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Présentation de la surface habitable et comment la calculer
La surface habitable d’un logement est une donnée très importante à connaître à propos de votre bien, ou d’un bien que vous souhaiteriez louer. On peut la retrouver notamment sur le contrat de bail d’un logement en location.
Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?
Définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable inclut donc toutes les pièces ayant une hauteur de plafond égale ou supérieure à 1,80m. Par ailleurs, celles-ci doivent être accessibles depuis l’intérieur du logement, sans avoir à passer dehors.
Concrètement, la surface habitable regroupe les pièces principales d’un appartement ou d’une maison. De la même façon, certaines pièces qui ne peuvent pas être incluses dans la surface habitable d’un logement. Voici ci-dessous un tableau récapitulatif qui vous indique quelles sont les pièces qui doivent être prises en compte ou non pour déterminer la surface habitable d’un bien.
Classification des pièces d’un logement pour le calcul d’une surface habitable :
Condition | Pièce | Fait partie de la surface habitable |
|---|---|---|
Pièces de plus de 1,80m de hauteur sous plafond | Entrée et couloirs | ✅ |
Chambre | ✅ | |
Salon | ✅ | |
Salle à manger | ✅ | |
Cuisine | ✅ | |
Salle de bain | ✅ | |
Cellier | ✅ | |
Buanderie | ✅ | |
Débarras et cagibi | ✅ | |
Cabinet d’aisance | ✅ | |
N/A | Combles | ❌ Sauf si aménagés |
Séchoir | ❌ Sauf si intérieur | |
Sous-sols et caves | ❌ | |
Garages et remises | ❌ | |
Terrasses et balcons | ❌ | |
Loggias | ❌ | |
Vérandas | ❌ | |
Dépendances | ❌ | |
Parties communes | ❌ | |
De manière générale, les pièces de moins de 1,80m de hauteur sous plafond | ❌ |
En synthèse, le calcul de la surface d’une maison pour les impôts inclut les pièces destinées à l'habitation, comme les chambres, le salon, etc. Notons qu’il est préférable de faire appel à un professionnel, afin que le calcul ne comporte pas d’erreur.
La surface habitable d’un logement doit être déclarée aux impôts, et il est donc essentiel de la calculer correctement. Pour cela, il faut additionner les superficies (longueur x largeur) des pièces concernées puis soustraire la surface occupée par certains éléments de construction tels que les embrasures de portes et de fenêtres, les murs et cloisons, les gaines ou encore les escaliers.
Autrement dit, la formule de calcul d’une surface habitable est la suivante :
Surface habitable = Surface de plancher construite (somme des surfaces des pièces éligibles de plus de 1,80m² de hauteur sous plafond) - surface des murs - surface des cloisons - surface des embrasures de portes - surface des embrasures de fenêtres - surface des gaines - surface des escaliers
Exemple de calcul de la surface habitable d’un logement
Afin de saisir plus précisément comment calculer la surface habitable d’un bien, nous vous proposons un exemple concret et chiffré.
Lola possède une petite maison et souhaite en connaître la surface habitable. Voici comment se décompose son bien :
Une entrée de 8m²
Un salon / cuisine de 35m²
2 salles de bain, de 9m² et 12m²
2 chambres de 15m² chacune
Une terrasse de 10m²
Un abri à jardin de 14m²
Un jardin de 40m²
Des combles aménagés de 35m²
Toutes les pièces ont une hauteur sous plafond de 2,40m, sauf les combles et l’abri à jardin. Les escaliers, cloisons, murs, cloisons, ébrasements de portes et de fenêtres de la maison de Lola occupent 10m².
En reprenant la classification ci-dessus des pièces à prendre en compte ou non dans le calcul de la surface habitable du logement, voici comment catégoriser les surfaces de la maison de Lola :
Pièce | Fait partie de la surface habitable | Surface à ajouter au calcul |
|---|---|---|
Entrée | ✅ | 8m² |
Salon / cuisine | ✅ | 35m² |
Salles de bain | ✅ | 21m² |
Chambres | ✅ | 30m² |
Terrasse | ❌ | 0m² |
Abri à jardin | ❌ | 0m² |
Jardin | ❌ | 0m² |
Combles aménagés | ❌ Car hauteur sous plafond inférieure à 1,80m | 0m² |
Escaliers, cloisons, murs, cloisons, ébrasements de portes et de fenêtres | ❌ | -10m² |
À noter : Le jardin, ne faisant pas du tout partie de la surface de plancher construite, n’est donc absolument pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable.
En appliquant la formule de calcul de la surface habitable d’un bien, voici ce qu’on obtient dans l’exemple de la maison de Lola :
Surface habitable de la maison de Lola = Surface de l’entrée + surface du salon cuisine + surface des 2 salles de bain + surface des 2 chambres - surface des escaliers, cloisons, murs, cloisons, ébrasements de portes et de fenêtres
Ce qui nous donne le calcul de surface habitable suivant
Surface habitable de la maison de Lola = 8m² + 35m² + 21m² + 30m² - 10m² = 94m²
En appliquant les règles et critères de calcul de la surface habitable d’un logement, on obtient donc le résultat de 94m² pour la maison de Lola.
Quels sont les risques en cas de mauvais calcul de surface habitable ?
Une mauvaise estimation de la surface habitable d’un logement peut mener à certaines sanctions. En effet, un calcul erroné peut conduire à la fixation d’un prix de location ou d’achat plus élevé, et donc en inadéquation avec la surface du logement. Si celui-ci est estimé à la baisse en revanche, cela peut nuire aux propriétaires ; de bonnes estimations permettent ainsi de calculer un juste taux de rentabilité locative.
Une baisse du loyer ou du prix de vente peut ainsi être exigée si le professionnel en charge du calcul de la surface en vient à la conclusion que celui-ci a été évalué à la hausse (loi ALUR). En somme, la surface habitable légale doit donc correspondre à celle indiquée sur le contrat.
Concrètement, l’article 3-1 de la loi ALUR stipule que lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème (5%) à celle mentionnée dans le bail, le propriétaire du bien doit accepter la diminution du loyer si le locataire en fait la demande. Une surface habitable non mentionnée dans un bail de location (s’il a toutefois été signé après 2009) peut, elle aussi, conduire à une baisse du loyer.
Bon à savoir : Que faire en cas de désaccord avec son locataire ? Si vous êtes en désaccord avec votre locataire, ce dernier peut saisir un juge du Tribunal d’instance. Celui-ci aura le mot final concernant le montant de la baisse de loyer.
Est-ce possible de modifier la surface habitable d’un logement ?
Il est envisageable pour un propriétaire d’augmenter la surface habitable de son bien. Pour cela, plusieurs moyens existent, nécessitant des travaux avec plus ou moins d’ampleur :
Réalisation d’une extension pour agrandir son appartement ou sa maison
Aménagement de combles
Construction d’un étage supplémentaire
Transformation d’un garage en un espace habitable
Quel que soit le moyen utilisé pour modifier la surface habitable d’un logement, il faudra passer par un certain nombre de démarches administratives. Il est en effet nécessaire de passer par une demande d’autorisation d’urbanisme ; document indispensable lorsque la surface de plancher, l’emprise au sol ou encore l’aspect extérieur du bien sont impactés.
Comment déclarer la surface habitable pour les impôts ?
La surface habitable prise en compte par l’administration fiscale correspond à la valeur locative brute ou cadastrale du bien. Celle-ci sert ensuite à calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière, sous la désignation “base”.
Pour déclarer la surface habitable de son logement, vous devez vous rendre sur le site des impôts, dans l’espace réservé aux particuliers. Pour procéder à la déclaration, il suffit ensuite de cliquer sur la rubrique “Biens immobiliers “ :
Les profils tenus de déclarer leurs biens immobiliers sont :
Les propriétaires d’un bien immobilier (en personne physique, seuls ou en indivision)
Les usufruitiers
À savoir : Comment calculer la taxe foncière ? La taxe foncière se calcule en multipliant la valeur locative théorique d’un bien immobilier (valeur cadastrale, estimée par l'administration fiscale) par les taux d'imposition fixés par les collectivités locales comme les communes, départements, etc.
Lois et réglementations sur la surface pour les impôts
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface utile ?
La surface habitable et la surface utile d’un logement sont deux notions qui doivent être différenciées.
La surface habitable : comprend la somme des espaces de vie d'un logement, moins certains espaces inhabitables tels que les murs, cloisons et sans compter les garages, caves et balcons (cf formule de calcul de la surface habitable plus haut)
La surface utile : plus globale, elle comprend la surface habitable et les surfaces annexes.
Ces deux types de surfaces sont importants et ne doivent pas être confondues. La surface utile étant plus attrayante (car souvent plus élevée) que la surface habitable, il faut donc veiller à ce qu’elle n’appâte pas les locataires à tort. En effet, ceux-ci pourraient penser que le logement est plus grand que ce qu’il n’est réellement.
Surface hors-œuvre nette et surface habitable : quelles nuances ?
Parmi les différents types de surfaces recensées, il faut également différencier la surface hors-œuvre nette de la surface habitable.
La surface hors-œuvre nette (SHON) : elle se calcule en éliminant certaines surfaces de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). Concrètement, celle-ci exclut les parties fermées, couvertes ou aménageables dotés d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80m. Les garages, sous-sols dépourvus d’ouverture extérieure et locaux agricoles sont ainsi déduits de son calcul. Notons toutefois que l’épaisseur des murs est inclue dans le calcul de la surface hors-œuvre nette.
La surface habitable (SHAB) : il s’agit de la surface la plus proche de l'espace réel de vie. Par rapport à la SHON, il suffit d’exclure l'épaisseur des murs, cloisons, ainsi que l'embrasure des portes et des fenêtres.
