique le rachat de crédit ? 

Le rachat de crédit permet une restructuration de ses dettes pour aboutir à des conditions d’acquittement adaptées à sa situation. La situation d’endettement du demandeur fait, entre autres, l'objet d’une investigation auprès des banques. Cette enquête permet par la suite de déterminer et d’adapter au mieux l’opération de rachat au souscripteur. Le choix se fera parmi ces 3 possibilités : 

• Une période d’acquittement plus courte : une somme de prélèvement plus élevée

• Une période d’acquittement plus longue : une somme de prélèvement réduite

• En fonction des conditions du marché : un taux plus bas

Depuis la loi n°2010-737 en 2010, les différentes alternatives doivent faire l’objet d’un document remis au souscripteur de prêt pour lui permettre de considérer les avantages et inconvénients de la pratique du rachat de crédit.  Par la suite, le demandeur devra fournir une demande par écrit concernant l’alternative dont il/elle souhaite disposer. 

Qui peut bénéficier d’un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit est une opération financière qui s’adresse à tout le monde. Toute personne ayant des emprunts en cours peut prétendre à un rachat de crédit. Que vous soyez propriétaire, locataire, retraité, fonctionnaire, artisan ou en profession libérale, vous êtes éligible. Il est toutefois important de solliciter l’aide d’experts en la matière et par la suite l’aide d’un conseiller fiscal pour optimiser au mieux son investissement. En fait, l’offre de rachat se base avant tout sur votre situation propre ; qu’elle soit personnelle ou professionnelle et prendra en compte vos dettes auprès des différents établissements bancaires, mais également vos dépenses courantes prévisibles et incompressibles. Ces éléments sont ensuite déduits de vos revenus afin de connaître votre niveau d’endettement, votre reste à vivre et votre capacité de remboursement. Bien sûr, vous devez également répondre aux critères d’éligibilité des organismes de rachat de crédits. Pour rappel, pour être apte au rachat de crédit, le taux d’endettement doit représenter une valeur inférieure au tiers des gains et bénéfices du souscripteur. 

Quels sont les prêts éligibles au rachat de crédit ?

S’il est vrai que le rachat de crédit permet de regrouper ses prêts en un seul crédit, il est important de savoir que toutes les dettes ne sont pas compatibles avec cette opération financière. Parmi les crédits éligibles au rachat on peut citer : le prêt personnel, le crédit renouvelable, le découvert bancaire, le crédit auto, le crédit travaux ainsi que le prêt immobilier.

L’emprunteur a également la possibilité d’inclure dans son rachat de crédit certaines dettes comme : des retards d’impôts, des dettes familiales, des loyers en retard, des charges de copropriété ou des frais d’huissier. Sachez toutefois qu’il est impossible d’inclure dans son rachat de crédit, des dettes professionnelles.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? 

La défiscalisation immobilière est un moyen très intéressant de réduire ses impôts à travers des investissements dans la pierre. En effet, ce type d’investissements permet de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus supplémentaires, et de profiter d’une fiscalité avantageuse. En France, il existe plusieurs niches fiscales immobilières qui permettent aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ces lois imposent des conditions à respecter en échange de déductions, réductions ou abattements fiscaux. Ces avantages sont conditionnés différemment selon le type de bien, sa localisation, son propriétaire, mais aussi son locataire. Parmi les lois défiscalisantes, la loi Pinel est sans doute la plus connue de toutes. Mais les dispositifs évoluent et s’adaptent aux nouveaux enjeux gouvernementaux. Ainsi, la loi Malraux, le dispositif Loc’Avantages, la loi Monument historiques et bien d’autres dispositifs proposent une fiscalité attractive. 

En outre, l’investissement locatif défiscalisant est l'un des dispositifs les plus intéressants dans le cadre d’une défiscalisation immobilière. Il consiste pour le particulier à investir dans un ou plusieurs logements et ensuite à les mettre en location. Cela lui permet de réaliser une importante économie d’impôt si les conditions d’éligibilité du dispositif sont respectées.

Rachat de crédit : Les conséquences sur votre fiscalité 

Le concept du rachat de crédit permet de bénéficier d’avantages de différentes natures (comme le fait de payer ses impôts grâce au rachat de crédit) mais peut dans certaines situations conduire à une perte d’avantages fiscaux.

Défiscalisation et rachat de crédit : Perte des avantages fiscaux ?

Le rachat de crédit vise à faciliter le remboursement de crédits bancaires, notamment pour les personnes les plus fragilisées financièrement. Un taux plus bas est visé par les bénéficiaires pour justement permettre de rembourser le ou les crédits avec moins de difficultés. 

Le regroupement de crédits, quant à lui, a pour objectif le prélèvement unique. D’ailleurs, ce type de prélèvement engendré par le regroupement de plusieurs crédits s’applique au crédit à la consommation et au crédit immobilier uniquement. 

Inversement, le rachat de crédit s’applique à des types de crédits multiples comme le crédit auto, le crédit immobilier, le crédit professionnel, et bien d’autres. Et, les avantages défiscalisants ne s'appliquant pas automatiquement ni de la même façon à tous les types de crédits peuvent disparaître. Le rachat de crédit peut alors causer la perte d’avantages fiscaux acquis précédemment. 

Comparaison des crédits éligibles au rachat de crédit et au regroupement de crédits :

Afin de mieux synthétiser les crédits éligibles au rachat de crédit et au regroupement de crédits, nous avons établi ce tableau comparatif : 

En outre, les avantages liés aux déductions et réductions d’impôt n’étant pas applicables à tous les types de crédit, le recours au rachat de crédit immobilier peut entraîner une perte d’avantages fiscaux. En effet, les dispositifs de défiscalisation s’appliquent aux crédits immobiliers uniquement. Et, dans ce contexte de regroupement, pour qu’un emprunt soit considéré comme immobilier, il est nécessaire que la valeur du prêt immobilier représente au moins 60% de la somme totale empruntée. Si cette condition n’est pas respectée, les déductions ne s’appliquent pas, et les avantages fiscaux sont perdus.

Par ailleurs, des charges supplémentaires peuvent découler de la signature d’un nouveau contrat avec un nouvel acteur financier. Ce nouveau document atteste du choix du souscripteur et entraîne donc des frais d’ouverture de dossier, d’assurance, de caution, etc… Ainsi, pour évaluer les différentes propositions, il est nécessaire de prendre conscience de ces frais. D’autant plus que, depuis 2011, ces frais ne sont déductibles que si un allègement considérable des charges de souscription est opéré. Autrement, ces charges ne sont pas déductibles de la base fiscale, et engendrent donc une autre perte d’avantage fiscal.

À savoir : Les rachats de crédits immobiliers sont soumis aux conditions octroyées par le code de la consommation.  

Rachat de crédit : Quel impact sur votre résidence principale ?

En cas de recours au rachat de crédit pour le financement de votre résidence principale, les conséquences évoquées dans la partie précédentes ne sont pas à prendre en compte concernant la déductibilité des frais. En effet, la défiscalisation immobilière ne s’applique pas aux résidences principales, mais aux investissements immobiliers. Pour rappel, un bien est considéré comme une résidence principale seulement si son propriétaire l’occupe pour une durée d’au moins 8 mois par an. 

Parmi les retombées positives du rachat de crédit pour l’acquisition de votre foyer principal figure le fait de devenir propriétaire. De même, les modalités de remboursement sont renégociées pour vous permettre de bénéficier de taux et de mensualités revus à la baisse. Par conséquent, vous pourrez bénéficier de plusieurs propositions de la part de banques différentes et opter pour celle qui vous convient le plus. En fait, dans ces circonstances, la concurrence entre les différentes banques a tendance à croître. Vous aurez donc le choix entre plusieurs propositions différentes et aurez une position de négociation avantageuse pour aboutir au taux le plus avantageux.    

Rachat de crédit et déduction des intérêts d'emprunt 

Les avantages défiscalisants s’appliquent souvent à travers la déduction des intérêts du prêt pendant plusieurs années. Dans le cas d’un régime réel d’imposition par exemple, les charges liées aux intérêts d’emprunt sont imputables seulement sur les revenus fonciers. Ainsi, en cas de déficit, le contribuable peut optimiser sa fiscalité. En effet, en cas de déficit foncier, les charges d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers générés pendant les 10 années suivantes. Par conséquent, suite aux déductions générées par ce déséquilibre entre les charges à payer et le revenu, la base imposable est diminuée ainsi que l’imposition. Cette opération permet donc de réduire ses impôts fonciers. Pour rappel, le déficit foncier a lieu lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus. 

Rachat de crédit et autres prêts 

Prêt locatif, prêt “in-fine”, prêt social : il existe plusieurs types de prêts bancaires ainsi que plusieurs formes d’avantages fiscaux associés. Selon la situation du souscripteur, certains prêts peuvent être plus avantageux que d’autres et vice-versa. Par exemple, le Prêt Social Location-Accession permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière tandis que le prêt locatif permet un taux de TVA peu élevé. D’autres types de prêts octroient des avantages de différentes natures comprenant l’exonération de l’IFI (ex ISF), l’imputation du déficit foncier, etc…  Pour ne pas perdre les avantages fiscaux acquis lors de la souscription à ces prêts aidés, il faudra vérifier que les conditions du rachat ou du regroupement de crédit sont compatibles.

Par ailleurs, tous les types de prêts ne sont pas éligibles au rachat de crédit. Par conséquent, il n’y a pas de pertes d’avantages possible en cas de recours au rachat de crédit si vous détenez un prêt non éligible. D’autre part, comme évoqué précédemment dans cet article, le rachat de crédit peut engendrer des pertes d’avantages fiscaux. Ainsi, afin de ne pas aboutir à une telle situation, il est souvent nécessaire de veiller à ce que la part du crédit immobilier représente plus de 60% de la somme totale empruntée. Cette condition permet de considérer le crédit comme immobilier et d’y appliquer les avantages de défiscalisation immobilière initialement prévus.    

Rachat de crédit immobilier et déclaration d’impôts : Comment faire ? 

Le rachat de crédit immobilier est une pratique avantageuse dans certains cas, mais présente des limites. En outre, grâce aux avantages octroyés, cette technique facilite l'accès aux crédits et aux logements. Toutefois, il est important d'indiquer les informations nécessaires sur votre déclaration d’impôts pour continuer à bénéficier de vos avantages fiscaux. Ces avantages s’articulent généralement, sous forme de réductions et déductions des intérêts d’emprunt et des charges liées au crédit. 

Seulement, ces déductions s’appliquent différemment selon le régime fiscal du contribuable, d’où la nécessité de bien remplir sa déclaration d’impôts. Par exemple, dans le cas du régime micro-foncier, les déductions et réductions ne sont pas à déclarer car elles sont prises en compte dans l'abattement forfaitaire. Inversement, le régime réel d’imposition prend en compte le déficit foncier et permet de déduire les charges et intérêts d’emprunt de la base imposable. Pour cela, ces frais doivent figurer sur votre déclaration de revenus.  

D’ailleurs, plusieurs types de déclarations sont disponibles et le contribuable doit veiller à remplir la partie "intérêts d'emprunt" des déclarations à soumettre s’il souhaite les déduire de ses impôts. Plus précisément, il s’agit de la ligne 250 pour la déclaration 2044 et des lignes 250 ou 460 pour la déclaration 2044-SPE réservée aux immeubles spéciaux (pour les dispositifs de défiscalisation immobilière Malraux ou Monuments historiques notamment). 

Case à remplir dans la déclaration d’impôts 2044 pour la déduction des frais d’emprunt :

Source : impots.gouv.fr

En conclusion, avoir recours à un rachat ou regroupement de crédits peut s’avérer très profitable. Par contre, comme tout mécanisme, le rachat de crédit présente des limites. Il convient donc de vérifier en amont les retombées que cette opération peut avoir sur votre fiscalité, surtout si vous bénéficiez déjà d’avantages fiscaux quels qu’ils soient.